Vous rêvez d’une résidence secondaire avec piscine à deux pas de la mer sur la Costa del Sol ? Vous préférez un appartement dans le centre de Barcelone ou de Madrid pour en faire un investissement immobilier ?
Les prix des biens immobiliers en Espagne ont beaucoup baissé et c’est le moment de se lancer, d’autant plus qu’acheter un bien immobilier en Espagne est plus rapide qu’en France, notamment car le délai de préemption municipale n’existe pas et qu’il n’y a donc pas de délai d’attente légal de 2 mois entre la signature du compromis et de l’acte définitif de vente.
Cependant, il ne s’agit pas d’y aller à l’aveuglette car de nombreux obstacles peuvent se mettre en travers de votre route et si vous n’êtes pas bien accompagné pour les affronter, votre projet d’investissement peut vite se transformer en cauchemar.
Bien que l’Espagne soit un pays voisin et que son système juridique soit proche du système juridique français, acheter un bien immobilier nécessite la connaissance d’un vocabulaire technique et juridique afin de s’engager en connaissance de cause, ainsi qu’une connaissance approfondie des mentalités et des coutumes en matière immobilière.
D’abord, pour les non‐résidents espagnols, il est nécessaire d’obtenir, préalablement à l’achat par‐devant notaire, un Numéro d’Identification des Etrangers (N.I.E.), délivré par la Police pour les personnes physiques, et par le Fisc espagnol pour les personnes morales. Pour ce faire, il faudra vous présenter en personne devant les autorités compétentes, à moins d’octroyer un pouvoir pour qu’un mandataire fasse les démarches en votre nom. De plus, il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur, ou le cas échéant, par ses conseils, qui devront s’assurer que les règles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées.
Ces vérifications sont fondamentales car il faut savoir qu’en Espagne beaucoup de constructions (surtout, mais pas seulement, dans des zones touristiques) ont été réalisées « à la va‐vite » et parfois sans respecter les règles administratives ou urbanistiques impératives. Cela a d’ailleurs entrainé, il y a quelques années, bon nombre de destruction d’immeubles se trouvant sur la côte.
Le compromis de vente (« contrato de arras ») n’est que très rarement signé par‐devant notaire en Espagne. Pourtant, bien que ce compromis soit un acte sous seing privé, il a valeur de loi entre les parties et il sera très difficile (sauf accord du vendeur) de revenir sur ses clauses au moment de la réitération de la vente par‐devant notaire. C’est notamment au moment de la signature du compromis qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).
Par ailleurs, si le financement du bien espagnol est octroyé par une banque française, il est très probable que la banque vous réclamera une traduction dudit compromis. Une solution plus économique et rapide est de signer un compromis en double colonne (français/espagnol) pour éviter les frais et délais de traduction.
En ce qui concerne le versement d’une réservation ou d’arrhes, la pratique des chèques en Espagne est inexistante et très souvent l’agence immobilière vous demandera de payer en espèces. Nous conseillons toujours à nos clients de ne payer que par chèque de banque ou de réaliser un séquestre des arrhes sur un compte du notaire, pratique cependant peu habituelle en Espagne mais pas impossible. C’est un processus un peu plus compliqué et plus long, mais il est parfois indispensable de procéder de la sorte afin de sauvegarder au mieux les intérêts des acquéreurs.
S’il est vrai que faire appel à un avocat dans le cadre de votre projet est un coût supplémentaire à ajouter aux frais d’investissement (impôts, notaires, registre, etc.), c’est aussi une sécurité indispensable pour éviter les écueils synonymes de perte de temps et d’argent.
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