Tony Sotelo, PDG de Carmon Comunidad de Inversores, explique dans Idealista/news l’activité de son entreprise. Le “flipping building” consiste à acheter des immeubles entiers, à les réhabiliter et à les revendre afin d’obtenir des rendements élevés pour ses investisseurs. Son activité se concentre sur des bâtiments qui datent pour la plupart de la période du boom immobilier. Beaucoup d’entre eux ont été squattés ou pillés au fil des ans.
En quoi consiste le “flipping building” ?
D’une part, nous avons le “flipping building”, qui consiste à acheter de petits actifs, à leur donner un coup de jeune, à les remettre à neuf, à leur ajouter de la valeur et à les revendre, logiquement, avec un retour pour l’investisseur. Et ce que nous avons développé, c’est une étape supplémentaire avec le “flipping building”. Nous utilisons une technique relativement similaire, mais nous achetons des immeubles entiers d’au moins 15 ou 20 logements, en utilisant l’économie d’échelle pour ajouter de la valeur. Nous achetons beaucoup d’immeubles datant de l’époque de la bulle spéculative, des immeubles qui n’ont pas de permis de 1ère occupation, qui n’ont pas de permis de construire ou qui ont été squattés, vandalisés ou volés, dans de nombreux cas. C’est là que nous intervenons et notre objectif est de leur apporter beaucoup de valeur. Nous travaillons actuellement sur une propriété à Talavera de la Reina, dans laquelle des pompes à chaleur efficaces ont été installées. J’aurais pu installer des radiateurs, mais pour le même prix ou un peu plus, j’ai installé une pompe à chaleur avec climatisation.
Outre l’aménagement et les demandes de licences, nous nous occupons également de l’ameublement et de la décoration. En fait, lorsque nous terminons les appartements, nous les remettons comme un appartement Airbnb, c’est-à-dire que vous entrez et que vous n’avez besoin que de la literie, car nous installons également les appareils électriques.
La réalisation d’une transaction (achat-rénovation et vente) prend-elle beaucoup de temps ?
Dans le cadre du “flipping house”, la rénovation d’un appartement normal peut prendre au maximum 2 mois. Le problème est que des questions juridiques entrent en jeu (permis de construire, projets…). Dans notre cas, il ne s’agit pas seulement de la rénovation et de la vente de l’appartement, mais aussi de tout le travail administratif et judiciaire ou juridique que nous devons effectuer pour le mettre à jour. Malgré cela, nous le faisons généralement assez rapidement. Le dernier immeuble que nous avons vendu à 100% l’a été en un an.
Qui fournit le capital pour la rénovation ?
Nous investissons par l’intermédiaire d’une communauté que nous avons formée et qui se compose de petits investisseurs. Les investisseurs finissent par apporter un montant qui leur convient et nous investissons avec ce capital. Que se passe-t-il ? Plus vite nous finissons, logiquement, tous les petits investisseurs finissent par récupérer plus de rentabilité.
Combien d’opérations avez-vous effectuées jusqu’à présent ?
Nous en sommes à la 3ème. En fait, il s’agit de 2 immeubles et de 25 villas.
Quelles sont les zones géographiques sur lesquelles vous vous êtes concentrés ?
Principalement en Espagne. Les travaux qui sont ou ont été réalisés sont principalement situés en Castille-La Manche. Il est vrai que nous avons un projet à l’étude à Alicante. Ce que nous faisons, c’est rechercher des biens qui sont rentables. Nous réalisons une étude sur la demande et le prix. Mais attention, la définition de la demande n’est pas si réelle. Je m’explique. Aujourd’hui, tout se vend, mais tout se vend à un prix et c’est une conversation que j’ai avec de nombreux investisseurs. Beaucoup d’entre eux me disent qu’il leur a fallu un an pour vendre leur bien et je leur demande : “Juste avant de le vendre, avez-vous baissé le prix ? La réponse est toujours : “Oui, vous l’avez vendu dans le mois qui a suivi la baisse du prix”. Dans notre cas, la propriété doit être proche de zones d’emploi et d’une grande ou moyenne ville, car cela renforce et aide beaucoup. À partir de là, chaque maison est vendue à son propre prix.
Quel est le rendement de ces projets ?
Nous entrons dans des bâtiments qui ont été paralysés, volés, où il ne reste absolument rien et où il y a beaucoup de problèmes, mais la rentabilité que nous obtenons est élevée. Dans un immeuble de Guadalajara, nous avons obtenu une rentabilité de 72%.
Vendez-vous vous-mêmes les appartements dans la propriété ?
Oui, oui, nous mettons beaucoup de détails dans les appartements. Je vous donne un exemple : les portes en bois que nous avons installées sont des portes massives, ce qui nous a coûté 10€ de plus. Pour nous, c’est une dépense insignifiante pour notre investissement, mais pour l’acheteur et la qualité de son logement, ça ne l’est pas, et il est important d’expliquer ce genre de choses. Logiquement, nous visons la rentabilité, mais toujours avec une philosophie d’investissement qui vise à offrir des logements de qualité.
Avez-vous pensé à réaliser un projet de rénovation clé en main pour un administrateur de biens qui loue des logements ?
Pas pour l’instant. Dans certains projets, ce que nous avons fait, c’est donner à l’investisseur la possibilité de conserver certains appartements, en fonction du projet et en fonction du prix, plutôt que de la rentabilité du projet. À Guadalajara, par exemple, un investisseur a pris un appartement entièrement fini et meublé et nous gérons la location avec un rendement de 10%. Le clé en main peut être étudié, mais la réalité est que le client final paie toujours plus et est celui qui valorise le plus le produit.
Vous envisagez de transformer des locaux commerciaux ou des bureaux en logements dans le cadre de votre modèle d’entreprise ?
Nous étudions un changement d’usage de bureaux en logements, dans ce cas nous parlons d’un étage entier d’un bâtiment. Il s’agit du seul étage de l’immeuble, situé en Castille-La Manche, où se trouvent des bureaux, le reste de l’immeuble étant à usage résidentiel. Nous l’étudions parce qu’il fait 1.600m2 et que nous pourrions y installer 40 studios assez grands. Ce qui est vrai, c’est que nous nous concentrons toujours sur les grands volumes.
