Publié le 7 octobre 2026.
Les élections en Espagne du 29 novembre pèsent déjà sur l’immobilier. Les Cortes (le Parlement) sont dissoutes, et des centaines de textes tombent. Deux décrets sur le logement restent en jeu, avec un vote attendu dans les prochaines semaines.
Pourquoi des élections en Espagne maintenant ?
Le Congrès a rejeté deux décrets-lois sur le logement le vendredi 2 octobre. Selon Infobae, le PP, l’UPN, Vox et Junts ont voté contre. Le président Pedro Sánchez a annoncé la dissolution des Cortes le lundi 5 octobre.
Le 29 novembre est la date la plus proche que permet la loi électorale, selon Infobae. Sánchez demande aux Espagnols une majorité « bien plus large » au Parlement. Il présente les décrets comme une question « d’humanité » et de « bon sens », selon idealista.
Junts avait demandé le retrait des deux textes et proposé un décret de remplacement. Le gouvernement a refusé cette proposition, selon idealista.
Élections en Espagne : le calendrier jusqu’au 29 novembre
Le Real Decreto 806/2026 fixe le calendrier. Il porte la date du 5 octobre, et le BOE (le Journal officiel espagnol) l’a publié le 6 octobre. Ce texte dissout le Congrès et le Sénat élus le 23 juillet 2023.
- 21 au 26 octobre : dépôt des candidatures.
- 2 novembre : proclamation des listes.
- 13 novembre, à 0 h : début de la campagne, qui dure quinze jours.
- 27 novembre, à minuit : fin de la campagne.
- 28 novembre : journée de réflexion.
- 29 novembre : vote.
- 23 décembre : constitution des nouvelles Cortes.
Par ailleurs, les syndicats CCOO et UGT ont annoncé une grève générale de 24 heures sur le logement et les salaires. Selon idealista, elle est prévue début novembre, en pleine campagne.
Que deviennent les décrets sur le logement ?
Selon Diario de Avisos, le rejet du 2 octobre a annulé les mesures des deux décrets. Le gouvernement les a réapprouvés le 6 octobre en Conseil des ministres, avec des retouches techniques. Ces changements visent à écarter tout risque de « fraude à la loi », selon idealista.
Le BOE a publié les deux nouveaux textes le 7 octobre. Selon The Objective, le premier entre en vigueur le jeudi 8 octobre. Quant au second, le décret-loi 28/2026, il prévoit une entrée en vigueur le 15 novembre, mais seulement s’il est validé.
La Constitution impose un vote de validation dans les 30 jours. Les Cortes étant dissoutes, la Diputación Permanente le tiendra. Cette commission de 69 députés remplace le Pleno (la séance plénière). Selon idealista, le bloc favorable au premier décret compte 35 sièges, contre 34 pour le PP, Vox et Junts.
Le PNV soutient le premier texte, mais s’oppose au second. Sánchez a reconnu que ce second décret n’a pas de majorité. Des experts jugent cette voie légale, selon idealista. Le professeur Javier Tajadura conteste cependant l’urgence et estime que certaines mesures portent atteinte au droit de propriété.
Que changent ces décrets pour les propriétaires et les locataires ?
Selon idealista, le premier décret contient notamment les mesures suivantes.
Pour les locataires :
- Prorogation extraordinaire de deux ans maximum pour les baux de résidence principale dont la prorogation obligatoire ou tacite se termine avant le 31 décembre 2028.
- Départ possible après six mois, avec 30 jours de préavis et sans indemnité.
- Déduction de 10 % à l’IRPF (l’impôt sur le revenu) pour certains locataires dont la base imposable est inférieure à 33 007,20 euros par an.
Pour les propriétaires :
- Hausse annuelle des loyers limitée jusqu’au 31 décembre 2027. Elle atteint 2 % au maximum, et aucune hausse n’est permise si le loyer dépasse le plafond de l’indice de référence.
- Réduction d’IRPF jusqu’à 100 % pour certains propriétaires qui baissent leur loyer.
- Compensation en cas de suspension d’une expulsion de personnes vulnérables, jusqu’à trois ans.
- Obligation de justifier les locations saisonnières, qui durent plus de 31 jours et, en général, 12 mois maximum.
Le gouvernement annonce aussi « Tu Casa » pour les acheteurs. Ce dispositif prévoit 10 milliards d’euros de prêts à 0 % de l’ICO (l’institut officiel de crédit). Chaque prêt atteint 50 000 euros au maximum, ou 20 % de la valeur du logement.
Le second décret prévoit une prorogation automatique des baux, par périodes de cinq ans, ou sept ans si le bailleur est une personne morale. Un propriétaire qui refuse sans motif justifié devra verser jusqu’à 12 mensualités au locataire.
Quels textes immobiliers tombent avec la dissolution ?
La dissolution fait tomber les initiatives en cours, sauf les décrets-lois. Selon Civio, 89 projets de loi et 220 propositions de loi étaient en examen au 5 octobre. Le nouveau Parlement décidera lesquels reprendre.
Dans le logement, toutes les initiatives législatives du PP tombent, selon Democrata. Elles visaient notamment l’expulsion des squatteurs, des baisses d’impôts à l’achat et la réforme de la loi sur le sol.
La taxe de 100 % sur les acheteurs hors UE figure dans une proposition de loi du groupe socialiste, enregistrée le 22 mai 2025 sous le numéro 122/000196. Selon Reuters, relayé par MarketScreener, le texte n’avait pas été débattu en mars 2026. Une proposition de loi non adoptée tombe avec la dissolution. Cette règle devrait donc s’appliquer, mais aucun communiqué officiel ne cite ce texte nommément à ce stade.
Le premier décret reprend en revanche des sujets voisins. Il traite de la TVA sur les locations touristiques et de la fiscalité des socimis (les sociétés cotées d’investissement immobilier).
Élections et immobilier : que proposent les partis?
Les programmes complets ne sont pas encore publiés. Les positions ci-dessous viennent de Forbes España, qui a recensé les annonces des partis le 5 octobre.
PP
Le PP veut construire un million de logements en quatre ans. Pour y parvenir, il propose de mobiliser du foncier et d’accélérer les procédures. Le programme prévoit aussi des garanties publiques de 95 % ou 100 % du financement pour les jeunes acheteurs, la fin des zones tendues et des mesures contre l’occupation illégale. Côté impôts, le parti veut actualiser le barème de l’IRPF selon l’inflation.
PSOE
Le PSOE mise sur le parc public. Il propose une entreprise d’État du logement, un logement protégé de façon permanente et un parc public supérieur à 6 % du total. Le gouvernement a présenté en juin un plan d’État du logement 2026-2030 de 7 milliards d’euros. En matière d’impôts, le parti défend une plus grande progressivité.
Vox
Le parti veut augmenter l’offre en libérant du foncier. Il propose de réduire les impôts et les coûts liés à l’achat, et de rétablir des avantages fiscaux pour la résidence principale. Face aux fonds d’investissement, il veut aussi donner la priorité aux familles espagnoles. Côté fiscalité, Vox propose de baisser l’IRPF et la TVA, et de fixer l’impôt sur les sociétés à 15 %.
Podemos
Podemos veut réguler les prix du logement, surtout des loyers. Le parti défend plus d’intervention sur les logements des grands propriétaires et des fonds, ainsi qu’un parc social renforcé. Par ailleurs, il souhaite que les grandes entreprises et les grands patrimoines contribuent davantage.
Sumar et Frente Amplio
Le Frente Amplio réunit IU, les Comuns, Movimiento Sumar et Más Madrid. Il n’a pas encore présenté son programme et prévoit de le faire en octobre. En 2026, Sumar a défendu la protection des locataires, des prorogations de baux plus longues et des limites aux usages spéculatifs. Il plaide aussi pour plus de progressivité, notamment sur les grands héritages et patrimoines.
Junts
Junts a proposé un décret alternatif. Selon El Español, ce texte supprimerait la prorogation obligatoire et le plafond de 2 % sur les loyers. En échange, il prévoirait des incitations fiscales et plus de limites pour les grands propriétaires. Selon idealista, Junts demande aussi une baisse de la TVA sur le premier logement et des mesures contre l’occupation illégale.
Que doivent faire les investisseurs d’ici au 29 novembre ?
Les règles peuvent encore changer avant le vote. Voici cinq points à suivre.
- Suivez le vote de la Diputación Permanente. Elle doit se prononcer sur le premier décret dans les 30 jours. Le second ne s’appliquera le 15 novembre que s’il est validé.
- Vérifiez vos baux. Un locataire peut demander deux ans de prorogation si la prorogation obligatoire de son bail se termine avant le 31 décembre 2028. Contrôlez aussi vos clauses d’actualisation des loyers.
- Contrôlez votre statut d’acheteur. Le premier décret limite jusqu’au 31 décembre 2030 les achats de certaines entités et des grands propriétaires, c’est-à-dire ceux qui détiennent plus de 10 logements. La limite vise les achats sous 70 % de la valeur d’évaluation, avec des exceptions pour le logement abordable, le médico-social et les publics vulnérables, selon idealista.
- Surveillez la taxe sur les acheteurs hors UE. Elle n’est pas en vigueur et devrait tomber avec la dissolution. Le nouveau Parlement pourrait toutefois la remettre à l’ordre du jour.
- Lisez les programmes. Le Frente Amplio publiera le sien en octobre. Les autres partis préciseront leurs mesures avant la campagne du 13 au 27 novembre.
Chaque situation est différente. Consultez un professionnel (avocat, gestor, conseiller fiscal) avant toute décision d’achat, de vente ou de location.
Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
