L’achat d’un bien immobilier destiné à la location offre un rendement moyen de 7,7% en Espagne, selon les données de l’indice Masteos en 2022. Le lieu d’investissement est l’un des principaux doutes de nombreux petits et moyens épargnants qui envisagent ce type d’achat, car la rentabilité varie fortement d’une zone à l’autre. C’est pourquoi Masteos, société spécialisée dans le conseil en achat immobilier clé en main, a réalisé une analyse des zones les plus rentables pour l’achat d’un bien immobilier à louer à Madrid, Valence et Barcelone.
L’une des principales conclusions de cette analyse est que l’achat d’un bien à louer dans les quartiers où les prix sont les plus bas dans ces grandes villes peut être jusqu’à 52% plus rentable que dans les quartiers de premier ordre.
Des quartiers comme Villaverde ou Puente de Vallecas, à Madrid, offrent des rendements supérieurs à 7%, contre 3,4% en moyenne pour les zones les plus chères : Salamanca, Chamartín, Chamberí ou Retiro. Cela signifie qu’investir dans ces quartiers de la capitale espagnole est environ 45% plus rentable que dans les quartiers où les prix sont plus élevés.
« Le logement est et restera une alternative d’investissement très attrayante parce qu’il est sûr, rentable et peu volatile. De plus en plus, les petits et moyens épargnants canalisent leur argent vers le logement locatif, conscients du manque d’offre et de son évolution positive au fil du temps. Même si l’on regarde 20 ans en arrière, les rendements locatifs sont toujours positifs », explique Beatriz Toribio, directrice générale adjointe de Masteos pour l’Espagne.
Villaverde, le quartier le plus rentable et le moins cher de Madrid
Ainsi, par exemple, investir à Villaverde – le quartier le moins cher de la capitale – est 45,3% plus rentable que dans le quartier le plus cher de Madrid, Salamanca, où le prix au m2 pour l’achat d’un bien immobilier est d’environ 7.000 €/m2 et pour la location de plus de 19 €/m2.
D’autre part, Villaverde est le seul quartier de Madrid où le prix d’achat est inférieur à 2.000 €/m2 et le prix de location est de 11,4 €/m2, à l’instar d’autres quartiers tels que Villa de Vallecas (11,2 €/m2), Vicálvaro (11 €/m2) ou Moratalaz (11,7 €/m2).
Salamanca est le quartier le plus cher à louer (19 €/m2), suivi par Centro (18,7 €/m2) et Chamberí (18,2 €/m2).
Barcelone : la rentabilité des quartiers les moins chers est supérieure de 61% à celle des quartiers privilégiés
La rentabilité des quartiers de Barcelone est la plus faible des 3 villes analysées. Cela s’explique par le fait que Barcelone a les prix moyens de vente et de location les plus élevés. Aucun des quartiers de Barcelone n’a un prix de vente moyen inférieur à 2.000 €/m2.
Cela explique également pourquoi la rentabilité locative est plus faible à Barcelone qu’à Madrid ou Valence. Un seul quartier, Nou Barris, offre une rentabilité supérieure à 6% et est le seul à avoir un prix inférieur à 3.000 €/m2, avec un coût moyen de 2.522 €/m2.
Il est suivi par Sant Martí, avec un rendement moyen d’environ 5,9% et un prix d’achat moyen de 3.629 €/m2.
L’achat d’un bien à louer dans les zones où les prix sont les plus bas peut être 61% plus rentable que dans certains des quartiers les plus chers, comme Sarriá-Sant Gervasi (5.452 €/m2), Les Corts (4.8881 €/m2) ou Eixample (4.695 €/m2), entre autres.
Comparée à la rentabilité d’environ 6% à Nou Barris et Sant Martí, la rentabilité moyenne des logements loués dans les zones privilégiées est d’environ 4%.
En termes de prix de location, Ciutat Vella est en tête du classement des quartiers les plus chers, avec un prix de 19,7 €/m2, suivi par Eixample (18,7 €/m2) et Sarrià-Sant Gervasi (17,9 €/m2). En revanche, Nou Barris (13,1 €/m2), Sant Andreu (13,4 €/m2) et Sants-Montjuic (15,9%) sont les moins chers.
Rascanya et Campanar, les quartiers les plus rentables de Valence
Parmi les 3 villes analysées, ce sont les quartiers de Valence qui offrent les rendements les plus élevés. En effet, 3 quartiers de cette ville se situent au-dessus de la moyenne nationale de 7,7%. Deux d’entre eux, Rascanya et Campanar, offrent des rendements supérieurs à 8% avec un prix d’achat inférieur à 1.250 €/m2.
La rentabilité de l’achat d’un bien à louer dans ces quartiers peut être 50% plus élevée que dans les quartiers plus chers comme L’Eixample ou El Pla del Real, où le prix d’achat est d’environ 3.000 €/m2 et la rentabilité d’environ 4,5%.
À Valence, seuls 2 quartiers dépassent les 3.000 €/m2, L’Eixample et Ciutat Vella, et 7 quartiers ont un prix au m2 inférieur à 1.500 €, alors que Madrid et Barcelone n’ont aucun quartier à ces prix.
Du point de vue des loyers, Ciutat Vella est le quartier le plus cher (12,7 €/m2), suivi par L’Eixample (11,6 €/m2) et Poblats Maritms (11,1 €/m2). En revanche, les quartiers les moins chers sont Pobles de Nord (6,9 €/m2), Campanar (8 €/m2) et Jesús (8,4 €/m2).
