Il y a quelque chose d’étonnant dans ce qui se passe discrètement dans les campagnes espagnoles depuis quelques années. Des fonds d’investissement américains, des compagnies d’assurance européennes et des family offices internationaux achètent en masse des terres agricoles en Andalousie, à Murcie et en Estrémadure. En avril, c’est le fonds américain Solum Partners, lié à l’université Harvard, qui parvenait à un accord pour l’acquisition de la holding de production de fruits et légumes espagnol Greentastic, pour une somme estimée entre 250 et 300 millions d’euros. Pour les investisseurs francophones qui cherchent un actif tangible, défensif et productif, la terre agricole espagnole mérite une attention sérieuse. farmlandgrab
Pourquoi les grands fonds s’intéressent aux terres agricoles espagnoles
C’est un actif défensif, qui n’est pas sensible aux grands cycles économiques, et en Espagne les exploitations d’amandiers, par exemple, valent moitié moins cher qu’en Californie. C’est en quelques mots le résumé parfait de l’attractivité des terres agricoles espagnoles pour les investisseurs institutionnels internationaux. farmlandgrab
Les fonds d’investissements, les grandes entreprises et grandes fortunes privilégient surtout les vastes exploitations agricoles irriguées en super-intensif, plus rentables, et destinées à la culture de l’olive, les pistaches, les amandes, les noix, les vignes, mais aussi l’avocat, le kaki, les agrumes ou les fruits rouges. Ces cultures à haute valeur ajoutée, combinées à un foncier encore accessible par rapport aux standards californiens ou italiens, créent une équation que les grands fonds ont bien identifiée. franceinfo
La rentabilité de ces investissements se situe entre 4 et 11 %, en fonction des types de cultures. C’est une fourchette qui couvre aussi bien les stratégies défensives de long terme que les approches plus dynamiques axées sur la transformation et la valorisation. franceinfo
Deux stratégies, deux profils d’investisseurs
Selon le type d’investisseurs, les stratégies des fonds divergent. Les fonds de pension et les compagnies d’assurances optent pour le buy and lease-back : ils achètent la terre avant de la mettre aussitôt en location, en espérant un retour sur investissement de 5 % à 8 % à long terme sur vingt à trente ans ou plus. Les fonds d’investissement et de capital-risque cherchent, eux, des rentabilités de 8 % à 12 % à moyen terme de six ou sept ans, en misant sur des projets industriels ou de prises de participation. farmlandgrab
Pour un investisseur francophone particulier, la logique s’applique à plus petite échelle. Acheter une oliveraie en Andalousie ou une exploitation d’amandiers à Murcie, la donner en fermage à un exploitant local et percevoir un loyer annuel tout en bénéficiant de la valorisation du foncier : c’est exactement ce modèle que les particuliers les plus avisés commencent à explorer en Espagne.
“Les amandiers en Espagne valent moitié moins cher qu’en Californie. Pour un rendement équivalent.”
Les régions et les prix : où la terre est encore accessible
C’est aux Canaries que les terres agricoles sont les plus chères à 80 000 euros par hectare, suivies de celles de la Communauté de Valence à 33 000 euros par hectare. À l’inverse, les terres les moins chères sont localisées en Aragon à 4 000 euros, en Estrémadure à 4 500 euros et en Castille-et-León à 4 800 euros par hectare. reussir
Pour un investisseur qui cherche un ticket d’entrée accessible, l’Estrémadure et la Castille-et-León offrent des opportunités à des prix qui n’existent plus dans aucun autre pays d’Europe occidentale. Un investisseur qui acquiert un terrain agricole de 50 hectares en Estrémadure et le donne en fermage à un exploitant local obtient un rendement de 2 à 4 %, en bénéficiant de la valorisation du capital foncier sur 15 à 20 ans. immoabroad
Sur la dernière décennie, le prix des terres a augmenté de 121 % dans la région de Murcie, 110 % en Andalousie, 103 % aux Baléares et 100 % à Valence. Ces chiffres illustrent la dynamique de fond du marché foncier agricole espagnol, portée par la demande croissante des fonds institutionnels et par la valorisation des cultures à haute valeur ajoutée. reussir
Ce que les investisseurs francophones peuvent faire concrètement
Pour un investisseur francophone qui s’intéresse à ce marché, plusieurs approches sont possibles selon le budget et le niveau d’implication souhaité.
La première est l’achat direct d’une exploitation agricole, avec gestion déléguée à un exploitant local via un contrat de fermage. C’est le modèle des fonds de pension, appliqué à une échelle plus modeste. Les plateformes spécialisées comme Cocampo en Espagne facilitent la recherche et l’acquisition de biens fonciers ruraux.
La seconde est la participation à des fonds ou véhicules collectifs d’investissement agricole, qui permettent de s’exposer au foncier espagnol avec des tickets plus modestes et une gestion entièrement déléguée.
Dans les deux cas, la diversification géographique que représente un actif agricole en Espagne est réelle. La terre ne monte pas aussi vite que l’immobilier résidentiel mais elle ne s’effondre pas non plus. Et en Espagne, elle monte structurellement depuis dix ans.
Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
