Audrey Clémenceau, avocate à Barcelone vous accompagne en toute sécurité et de vous conseille de façon éthique dans vos projets immobiliers en Espagne.
Dans cet article, elle vous explique comment se passe le processus de vente d’un bien immobilier en Espagne.
1. Pourquoi une avocate ?
En Espagne, le notaire ne vérifie pas que le dossier de vente soit complet et ne participe pas non plus à la rédaction du compromis de vente. C’est le rôle des avocats. Si vous me confiez votre dossier de vente, je pourrai vous accompagner dans les démarches suivantes :
- Estimer la valeur du bien, préparer les annonces de vente et organiser les visites pour essayer de trouver un acquéreur.
- Regrouper les documents juridiques nécessaires à fournir aux candidats acquéreurs.
- Demander le renouvellement des certificats qui ne sont plus en vigueur.
- Préparer les documents contractuels nécessaires à la vente.
2. La réservation « reserva »
C’est l’offre présentée par l’acquéreur avec le versement d’environ 1 % du prix. Si vous acceptez l’offre de l’acquéreur, la vente est conclue et les parties engagées à vendre et à acheter. Si vous refusez son offre, vous pourrez alors faire une contre-offre. Si aucun accord sur le prix n’est trouvé entre les parties, l’agence ou le propriétaire devra alors rembourser l’acquéreur.
3. Compromis de vente « contrato de arras »
Rédigé par l’agence et les avocats, le contrat d’arrhes prévoit que les parties s’engagent à acheter et à vendre le bien. A partir de la signature du contrat d’arrhes, si l’acquéreur se désiste, il perdra alors les arrhes versées au vendeur. Si le vendeur se désiste, il devra alors rembourser à l’acquéreur le double des arrhes. Le droit catalan prévoit que l’acquéreur peut se désister du compromis sans perdre ses arrhes s’il a besoin d’un financement et qu’il apporte un ou plusieurs refus de financement de la part des banques. Dans ce cas, vous devrez alors lui rembourser les arrhes versées et retrouver un acquéreur. Ce contrat est un document privé entre les parties et peut être signé à distance, sans besoin d’organiser une réunion présentielle.
4. Montant des arrhes
Au moment de la signature du contrat d’arrhes, l’acquéreur verse des arrhes de 10% du prix du bien (déduction du 1% de réservation). Cette somme n’est pas déposée sur le compte séquestre d’un notaire en Espagne mais payée directement sur votre compte en votre qualité de vendeur.
5. Signature chez le notaire
Une fois que le dossier de vente est complet et, le cas échéant, quand l’acquéreur a obtenu son financement, la signature de l’acte authentique de vente sera fixée chez le notaire. En Espagne, il n’y a qu’un seul notaire et c’est l’acquéreur qui le choisit. Pour cette signature, il faudra vous déplacer physiquement en Espagne. Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la signature, vous devrez donner une procuration notariée, apostillée et traduite en espagnol à une personne de confiance située en Espagne (je peux être cette personne de confiance si vous le souhaitez).
6. Vendeur non-résident fiscal
Si vous êtes résident fiscal en France, la loi fiscale espagnole prévoit que l’acquéreur devra retenir sur le prix de vente les montants suivants :
- l’impôt de non-résident d’un montant forfaitaire de 3% du prix.
- la taxe municipale (« plusvalía municipal »).
- les frais correspondants à la préparation et liquidation de ces 2 impôts.
Vous avez une obligation de double déclaration de cette vente (en France et en Espagne) mais il n’y aura pas de double imposition. En Espagne, les 3% sont retenus automatiquement. Vous disposez d’un délai de 4 mois à compter de la date de signature de l’acte authentique de vente pour présenter la déclaration d’impôt de non-résident : si les 3% sont trop imposés, vous pourrez réclamer le remboursement du trop-payé, et si les 3% ne sont pas suffisamment imposés, vous devrez payer la différence aux impôts espagnols. En France, vous devrez déclarer la vente et la plus-value éventuelle et indiquer le montant de l’impôt déjà payé en Espagne.
Source : Audrey Clémenceau
