Connaître les données immobilières et économiques qui font de Benimaclet (Valencia) une bonne opportunité d’investissement, grâce à Loopa.
Actuellement, où se trouvent les meilleures opportunités en matière de location résidentielle ? Chez Loopa, nous analysons des cas réels avec des rendements bruts toujours supérieurs à 6,5% pour différents profils, stratégies et marchés, selon les nouveaux critères d’investissement que la loi sur le logement implique. Après le bon accueil des stratégies d’investissement à Madrid, où nous avons déjà examiné les quartiers de Marroquina, Las Águilas, Delicias et Vinateros, nous avons continué avec différents marchés : Teatinos (Málaga) et, à cette occasion, le quartier de Benimaclet (Valence).
Benimaclet est le quatorzième quartier de la ville de Valence. Il est bordé au nord par la municipalité d’Alboraya, à l’est par Algirós, au sud par El Pla del Real et à l’ouest par Rascaña et La Zaidía.
Le ticket moyen dans cette zone de la capitale du Turia est de 244.487 €. Pourquoi ce quartier et pas un autre ? En raison de son attractivité en termes économiques : une balance des rendements de l’ordre de 6% et un profil de risque de défaillance faible.
Le marché locatif à Benimaclet
À Benimaclet, le niveau de la demande locative est très élevé, puisque le rythme de location de toutes les annonces actuellement publiées serait de 0,6 mois. En revanche, le volume actuel d’opportunités est très faible, puisqu’au rythme moyen des transactions de l’année dernière, il faudrait en moyenne 4 mois pour vendre tous les appartements actuellement en vente. En cas de baisse des transactions en 2023, le volume d’opportunités augmentera.
Le rendement brut du quartier Benimaclet est de 6%, un niveau très élevé pour Valence. Bien qu’il s’agisse d’un rendement brut, les opportunités que nous vous présentons ont toujours des rendements supérieurs à la moyenne et nous cherchons à ce qu’elles offrent toutes un rendement net similaire à celui présenté ici. Nous analysons également la croissance du nombre de locataires au cours des 5 dernières années, qui, dans ce cas, a été élevée, avec un taux annualisé de 8%.
En raison de l’incertitude juridique concernant les conditions de récupération de la possession d’un appartement, le principal risque que nous analysons dans Loopa est le non-paiement, qui dans le cas de Benimaclet est faible. Cela signifie que 13% des contrats de location, des hypothèques ou des services publics sont impayés dans le quartier.
Le taux d’effort dans le quartier de Benimaclet, en pourcentage du revenu net moyen par ménage consacré au loyer moyen, est de 35%, un niveau moyen.
D’autre part, les prix ont baissé de 1% en raison de la baisse de la demande causée par le coronavirus. Cependant, il s’agit d’un impact très faible par rapport au reste de la région de Valence. Le prix moyen du mètre carré à la vente est de 2.159 €, ce qui est inférieur à la moyenne valencienne.
Dans le cas d’un appartement vide, le risque de squat est très faible, avec 0,1% des logements de la zone qui sont squattés.
La sélection des locataires est l’un des facteurs les plus importants dans un investissement immobilier, car tout type d’impayé a un impact sur la rentabilité. Selon la répartition des salaires dans le quartier, 63% de la population gagne moins de 24.000 euros nets par an. Par conséquent, ils pourraient être exposés à un risque de vulnérabilité moyen. Le revenu net par ménage dans le quartier est de 36.260 € par an, un niveau moyen pour la ville.
Estimation du prix chez Loopa
Chez Loopa, nous fournissons une estimation du prix négocié correct pour chaque opportunité, sur la base de deux critères. Tout d’abord, nous utilisons les données d’analyse de toutes les ventes réelles enregistrées au cadastre. Ensuite, en prenant comme référence le prix de vente réel de l’année précédente de tous les bâtiments présentant des caractéristiques, une année de construction, une taille et une qualité similaires dans le même quartier, Loopa calcule un prix estimé pour chaque opportunité.
À Benimaclet, nous lançons la stratégie d’investissement avec 5 opportunités sélectionnées dont les prix se situent entre 139.000 et 225.000 €.
En outre, nous vous fournissons une deuxième valeur de référence calculée en fonction de la rentabilité attendue. Grâce à nos données, nous savons à quel prix l’appartement peut être loué, nous déduisons les coûts de rénovation et les frais des conseillers immobiliers et nous arrivons à un prix basé sur la rentabilité minimum attendue pour ce quartier et ce type de bien. Dans le cas de Benimaclet, les opportunités analysées pourraient représenter un revenu mensuel brut estimé entre 850 et 1.100 € par mois, selon le bien.
