Le règlement concerne 262 municipalités ayant des problèmes d’accès au logement ou une forte densité d’appartements touristiques. Les personnes disposant d’une licence devront en demander une nouvelle.
La Generalitat de Catalunya a déjà donné son feu vert à la nouvelle réglementation sur les appartements touristiques. Cette réglementation est en cours d’élaboration depuis l’été dernier et, d’une manière générale, elle apporte plus de restrictions et d’exigences au marché.
Le décret-loi approuvé par le gouvernement régional le 7 novembre vise à “réglementer l’hébergement touristique par le biais de l’obtention d’un permis d’urbanisme préalable et d’une autorisation touristique dans un total de 262 communes” de Catalogne, selon le communiqué officiel.
Dans ces localités, selon la Generalitat, il existe des problèmes d’accès au logement permanent ou qui comptent déjà plus de 5 appartements touristiques pour 100 habitants, ou qui remplissent les deux conditions”. Dans toutes ces localités, les mairies “ne pourront pas accorder de licences pour l’ouverture d’appartements touristiques tant qu’elles n’auront pas adapté leur planification urbaine au nouveau décret-loi“.
Selon la ministre du Territoire, Ester Capella i Farré, “l’objectif prioritaire du gouvernement est que le logement devienne un droit fondamental, nous utiliserons tous les outils à notre disposition pour garantir l’utilisation sociale du logement”. Et elle a rappelé que “la Catalogne a des compétences exclusives en matière de logement, d’urbanisme et de consommation, et nous voulons les exercer toutes, au service de la garantie des droits des citoyens et de la construction du droit fondamental que doit être l’accès au logement”.
Le conseiller en aménagement du territoire a souligné que “l’apparition du phénomène des appartements à usage touristique est l’une des causes de la diminution du nombre de logements loués à titre permanent”, ce qui “rend difficile l’accès des personnes et des familles à un logement permanent à un moment où la demande de location augmente et dans un contexte d’accroissement de la population catalane”. C’est pourquoi le gouvernement a décidé d’approuver une nouvelle réglementation, pour laquelle il a modifié le texte révisé de la loi sur l’urbanisme.
Les municipalités concernées
Les changements concernent les 140 municipalités considérées comme un marché tendu, selon la Generalitat, où le plafonnement des loyers prévu par la loi sur le logement devrait être appliqué. À ces municipalités s’ajoutent celles qui comptent plus de cinq appartements touristiques pour 100 habitants.
Communes catalanes concernées par la nouvelle réglementation des appartements touristiques
[Selon le décret-loi 3/2023, du 7 novembre] Cliquez ici pour voir toutes les communes concernées
Dans ces cas, ajoute le gouvernement régional, “les communes devront modifier leur planification urbaine pour permettre expressément la compatibilité de l’usage touristique avec le logement. Cela ne sera possible que si, dans le même temps, elles peuvent également justifier qu’elles disposent de suffisamment de terrains pour des logements destinés à la résidence habituelle et permanente de la population résidente. Et, en tout état de cause, un maximum de 10 autorisations d’appartements touristiques pourra être accordé pour 100 habitants dans ces 262 communes”.
Nouvelles licences pour les appartements touristiques existants
Un autre aspect important de la nouvelle réglementation est que les appartements touristiques existants et dûment autorisés dans les 262 municipalités dans lesquelles la modification réglementaire sera appliquée doivent renouveler leurs licences afin de fonctionner légalement. Les propriétaires auront cinq ans pour demander une nouvelle licence d’urbanisme, à compter de l’entrée en vigueur du décret-loi, ou ils devront cesser leur activité.
Par conséquent, la prémisse selon laquelle les licences de milliers d’appartements touristiques pourraient être révoquées est remplie, comme envisagé dans le projet de loi qu’En Comú Podem a enregistré en mai, baptisé Proposició de llei de regulació de l’ús turístic dels habitatges, qui a été admis par le Parlement et devait être soumis à un vote.
Selon les estimations officielles, cette obligation d’obtenir une nouvelle licence concernera un total de 95.094 appartements dans les 262 municipalités concernées.
Un décret idéologique sans base légale
Les agents immobiliers (API) de Catalogne ont averti que les principes du décret annoncé par la Generalitat pour réglementer les appartements touristiques ont “un caractère idéologique et n’ont pas leur place dans la réalité économique et juridique du pays“. Ils avertissent également qu'”il n’y a aucune garantie que les propriétés qui cessent d’être utilisées à des fins touristiques seront transférées à la location à long terme“.
Le texte annoncé par la Generalitat établit que dans 262 municipalités, il ne peut y avoir plus de 10 appartements touristiques pour 100 habitants : selon les API, cela obligera 28.000 d’entre eux à fermer dans 47 municipalités dans un délai maximum de 5 ans.
“Il y a des municipalités sur la liste de la Generalitat comme Alp, Begur, Cadaqués, Espot, Palafrugell, Pals et Salou, entre autres, où il est absurde de penser que le problème sera résolu avec ce décret”, expliquent-ils.
“Étant donné l’instabilité juridique dans laquelle nous sommes plongés”, il est très probable que la majorité des propriétaires choisissent de mettre leurs logements en vente, laissant hors du marché la partie de la demande qui, aujourd’hui, ne dispose pas du capital suffisant pour acheter et ne peut accéder au marché que par le biais de la location.
Ils soulignent que la Catalogne et l’Espagne dans son ensemble sont des lieux dont le principal moteur économique est le secteur des services et dont l’économie est axée sur le tourisme, “ce qui explique que Barcelone et Madrid figurent parmi les villes les plus visitées au monde dans la grande majorité des classements dans le secteur du tourisme”.
Selon le cabinet d’avocats Círculo Legal, il s’agit d’une mesure interventionniste. “Ce décret-loi, comme presque toute la législation actuelle, cherche à réguler le marché immobilier et à éviter les effets négatifs que La Ley a causés sur le droit au logement, en surréglementant d’autres destinations que l’immobilier peut avoir ; à cause de tout cela, nous constatons une fois de plus que les autorités publiques cherchent à intervenir au lieu de faciliter les solutions pour qu’il y ait un meilleur accès au logement pour tous”, déclare Arantxa Goenaga, associée et avocate du cabinet Círculo Legal Barcelona.
Selon cette nouvelle réglementation, les conseils locaux pourront étendre les exigences établies pour cette activité, en ajoutant la condition de l’obtention d’un permis de construire. En ce sens, l’avocat souligne que “l’on oblige ces appartements à répondre à de nouvelles exigences au lieu d’allouer des fonds publics à l’amélioration du parc immobilier, une législation interventionniste au lieu d’une législation qui favorise les politiques sociales”.
Il s’agit d’une mesure précipitée, irresponsable et contraire à la loi, selon le secteur
La Fédération catalane des appartements touristiques (FEDERATUR) et l’Association des appartements touristiques de Barcelone (APARTUR) qualifient d’irresponsable le décret-loi visant à réglementer les appartements touristiques. Le secteur s’élève contre une modification de la loi qu’il considère “précipitée, contraire à la loi et inefficace” et pour laquelle l’avis du secteur n’a pas été pris en compte.
C’est pourquoi les associations d’employeurs demandent la création d’une commission d’experts au sein du Parlement afin de réaliser un diagnostic minutieux de la réalité du secteur avant l’adoption de toute loi.
La nouvelle réglementation pourrait entraîner l’élimination de 40% de l’offre catalane de logements réglementés sur une période de 5 ans. Ces chiffres équivalent à 2,94% du PIB touristique du pays et à 80% de l’hébergement touristique de la Catalogne dans son ensemble. Il y aurait également une perte de 25.000 emplois et de quelque 3 milliards d’euros, ce qui représente l’impact économique direct du secteur. “Sans compter l’impact de l’activité des magasins et des restaurants”, souligne David Riba, président de FEDERATUR.
Le secteur affirme qu’il s’agit d’une expropriation déguisée et que “la Generalitat devrait faire face aux demandes d’indemnisation que pourraient exiger jusqu’à 80.000 familles catalanes propriétaires de résidences touristiques, dont elle a l’intention d’exproprier les licences et que les experts consultés estiment à des centaines de millions d’euros”.
Les associations patronales catalanes des résidences touristiques critiquent également le manque de bases et d’analyses préalables à cette proposition. “Aucune étude, donnée ou rapport n’a été fourni sur l’impact de l’activité d’hébergement touristique en Catalogne”, affirment-elles. Et ils insistent sur le fait qu’elle ne répond qu’à l’objectif de faire voir à l’opinion publique que des mesures sont prises pour résoudre le problème croissant de l’accès au logement “objectif qui ne sera en aucun cas résolu par l’interdiction de notre activité en raison du faible pourcentage que représentent les logements touristiques par rapport à l’ensemble du parc immobilier catalan”.
En Catalogne, les logements touristiques sont principalement situés dans les provinces de Barcelone, Gérone et Tarragone, ce qui ne représente que 2,5% du parc résidentiel de l’ensemble de la communauté autonome. Dans le cas de Barcelone, le poids est encore plus faible (1,14% du parc, avec 9.470 logements à usage touristique sur les 827.000 logements totaux). Malgré cela, l’Apartur assure que les appartements touristiques génèrent 6% du PIB de la Catalogne. “C’est beaucoup d’emplois, beaucoup d’activités et beaucoup de services sociaux qui sont payés avec les impôts perçus“, selon Enrique Alcántara-García, président de l’APARTUR.
L’association calcule que dans la seule capitale catalane, chaque appartement touristique génère plus de 1.500€ d’impôts par mois. Et que des entreprises de toutes sortes travaillent directement dans le secteur : sociétés de gestion d’appartements, entreprises de rénovation et d’entretien, décorateurs, entreprises de logiciels, blanchisseries, entreprises de services de nettoyage…
Les principales associations rappellent également que les maisons de vacances représentent 46% de l’offre de logements de vacances, avec plus d’un demi-million de lits, et que ces chiffres ont été atteints grâce à la forte demande. Une demande dans laquelle les jeunes, les familles et les personnes de plus de 65 ans sont de plus en plus sollicités.
C’est ce qu’affirme également une récente étude de la Fevitur, l’association patronale du secteur en Espagne, qui estime à plus de 20 milliards d’euros la contribution économique des résidences de vacances dans l’ensemble du pays en 2022, en incluant les dépenses liées à l’hébergement et d’autres dépenses telles que les restaurants, le shopping et les loisirs.
La Fédération catalane des appartements touristiques (FEDERATUR) regrette que, malgré tout, ce secteur soit au centre des propositions politiques. “Nous sommes utilisés pour quelque chose d’inutile. Il y a une crise du logement, mais nous attribuer le problème ne fonctionnera pas. Nous devons tenir compte des préférences des utilisateurs. Nous sommes une option réelle qui doit exister sur le marché“, conclut le président de FEDERATUR.
