L’Espagne figure depuis de nombreuses années parmi les destinations privilégiées des investisseurs français. Qu’il s’agisse d’acquérir une résidence secondaire, un appartement destiné à la location ou un bien dans une perspective patrimoniale, le marché espagnol offre de nombreuses opportunités.
Cependant, derrière l’attractivité des prix, du climat et du potentiel locatif, se cache une réalité souvent sous-estimée : l’investissement immobilier à l’étranger implique nécessairement une réflexion fiscale approfondie.
De nombreux acquéreurs découvrent après l’achat l’existence d’obligations fiscales dont ils ignoraient l’existence. D’autres pensent à tort que la convention fiscale franco-espagnole les dispense de toute déclaration dans l’un des deux pays.
La réalité est plus nuancée. Investir en Espagne lorsque l’on réside fiscalement en France implique de maîtriser les règles applicables dans les deux États afin d’éviter les erreurs et les mauvaises surprises.
Un investissement immobilier, deux administrations fiscales
L’une des premières particularités de l’investissement immobilier international réside dans la coexistence de plusieurs administrations fiscales.
Lorsqu’un résident français acquiert un bien en Espagne, il entre dans le champ d’application du système fiscal espagnol tout en demeurant soumis à certaines obligations en France.
Cette situation ne signifie pas nécessairement une double imposition, mais elle implique souvent une double déclaration.
La convention fiscale conclue entre la France et l’Espagne organise précisément la répartition du pouvoir d’imposition entre les deux pays.
Toutefois, cette convention ne dispense jamais d’une analyse individualisée.
La fiscalité lors de l’acquisition du bien
Avant même de devenir propriétaire, l’investisseur doit intégrer les taxes applicables à l’achat.
Contrairement à la France, où les acquéreurs parlent souvent de « frais de notaire », l’Espagne applique un système reposant principalement sur des taxes de transmission ou de TVA selon la nature du bien.
Le montant des taxes varie notamment selon :
● qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien ;
● la communauté autonome concernée ;
● et certaines situations particulières de l’acquéreur.
Ces frais représentent une part importante du coût global de l’opération et doivent être intégrés dès le départ dans le budget prévisionnel.
Les impôts liés à la détention du bien
Une fois propriétaire, plusieurs impôts peuvent être dus en Espagne.
Le plus connu est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), qui constitue l’équivalent de la taxe foncière.
Son montant varie selon la commune et les caractéristiques du bien.
Toutefois, l’IBI n’est pas la seule charge fiscale à prendre en compte.
Les propriétaires non-résidents sont parfois surpris de découvrir l’existence d’obligations fiscales même lorsque le bien n’est pas loué.
L’administration espagnole considère en effet qu’un bien immobilier génère une capacité contributive qui peut donner lieu à certaines impositions spécifiques.
La fiscalité des revenus locatifs
Lorsque le bien est mis en location, les revenus perçus deviennent imposables en Espagne.
Cette règle s’applique que le propriétaire soit résident espagnol ou résident français.
La convention fiscale franco-espagnole prévoit que les revenus immobiliers sont généralement imposables dans le pays où est situé le bien.
Toutefois, cela ne signifie pas que ces revenus disparaissent totalement des obligations déclaratives françaises.
Selon la situation du contribuable, une déclaration devra également être effectuée en France.
La coordination entre les deux systèmes permet normalement d’éviter une double imposition effective.
Les locations touristiques : une attention renforcée
Les locations saisonnières font aujourd’hui l’objet d’une vigilance particulière de la part des autorités espagnoles.
Les plateformes numériques ont considérablement facilité la mise en location de biens immobiliers, mais elles ont également renforcé les capacités de contrôle de l’administration.
Les revenus issus des locations touristiques doivent être déclarés et peuvent s’accompagner d’obligations spécifiques selon la région concernée.
Une gestion rigoureuse est indispensable afin d’éviter tout risque de redressement.
La fiscalité en cas de revente
La revente du bien constitue un autre moment clé sur le plan fiscal.
Lorsqu’un propriétaire réalise une plus-value immobilière, celle-ci peut être soumise à l’impôt en Espagne.
Le calcul de cette plus-value dépend notamment :
● du prix d’acquisition ;
● des frais supportés ;
● des travaux réalisés ;
● et du prix de cession.
Par ailleurs, certaines retenues fiscales peuvent être appliquées lors de la vente d’un bien appartenant à un non-résident.
Ces mécanismes sont souvent méconnus des investisseurs étrangers.
Les conséquences en France lors de la revente
Même lorsque la plus-value est imposée en Espagne, le résident fiscal français doit généralement prendre en compte cette opération dans ses obligations déclaratives françaises.
La convention fiscale permet d’éviter une double imposition économique, mais elle ne supprime pas nécessairement les formalités déclaratives.
Une mauvaise compréhension de ces mécanismes peut conduire à des erreurs fiscales.
Les successions et donations : une dimension souvent oubliée
La fiscalité immobilière ne concerne pas uniquement l’achat, la détention ou la revente.
La transmission du bien constitue également un enjeu majeur.
De nombreux investisseurs acquièrent un bien en Espagne avec l’idée de le transmettre un jour à leurs enfants.
Or, les règles successorales et fiscales applicables à cette transmission peuvent différer sensiblement de celles connues en France.
Cette dimension mérite d’être intégrée dès la phase d’acquisition.
La résidence fiscale du propriétaire : un élément déterminant
Les conséquences fiscales de l’investissement varient également selon la résidence fiscale du propriétaire.
Un résident français, un résident espagnol ou une personne partageant sa vie entre les deux pays ne seront pas nécessairement soumis aux mêmes règles.
Cette question devient particulièrement importante lorsque le projet immobilier s’inscrit dans une perspective d’expatriation future.
Une évolution de la résidence fiscale peut modifier significativement la situation de l’investisseur.
Les erreurs les plus fréquentes
L’expérience montre que certaines erreurs reviennent régulièrement chez les investisseurs français.
La première consiste à croire qu’un investissement immobilier en Espagne ne crée des obligations fiscales qu’en Espagne.
La deuxième est de penser que l’existence d’une convention fiscale dispense de toute déclaration dans l’un des deux pays.
La troisième réside dans l’absence d’anticipation successorale.
Ces erreurs peuvent généralement être évitées grâce à une préparation adaptée.
L’importance d’une stratégie patrimoniale globale
L’investissement immobilier international ne doit jamais être analysé sous un angle exclusivement fiscal.
Il s’inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large qui peut intégrer :
● la transmission familiale ;
● l’expatriation ;
● la diversification des actifs ;
● ou encore le développement d’une activité locative.
Une approche globale permet de prendre des décisions cohérentes et durables.
Le rôle de l’avocat dans l’accompagnement de l’investissement
L’avocat accompagne l’investisseur tout au long du projet.
Il intervient notamment pour :
● analyser les conséquences fiscales ;
● sécuriser l’acquisition ;
● coordonner les obligations entre la France et l’Espagne ;
● et anticiper les problématiques successorales.
Cette vision transversale permet d’éviter de nombreuses difficultés et de sécuriser durablement l’investissement.
Conclusion
Investir dans l’immobilier en Espagne peut constituer une excellente opportunité patrimoniale pour un résident français. Toutefois, cette opération implique de maîtriser les règles fiscales applicables dans les deux pays.
Fiscalité de l’acquisition, revenus locatifs, revente, succession ou obligations déclaratives doivent être analysés dans leur ensemble afin d’éviter les erreurs les plus fréquentes.
Une anticipation adaptée et un accompagnement juridique permettent de transformer un simple achat immobilier en véritable stratégie patrimoniale internationale.
Miguel Morillon, Avocat au Barreau de Madrid
