Acheter en Espagne séduit chaque année de nombreux Français. Le soleil, les prix et le style de vie attirent. Mais les règles ne sont pas celles de la France, et les erreurs coûtent cher. Voici les sept pièges les plus fréquents, avec le bon réflexe pour chacun. Pour le cadre général, consultez notre guide pour acheter en Espagne.
Acheter en Espagne : pourquoi ces erreurs coûtent cher
Une erreur d’achat ne se corrige presque jamais après la signature. Une dette cachée, une taxe oubliée ou une location interdite pèsent sur le propriétaire. Mieux vaut tout vérifier avant de verser le moindre euro.
Erreur 1 : se passer d’avocat
Beaucoup d’acheteurs pensent que le notaire suffit. Or le notaire est neutre : il authentifie l’acte, il ne défend pas l’acheteur. Un avocat indépendant vérifie le titre de propriété, les charges, les permis et le contrat. Son coût est faible comparé au prix d’un bien. Choisissez-le vous-même, sans passer par le vendeur ou l’agent.
Erreur 2 : sous-estimer les taxes
Le prix affiché n’est pas le coût réel. Pour un bien ancien, l’acheteur paie l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’impôt sur les transmissions). Son taux va d’environ 6 % à 13 % selon la région. Il s’y ajoute les frais de notaire, de registre et d’avocat. Pour un logement neuf, la TVA et un droit d’actes remplacent l’ITP. Prévoyez donc une marge de plusieurs points du prix.
Erreur 3 : oublier les charges de copropriété
En Espagne, la communauté de propriétaires facture des charges mensuelles. Le montant varie selon l’immeuble, la piscine, l’ascenseur ou le gardien. Surtout, le bien reste lié aux dettes de charges des anciens propriétaires, pour l’année en cours et pour les années précédentes. Demandez avant la vente un certificat de situation de dettes à la communauté. Le vendeur doit le fournir, et le notaire peut exiger ce document.
Erreur 4 : ne pas vérifier le registre de la propriété
Avant d’acheter, demandez la nota simple au Registro de la Propiedad (le registre foncier). Ce document indique le vrai propriétaire, les hypothèques, les saisies et les servitudes. Comparez-le avec les papiers du vendeur. Un bien peut sembler libre alors qu’il est grevé d’un prêt ou d’une saisie.
Erreur 5 : ignorer le Modelo 210
Le Modelo 210 est la déclaration d’impôt des non-résidents. Elle concerne aussi une maison inoccupée. Le fisc espagnol impute alors un revenu fictif, calculé sur la valeur cadastrale du bien. Le taux est de 19 % pour les résidents de l’Union européenne et de 24 % ailleurs. La déclaration se fait chaque année, avant le 31 décembre de l’année suivante. L’oublier expose à une pénalité et à des intérêts.
Erreur 6 : acheter dans une zone où la location touristique est interdite
Beaucoup comptent sur la location saisonnière pour payer le bien. Mais les règles changent selon la commune. Barcelone prévoit de ne plus renouveler ses licences touristiques d’ici 2028. Málaga a stoppé les nouvelles licences dans presque tous ses quartiers, et Séville les limite. Les statuts de l’immeuble peuvent aussi l’interdire. Si vous visez la Costa Brava, vérifiez les règles de la commune avant de signer.
Erreur 7 : verser un acompte sans sécuriser le contrat d’arras
Le contrat d’arras est le contrat d’acompte signé avant l’acte. Dans sa forme courante, si l’acheteur renonce, il perd son acompte. Si le vendeur renonce, il rend le double. Ne versez rien sans contrat écrit, relu par votre avocat. Précisez les conditions, comme l’obtention du prêt. Pour un bien sur plan, exigez la garantie légale sur les sommes versées.
Acheter en Espagne : la check-list avant de signer
Avant de payer, vérifiez cinq points. Votre avocat a relu tous les documents. La nota simple est propre. Le certificat de charges est à jour. Le budget inclut les taxes et frais. La location touristique est autorisée si vous la prévoyez. Cette préparation prend peu de temps et évite la plupart des litiges.
Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
