Vous êtes non-résident en Espagne et souhaitez y acheter un bien immobilier comme seconde résidence, nouvelle résidence ou investissement ? Félicitations ! C’est un projet merveilleux, mais malheureusement semé d’embûches. La liste des démarches administratives, contractuelles et légales est longue et fastidieuse.
Nous vous expliquons ci-après les principales démarches à réaliser afin que vous achetiez en toute sécurité.
NIE (Número de Identidad de Extranjero)
L’obtention du NIE est indispensable. Aucun achat immobilier ne peut se faire en Espagne sans ce document. La demande d’un NIE peut être introduite auprès de deux organismes : la Police Nationale, si vous décidez d’introduire votre demande en Espagne, ou le Consulat d’Espagne le plus proche de votre domicile, si vous préférez introduire votre demande en France.
Ouverture d’un compte bancaire
L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne est nécessaire pour l’accréditation des moyens de paiement de l’acquéreur lors de l’achat d’un bien immobilier, de même que pour le paiement des charges et des impôts inhérents à l’acquisition. Bien que cette condition ne soit pas légalement obligatoire, il est fortement recommandé de disposer d’un compte bancaire en Espagne étant donné que les impôts (taxe foncière, déclaration des revenus de non-résidents) et les charges (syndic, eau, gaz, électricité…) doivent être payés en Espagne. Vous ne pouvez pas ouvrir un compte bancaire en Espagne à distance, il faudra vous rendre sur place.
Vérifications du bien immobilier
En Espagne, les notaires n’ont pas du tout le même rôle que les notaires français qui procèdent aux différentes vérifications légales et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. En Espagne, ces vérifications doivent être réalisées en amont par l’acheteur ou, idéalement, par un avocat immobilier.
Les vérifications indispensables à réaliser sont :
- Cadastre : Vérification des mètres carrés construits de la propriété, de sa situation et de son usage.
- Registre foncier : Demandez le titre de propriété (nota simple). Ce document indique entre autres qui est le propriétaire du bien et s’il y a des dettes sur le bien : hypothèque, saisies, etc.
- Certificat d’habitabilité : Exigez ce certificat au propriétaire afin de connaître la surface utile et surtout s’il s’agit effectivement d’un bien à usage résidentiel. En Espagne, certains bureaux sont annoncés comme appartement…
- Situation urbanistique : Si vous avez des doutes sur la situation urbanistique du bien immobilier, rendez-vous à l’hôtel de ville correspondant et vérifiez quels plans urbanistique pourraient affecter le bien.
- Syndicat de copropriété : Demandez au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires si la propriété est à jour des paiements, quels travaux ont été effectués sur la propriété et lesquels sont prévus pour les mois à venir.
- Taxe foncière : Assurez-vous de connaître la taxe foncière annuelle (IBI) et si le propriétaire est à jour dans les paiements.
- Inspection Technique du Bâtiment (ITE) : Veillez à ce que le bien immobilier ne souffre d’aucune déficience structurelle, comme par exemple d’aluminose.
- Certificat énergétique : Exigez ce certificat au propriétaire afin de connaître la qualification énergétique de la propriété.
Offre de prix (Reserva)
Avant de signer la promesse de vente, la majorité des agences immobilières vous demandera de signer une offre de prix (appelée « Reserva » en Espagne). Ce document a pour principal objet d’accorder le prix d’achat et de bloquer (réserver) le bien immobilier jusqu’à la signature de la promesse de vente. L’agence vous demandera de verser environ 1% du prix d’achat à la signature de ce document. Attention, s’il n’est pas bien rédigé et que finalement vous ne signez pas la promesse de vente, vous ne pourrez pas récupérer le montant versé.
La promesse de vente (Arras)
Une fois toutes les vérifications sur le bien immobilier réalisées, il faudra formaliser les conditions de la vente par la rédaction d’une promesse de vente. Il s’agit du document le plus important dans l’achat d’un bien immobilier. Cet accord préliminaire constitue un véritable contrat, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.
La promesse de vente n’est que très rarement signée devant un notaire en Espagne. Ce contrat a cependant bien une valeur légale et il sera très difficile (sauf accord du vendeur) de revenir sur ses clauses au moment de la réitération de la vente devant le notaire. C’est notamment au moment de la signature de la promesse de vente qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).
Il n’existe pas de loi concernant le montant à verser lors de la signature de la promesse de vente mais celui-ci s’élève habituellement à 10% du prix d’achat du bien immobilier. Le plus courant est de réaliser le paiement par virement bancaire sur le compte courant du propriétaire ou de l’agence immobilière.
Acte de vente notarié (Escritura)
L’acte de vente notarié est le document officiel qui conclut la transaction. Sa signature a lieu en présence d’un notaire à une date et une heure à convenir. Les deux parties doivent être présentes ou se faire représenter. En Espagne, le notaire a une fonction limitée dans le processus d’achat d’un bien immobilier et n’intervient qu’au moment de l’acte de vente. Il s’occupera principalement d’attester l’identité et la capacité juridique des parties intervenantes dans l’acte de vente et de vérifier les documents que vous lui avez remis avant la signature (titre de propriété, registre des hypothèques et des charges, taxe foncière, certificat d’habitabilité, certificat énergétique…).
Une fois l’acte signé, les clés sont remises et le montant restant dû est remis au moyen d’un chèque de banque émis par votre banque espagnole.
Le nouvel acte de vente notarié doit maintenant être enregistré au Registre foncier. Cela peut prendre entre 2 et 4 mois. En Espagne, les frais d’achat sont toujours à charge de l’acquéreur. En Catalogne, vous pouvez estimer les frais d’acquisition (impôts, frais de notaire et d’enregistrement) à environ 11,5 % du prix d’achat du bien immobilier. Ces frais varient d’une région à une autre.
Changements de titulaire
Avant d’enfin pouvoir profiter paisiblement de votre nouvelle résidence, vous devrez procéder au changement de titulaire auprès des organismes suivants:
- Compagnies d’eau, de gaz, d’électricité…
- Mairie pour la taxe foncière
- Syndicat des copropriétaires
Il est également recommandé de souscrire une assurance habitation.
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