Les transactions ont augmenté de près de 90% depuis 2019 et ont battu des records au premier semestre de l’année dernière avec plus de 1.100 unités.
“Les Américains achètent des maisons en Espagne plus que jamais auparavant”. C’est le titre d’un article du Wall Street Journal sur le flot de transactions immobilières réalisées par des citoyens américains en Espagne. Un afflux qui, selon le journal, bat tous les records.
Selon le Conseil général des notaires, rien qu’au cours du premier semestre 2022, les Américains ont acheté 1.162 maisons en Espagne, soit 75,5% de plus qu’au premier semestre 2021, signant ainsi non seulement la sixième plus forte croissance par nationalité, mais aussi le plus grand volume d’opérations de toute la série historique. Ils paient également les prix les plus élevés au mètre carré, juste derrière les acheteurs danois.
La dynamique s’est accélérée au fil des années. Depuis 2019, sans aller plus loin, les achats ont augmenté de près de 90%, tant pour les résidences permanentes que pour les résidences secondaires, et la tendance ne montre jusqu’à présent aucun signe de ralentissement.
C’est du moins ce que suggèrent les données de l’Office de la propriété immobilière. Selon le Real Estate Yearbook de l’année dernière, en 2022, le poids des achats de logements par des citoyens américains a augmenté de 0,29 point de pourcentage, pour atteindre 1,19% des opérations réalisées par des étrangers au cours de l’année et 0,16% du total des transactions en Espagne.
Les agences immobilières soulignent également que le marché du luxe a connu une accélération de la demande ces derniers temps. C’est ce que confirme Albert Milián, porte-parole de Sotheby’s International Realty Barcelona et Costa Brava, qui explique à idealista/news que “c’est actuellement le client vedette pour les logements de luxe à Barcelone, même s’il est vrai que Sotheby’s International Realty jouit d’un grand prestige aux États-Unis. Il s’agit donc d’un client récurrent depuis des années, mais depuis 2021, nous constatons une explosion de la demande et en 2022, ce client représente un peu plus de 30% de nos opérations à Barcelone”.
- La qualité de vie et un dollar fort parmi les facteurs
- Au-delà des principales zones côtières
- Les caractéristiques les plus recherchées des logements
- Une tendance à la hausse, mais au prix d’incertitudes
La qualité de vie et un dollar fort, parmi les facteurs
Quelle est la raison de ce récent regain d’intérêt des Américains pour le logement en Espagne? Selon les experts, cette tendance à la hausse s’explique par des facteurs structurels, tels que le climat, la culture, la gastronomie et les prix bas de l’immobilier par rapport à ceux enregistrés dans les principales villes de la première économie mondiale, et par d’autres facteurs plus conjoncturels, tels que le taux de change entre le dollar et l’euro ou la guerre en Ukraine.
Felice Tufano, vice-président de la FIABCI Espagne et président de la FIABCI Europe, explique qu’au cours des dernières années “on a assisté à une augmentation de la vente et de l’achat de biens immobiliers par des citoyens américains en Espagne”. Ce phénomène s’explique notamment par l’attrait touristique et culturel de l’Espagne, ainsi que par son climat chaud et sa qualité de vie. En outre, le prix €/m2 de villes telles que Barcelone, Madrid ou Marbella reste beaucoup plus abordable par rapport à d’autres villes du monde et, en particulier, par rapport à des villes américaines telles que New York, San Francisco ou Los Angeles”.
Selon le dernier classement établi par The Economist-EIU, ces trois villes figurent parmi les 10 villes du monde où la vie serait la plus chère en 2022, après analyse de plus de 400 prix de produits et de services dans 172 villes au total. En outre, le prix des logements de luxe à San Francisco et Los Angeles est plus de deux fois supérieur à celui de Madrid et Barcelone, tandis qu’il est plus de trois fois supérieur dans le cas de New York, selon les données de la société de conseil en immobilier Savills.
D’autre part, ajoute M. Tufano, “de nombreux Américains considèrent l’Espagne comme une opportunité d’investissement, car le marché immobilier espagnol s’est redressé et est resté stable ces dernières années après la crise financière de 2008. Il est important de noter que les Américains sont de plus en plus intéressés par l’achat de propriétés de luxe en Espagne, où ils ont tendance à dépenser plus pour des propriétés situées dans les zones les plus exclusives et les plus demandées”.
Un avis partagé par Francisco Nomdedeu, membre du Conseil général du COAPI d’Espagne, qui souligne que “la grande majorité sont des acheteurs de maisons de luxe, avec un prix de plus de 500.000 euros afin de pouvoir obtenir une résidence rapidement”. Nomdedeu attribue également ce phénomène à des facteurs tels que le climat, la qualité de vie et le style de vie en Espagne, ou encore la diversité de l’offre culturelle à l’origine de l’augmentation des transactions, bien qu’il ajoute d’autres raisons conjoncturelles: le taux de change attractif et l’arrêt des achats par les citoyens russes en raison de la guerre en Ukraine. En ce sens, le membre du Conseil général du COAPI d’Espagne souligne que “cette avancée américaine est plus perceptible en raison de l’arrêt des achats de maisons de luxe par les Russes“. En ce qui concerne le taux de change, il insiste sur le fait que “le taux de change favorable du dollar par rapport à l’euro est un facteur déterminant”.
Le vice-président de la FIABCI Espagne et président de la FIABCI Europe considère également que l’évolution entre le billet vert et la monnaie unique peut “avoir eu un impact sur le nombre d’investisseurs américains qui décident d’acheter une propriété en Espagne, surtout quand il y a un taux de change favorable comme cela s’est produit au cours des 2 dernières années, où le dollar a repris de la force depuis décembre 2020 avec un taux de change de 0,81 allant jusqu’en octobre 2022 à 1,03 par rapport à l’euro”. Le taux de change évolue aujourd’hui à 1,08 USD pour un euro.
Un autre facteur clé mentionné par les experts est l’augmentation des vols directs entre les États-Unis et l’Espagne. L’été dernier, par exemple, une nouvelle liaison entre New York et Palma de Majorque a été lancée par United Airlines. Il existe actuellement des vols réguliers vers différentes régions d’Espagne (principalement Madrid et Barcelone) au départ de la ville des gratte-ciel, de Miami, de Los Angeles, d’Atlanta et de Philadelphie.
Au-delà des principales zones côtières
Les Américains continuent d’opter pour les zones côtières lorsqu’ils achètent une propriété en Espagne, même si, ces derniers temps, d’autres destinations plus urbaines ont gagné en importance.
En ce sens, Juan-Galo Macià, président d’Engel & Völkers Iberia, affirme que “dans les principales villes espagnoles, il convient de souligner l’augmentation du nombre d’Américains à Valence et à Madrid. Par exemple, à Madrid, le nombre d’acheteurs étrangers en général a augmenté, passant de 16% en 2021 à 23% des transactions gérées par Engel & Völkers. Parmi ces clients internationaux, les acheteurs mexicains sont en tête (3,45%), suivis par les Américains (2,12%) et les Français (1%). Par quartiers, il convient de souligner la préférence des Américains pour Chamartín, où ils ont représenté 6,82% des transactions d’achat. À Valence, le pourcentage d’achats dans certains quartiers de la ville est également très important, comme L’Olivereta, où 33% des achats effectués dans cette zone ont été signés. A Ciutat Vella, les Américains représentent 8%, suivis de près par Benimaclet et Quatro Carreres (7%), tandis qu’ils sont également très présents à Eixample et Extramurs”.
Au-delà des grands centres touristiques urbains et côtiers, l’intérêt se porte également sur d’autres zones intérieures et plus rurales.
Selon le vice-président de la FIABCI Espagne et président de la FIABCI Europe, “la majorité de leurs achats immobiliers en Espagne se fait dans des zones côtières comme la Costa del Sol et dans des villes comme Madrid et Barcelone. Mais nous constatons également une augmentation de l’intérêt pour les propriétés rurales et l’intérieur de l’Espagne, comme l’Andalousie intérieure et la région viticole de La Rioja”.
Cette tendance se reflète déjà dans les données officielles. Selon les Registres de la propriété, la nationalité américaine était la quatrième plus importante dans les achats de logements dans les Asturies par des étrangers en 2022 (représentant 4,04% des opérations formalisées par des étrangers, ex aequo avec les Britanniques). Elle est également septième au Pays basque (2,95%), huitième en Estrémadure (0,81%) et dixième en Galice (2,38%).
Dans le même ordre d’idées, les données d’idealista/data montrent également l’intérêt croissant des Américains pour l’achat de logements dans différentes régions du pays. Pour preuve, les recherches de la première puissance mondiale ont été la principale référence en décembre 2022 dans trente capitales provinciales: La Corogne, Albacete, Avila, Barcelone, Bilbao, Burgos, Cáceres, Cadix, Ciudad Real, Cordoue, Gérone, Grenade, Guadalajara, León, Logroño, Lugo, Madrid, Ourense, Oviedo, Pampelune, Pontevedra, Ségovie, Séville, Tarragone, Teruel, Tolède, Valence, Vitoria, Zamora et Saragosse.
En outre, les recherches en provenance des États-Unis pour louer une maison ont été les quatrièmes plus nombreuses au cours de l’année écoulée, après celles enregistrées depuis l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni, gagnant une place par rapport au classement de 2019. Et ils ont mené les recherches dans des provinces comme Madrid, Valence, Alicante, Tarragone, Gérone, Malaga, Grenade, ainsi que dans d’autres provinces intérieures proches de la capitale (comme Tolède, Ségovie et Guadalajara) ou dans le nord (Pampelune, Logroño, Bilbao Oviedo et La Corogne).
Les caractéristiques les plus recherchées des propriétés
De manière générale, le président de l’agence immobilière de luxe Engel & Völkers en Espagne et au Portugal affirme que les caractéristiques que les Américains recherchent dans une maison sont similaires à celles de tous les types d’acheteurs de maisons de luxe. “Ils exigent un emplacement et, en second lieu, de grands espaces. Après le confinement, l’effet de la pandémie s’est maintenu non seulement dans la taille de la maison, mais aussi dans d’autres domaines tels que la lumière, l’espace pour le télétravail, ainsi que l’accès à l’extérieur avec des terrasses et des espaces verts (tels que des jardins ou des espaces communs). En outre, un espace pour la pratique du sport à domicile est très apprécié”.
D’autre part, la FIABCI indique également que les propriétés avec vue sur la mer et accès facile aux plages sont généralement les plus recherchées, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons ou de villas. D’autre part, Sotheby’s International Realty souligne la prédilection pour les bâtiments uniques, que ce soit pour leur caractère historique ou pour leur design plus moderne.
“Ils recherchent des logements centraux (Eixample ou certaines zones du quartier gothique et du Born) qui sont très bien rénovés et ils apprécient beaucoup le fait que la propriété ait conservé les éléments historiques du bâtiment, comme les hauts plafonds avec des moulures ou les fenêtres en verre de l’époque moderniste”, explique le porte-parole de Sotheby’s International Realty à Barcelone et sur la Costa Brava, bien qu’il souligne que le fait qu’au fil du temps “le type de client prédominant dans les logements haut de gamme a changé, a ouvert la ville à la reconnaissance d’espaces qui n’étaient pas si importants pour la demande et qui apportent aujourd’hui une grande valeur ajoutée à ces zones”. Ils n’excluent pas non plus les logements plus modernes et apprécient des zones telles que Diagonal Mar, Gótico, Poblenou et même Poble Sec”.
Une tendance à la hausse, mais au prix d’incertitudes
L’intérêt des citoyens américains pour les maisons en Espagne pourrait augmenter dans les mois à venir, car les acheteurs de maisons de luxe ne sont pas affectés par la hausse du coût du financement, qui entrave les opérations de la plupart des familles, puisqu’elles n’ont généralement pas besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter une propriété.
En outre, comme le souligne Rebeca Pérez, fondatrice et PDG de la plateforme technologique d’investissement immobilier Inviertis, “le fait que le Portugal voisin veuille mettre fin à l’octroi du Golden Visa et, par conséquent, que les voies d’entrée sur le marché européen soient réduites, constitue un autre vent favorable”. Bien que plusieurs pays de l’UE adoptent cette mesure pour attirer les investissements étrangers, en Espagne, en Grèce et à Malte, les exigences sont moindres en ce qui concerne le montant à investir”.
À ce stade, il convient de rappeler que le Portugal a également été un marché clé pour les acheteurs américains au cours des dernières années. À la fin de l’année dernière, ils étaient les principaux candidats étrangers à l’achat d’une maison à Lisbonne, Porto, Cascais ou Lagos, et figurent parmi les principaux propriétaires étrangers dans le pays, avec les Britanniques, les Allemands et les Néerlandais. Mais le projet de loi adopté par le gouvernement socialiste d’António Costa pour mettre fin au Golden Visa pourrait avoir un impact sur les transactions futures dans le pays et donc profiter au marché espagnol.
Cependant, tous ces facteurs dépendront de l’évolution de l’incertitude. Comme le conclut Engel & Völkers, “le marché du luxe évolue selon des règles indépendantes de la norme: il est plus stable face aux changements économiques et se ferme rarement au financement bancaire. Mais s’il n’est pratiquement pas affecté par les hausses de taux d’intérêt, il l’est par l’incertitude générale. Nous constatons que les acheteurs retardent leur décision d’achat et font des offres plus agressives.
