Ils ont un poids testimonial dans les deux principales provinces, bien qu’ils représentent plus d’un quart des transactions à Alicante, Malaga et dans les îles.
L’achat de logements par des étrangers a été à l’ordre du jour politique et médiatique ces dernières semaines. L’essor des transactions menées par des étrangers à des niveaux record, conjugué au niveau élevé des prix de l’immobilier et au calendrier électoral, a suscité une multitude de propositions visant à limiter ce type de transactions en Espagne.
Au-delà des modifications que le gouvernement pourrait apporter à l’octroi du “Golden Visa” pour les étrangers qui achètent des logements d’une valeur supérieure à 500.000 euros, des initiatives ont été prises ces dernières semaines pour limiter l’acquisition directe de biens immobiliers par des non-résidents, en partant de l’hypothèse que ces transactions ont une composante spéculative et qu’elles provoquent une hausse des prix de l’immobilier.
Des partis comme Unidas Podemos et Más País ont annoncé que, dans les endroits où ils gouverneront après les élections régionales et municipales du 28 mai, ils prendront des mesures pour freiner ce type d’achat, surtout dans les zones où il y a une tension sur les prix. Cependant, les chiffres officiels montrent une réalité très différente: les étrangers non-résidents ont une présence significative dans certaines provinces méditerranéennes, comme Alicante et Malaga, mais une présence très résiduelle à Madrid et Barcelone, les deux plus grands marchés résidentiels du pays.
De plus, selon les agences et les consultants immobiliers, l’objectif prioritaire est, dans la plupart des cas, d’acheter un logement pour en profiter. Ils soulignent que les non-résidents ont tendance à acheter des biens qui ne sont pas à la portée de la grande majorité des familles, de sorte qu’ils n’enlèvent pas d’offre à la classe moyenne, limitant ainsi leur impact au marché résidentiel de premier ordre. En fait, le prix moyen payé par les non-résidents a battu des records et est supérieur de plus de 1.000 euros/m2 au prix moyen payé par les acheteurs nationaux.
Selon les données du ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain (Mitma), en 2022, les étrangers non-résidents ont acheté 63.050 logements en Espagne sur les 717.558 transactions totales enregistrées. En d’autres termes, ils ont représenté 8,78% du total.
Seules 15 provinces ont enregistré plus de 700 acquisitions sur l’ensemble de l’année dernière. Il s’agit des provinces méditerranéennes (Gérone, Barcelone, Tarragone, Castellón, Valence, Alicante, Murcie, Almería, Malaga et Cadix), des provinces insulaires (Baléares, Las Palmas et Santa Cruz de Tenerife), de Madrid et de Grenade.
Le poids des non-résidents dans l’achat de logements
Mais si l’on regarde le poids des non-résidents par rapport au nombre total de ventes et d’achats dans chaque province, on découvre qu’il existe de grandes différences entre certaines provinces comme Alicante, Malaga et les Baléares, où ils représentent plus d’un quart du total des transactions en 2022, et d’autres comme Madrid et Barcelone, où ils représentent moins de 2%.
C’est le poids des non-résidents dans chacune des 15 provinces où ils ont acheté le plus grand nombre de logements en 2022:
Poids des non-résidents dans les achats de logements en 2022
Les statistiques traitées par idealista/data placent également les provinces côtières en tête de la demande étrangère pour l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, en mars dernier, au moins 20% des recherches immobilières sur idealista provenaient de l’étranger dans des provinces comme Alicante, Santa Cruz de Tenerife, les Baléares, Gérone, Malaga, Las Palmas et Almeria, contre 12% à Barcelone et 5,5% à Madrid. La moyenne en Espagne est de 10,6%.
Poids des étrangers dans la demande de logement
Le cas paradigmatique de Madrid: orientation politique et poids résiduel
Madrid est la province où la proportion de ventes et d’achats par des étrangers est la plus faible des 15 provinces analysées et l’une de celles où le volume de transactions est le plus faible: seulement 743 logements en 2022, juste au-dessus de Cadix (733) et Grenade (729), selon les données de Mitma. Cependant, le parti Podemos a insisté ces derniers jours sur le fait que “vous pouvez venir à Madrid pour vivre et travailler, mais pas pour spéculer”, mettant directement l’accent sur les étrangers non-résidents qui achètent des logements.
Achats de logements par des non-résidents dans les principales provinces
Les experts analysent quel profil d’étrangers est le plus demandé à Madrid, quels facteurs pèsent le plus lourd lors de l’achat d’un logement et dans quels quartiers ils ont tendance à se concentrer:
Quels sont les étrangers qui achètent des maisons à Madrid?
Comme l’explique Bruno Rabassa, PDG de la société immobilière de luxe Berkshire Hathaway HomeServices Spain, à idealista/news, “Madrid concentre un profil spécifique d’acheteurs étrangers: alors que les acheteurs européens (principalement du Royaume-Uni, d’Allemagne, de France et de Belgique) sont plus enclins à se rendre aux Baléares, à Valence, à Alicante et à Malaga, Madrid attire principalement des citoyens du Chili, de Colombie, du Mexique, du Pérou et du Venezuela”.
Dans les transactions qu’ils réalisent, deux profils de clients se distinguent: “d’une part, des familles à la recherche d’une propriété dans le centre de Madrid qui leur permette soit d’y vivre en permanence, soit de profiter sporadiquement du style de vie qu’elle offre (dans ce dernier cas, lorsqu’elles n’occupent pas la propriété, elles veulent en tirer un profit pour aider à payer les coûts d’entretien ou, le cas échéant, l’hypothèque). D’autre part, il y a les investisseurs qui recherchent directement la rentabilité du bien et qui achètent par l’intermédiaire de sociétés ou de family offices, et qui souhaitent parfois entrer sur le marché immobilier avec un partenaire local”.
Pour l’agence Engel & Völkers, également spécialisée dans le haut de gamme, les étrangers (résidents et non-résidents confondus) représentent 23% des transactions d’achat. Les nationalités les plus représentées sont les Mexicains, les Américains et les Français, bien que l’on constate un intérêt croissant de la part des acheteurs colombiens. À ces nationalités s’ajoutent des clients originaires d’autres pays comme l’Argentine.
Pourquoi les étrangers achètent-ils des maisons à Madrid ?
Quant aux raisons qui poussent les étrangers à acheter une maison à Madrid, l’avis des experts consultés est le même: loin de la spéculation, ils cherchent à profiter de la propriété, du climat, du prix abordable des biens par rapport à d’autres grandes villes européennes et même du taux de change entre l’euro et le dollar.
“Beaucoup sont motivés par des situations d’incertitude politique, juridique et économique dans leur pays d’origine et trouvent que l’Espagne est un endroit plus stable pour leurs investissements. En outre, ceux qui ont le dollar américain comme monnaie d’échange trouvent que le secteur espagnol du logement de luxe est un investissement favorable, car ils peuvent actuellement l’acquérir avec des rabais de change allant jusqu’à 15%, compte tenu de la situation avantageuse du taux de change avec l’euro depuis l’année dernière. En fait, au cours des derniers mois, nous avons constaté que ceux qui avaient acheté leur première maison à Madrid ont décidé d’acheter une deuxième maison sur la côte méditerranéenne”, déclare le PDG de Berkshire Hathaway HomeServices Spain.
Son expérience coïncide avec celle de la directrice d’Engel & Völkers à Madrid, Sonia Catalán, qui affirme que ce que ses clients demandent le plus, c’est une résidence secondaire ou une résidence permanente. En d’autres termes, il s’agit de maisons pour leur propre usage, et non pour l’investissement. “Beaucoup achètent une propriété parce que leurs enfants viennent étudier ou travailler, ou parce qu’ils sont mutés. En réalité, cela n’a aucun sens d’acheter un bien de 1,5 million d’euros pour investir, car on obtient une meilleure rentabilité avec trois biens d’un demi-million d’euros”, insiste-t-il.
Barend Hart, directeur de l’agence immobilière de luxe Lucas Fox à Pozuelo, met également d’autres profils sur la table: les étrangers qui créent une entreprise ou s’installent dans un autre pays, les cadres supérieurs d’entreprise et les retraités qui veulent profiter de leur retraite.
“50% de nos acheteurs étrangers sont des Latino-Américains qui s’installent généralement en Espagne pour des raisons socio-économiques et politiques, à la recherche d’un environnement plus sûr et plus stable sur le plan économique. Il s’agit généralement d’acheteurs fortunés qui ont tendance à créer de nouvelles entreprises ici à Madrid et/ou à délocaliser des entreprises existantes en Europe. 30% de nos acheteurs sont des Européens du Nord, y compris du Royaume-Uni, qui sont généralement des PDG ou des directeurs financiers d’entreprises internationales ou des propriétaires d’entreprises qui développent leurs activités en Espagne. Du Royaume-Uni, nous avons quelques banquiers qui ont été forcés de se relocaliser en Europe en raison du Brexit. Dix pour cent sont des Américains, dont beaucoup sont en semi-retraite et cherchent à changer de mode de vie; et 10 autres pour cent sont des Chinois, tous propriétaires d’entreprises.”
Des prix inaccessibles pour la classe moyenne
Quant à savoir si l’achat de logements à Madrid par des étrangers fait monter les prix du marché, déjà élevés, la position des experts consultés est claire et directe: les logements concernés par ces transactions ne sont pas à la portée de la classe moyenne et, par conséquent, ne réduisent pas l’offre pour la grande majorité des familles. Il s’agit, en somme, d’un marché différent.
Gonzalo Robles, PDG de la société immobilière Uxban, insiste sur le fait que les étrangers “recherchent généralement des propriétés de 150 m2 ou plus et dans des endroits très spécifiques du centre comme Salamanca, Jerónimos, Almagro et Justicia ou dans des urbanisations comme La Moraleja”. Il ajoute que “tant dans ce segment que sur le marché en général, l’augmentation des prix est due à une pénurie très marquée de l’offre”. Ces emplacements se trouvent dans certains des quartiers où le revenu par habitant est le plus élevé du pays et où le prix au mètre carré pour l’achat d’une propriété est le plus cher d’Espagne.
Lucas Fox souligne également que “la proximité d’écoles internationales et d’urbanisations sûres sont les principaux critères de choix”, ce qui explique pourquoi des municipalités comme Pozuelo et Boadilla sont également très demandées, “réputées pour offrir un style de vie en plein air, d’excellentes écoles et un trajet facile entre la banlieue et Madrid”. Ils recherchent principalement des villas individuelles dans des communautés fermées, mais pas à plus de 20 minutes du centre de Madrid. Depuis peu, la demande est également très forte pour les maisons nouvellement construites, car elles sont plus économes en énergie.
Engel & Völkers, pour sa part, explique que ses clients ont tendance à rechercher des propriétés classiques qui ont été rénovées et sont prêtes à être habitées. Les quartiers de Salamanca et du centre de la capitale concentrent la majeure partie de l’intérêt international, bien qu’il y ait également une demande à Chamberí, Chamartín, Retiro et Tetuán. En termes de prix, leurs opérations se situent généralement entre 700.000 euros et 1,5 million d’euros, avec une moyenne de 900.000 euros par propriété.
Dans le cas de Lucas Fox, les prix moyens se situent entre 1,75 et 2,5 millions d’euros, bien que, dans certains cas, les ventes de biens immobiliers atteignent jusqu’à 10 millions d’euros. Ainsi, insiste le directeur de l’agence de Pozuelo, “nos clients acquièrent des biens assez exclusifs, hors de portée de la plupart des acheteurs nationaux“.
Selon les données du Conseil général des notaires, le prix moyen au m2 des logements achetés par des non-résidents dans toute l’Espagne au cours du second semestre de l’année dernière a été de 2.559 euros, le plus élevé de la série historique, et supérieur de plus de 1.000 euros/m2 à la moyenne des acheteurs nationaux (1.553 euros/m2).
Dans le cas de Madrid, les biens les plus recherchés sont ceux compris entre 600.000 et un million d’euros, qui représentent 17% de la demande étrangère enregistrée en mars, comme le montre idealista/data. D’autre part, à Alicante, la province la plus importante en termes de volume de transactions réalisées par des non-résidents et de leur poids dans le total, 48% de la demande se concentre sur des biens d’une valeur inférieure ou égale à 150.000 euros, tandis qu’à Valence, ce pourcentage atteint 51%. Il est également significatif qu’à Barcelone, il en aille de même qu’à Madrid: la recherche principale porte sur des logements entre 600.000 et un million d’euros (plus de 11% du total). Et aux Baléares, un quart de la demande se concentre sur les biens de 600.000 euros à deux millions d’euros (24,6%).
“Nous ne devrions pas pénaliser ces investissements”
Berkshire critique également les récentes propositions politiques et assure que “les arguments avancés pour limiter les investissements des étrangers sont, presque entièrement, fallacieux. Au lieu de s’attaquer aux problèmes structurels du secteur du logement dans notre pays, qui sont la cause de phénomènes tels que la hausse des prix, non seulement dans les zones tendues, ils optent pour des mesures cosmétiques, dont l’objectif principal est d’avoir un effet dans un contexte électoral”.
Pour Luis Corral, PDG de Foro Consultores Inmobiliarios, il n’est peut-être plus nécessaire d’encourager les investissements en Espagne comme ce fut le cas pendant la crise économique, bien qu’il prévienne que “ce qui est clair, c’est qu’il ne faut pas non plus pénaliser ces investissements“.
M. Corral rappelle que les étrangers ont tendance à acheter des biens de qualité, car les actifs de premier ordre sont plus liquides et se détériorent moins, et que dans de nombreux cas, l’achat direct d’un logement s’accompagne d’autres investissements qui, bien souvent, dépassent le cadre de l’immobilier et finissent par générer de la richesse et de l’activité économique.
