Face à une crise du logement qui frappe de plein fouet des millions d’Espagnols, le gouvernement de Pedro Sánchez a adopté le 6 octobre 2026 un décret-loi d’urgence portant sur la protection de la fonction sociale de la vivienda. Ce texte, publié au Journal officiel espagnol, entend freiner la spéculation immobilière et renforcer les droits des locataires dans un contexte de flambée des loyers sans précédent.
Un texte d’urgence face à une crise sans précédent
Selon Boletín Oficial del Estado, RDL 29/2026, ce décret-loi introduit un ensemble de mesures contraignantes destinées à encadrer le marché locatif dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les agglomérations où le prix des loyers a augmenté de plus de 3 % au-dessus de l’inflation sur les trois dernières années.
Le texte définit un mécanisme de plafonnement des loyers applicable dans 43 communes espagnoles, dont Madrid, Barcelone, Valence et Séville. Dans ces zones, les propriétaires ne pourront pas augmenter les loyers au-delà d’un indice de référence fixé chaque année par le ministère du Logement. Pour 2026, cet indice est établi à 2,8 %.
Par ailleurs, le décret prévoit une taxe sur les logements vacants appartenant à des personnes morales. Les sociétés détenant plus de cinq biens immobiliers inoccupés depuis plus de deux ans dans une zone tendue seront soumises à un prélèvement annuel de 3 % de la valeur cadastrale du bien concerné. Selon le ministère du Logement espagnol, environ 450 000 logements seraient concernés à l’échelle nationale.
« La vivienda no puede ser un activo financiero más. Tiene que ser un derecho real y efectivo para todos los ciudadanos. » Pedro Sánchez, allocution gouvernementale du 6 octobre 2026
Cette déclaration du chef du gouvernement résume l’ambition politique du texte : repositionner le logement comme un droit fondamental, et non comme un simple produit d’investissement. Le recours à la procédure d’urgence du décret-loi permet une entrée en vigueur immédiate, sans attendre un vote parlementaire ordinaire.
Des mesures concrètes pour les locataires et les ménages vulnérables
Le RDL 29/2026 introduit également des protections renforcées contre les expulsions. Désormais, toute procédure d’expulsion visant un ménage en situation de vulnérabilité économique devra obligatoirement être précédée d’une médiation sociale d’au moins 30 jours. Les services sociaux des communes concernées disposeront d’un délai supplémentaire pour proposer une solution de relogement.
Selon le Consejo General del Poder Judicial, plus de 38 000 procédures d’expulsion ont été engagées en Espagne au cours du premier semestre 2026, soit une hausse de 12 % par rapport à la même période en 2025. Ce chiffre illustre l’ampleur de la pression qui pèse sur les ménages les plus précaires.
Le texte prévoit par ailleurs la création d’un fonds national de garantie locative doté de 500 millions d’euros pour 2027. Ce fonds permettra de couvrir les impayés de loyer des locataires éligibles sous conditions de ressources, offrant ainsi une sécurité supplémentaire aux propriétaires qui acceptent de louer à des ménages modestes.
« Le plafonnement des loyers, s’il est bien ciblé sur les zones en tension, peut réduire le taux d’effort des ménages locataires de 4 à 7 points de pourcentage en moyenne. » Banque d’Espagne, rapport sur le marché immobilier résidentiel, septembre 2026
Selon la Banque d’Espagne, le taux d’effort moyen des locataires espagnols, c’est-à-dire la part du revenu consacrée au loyer, atteignait 34 % en 2025 dans les grandes villes, un niveau jugé insoutenable pour une large partie de la population active.
Le décret prévoit également des incitations fiscales pour les propriétaires privés qui s’engagent à louer leur bien à un prix inférieur au plafond de référence. Une réduction d’impôt allant jusqu’à 70 % sur les revenus locatifs pourra être accordée, sous réserve de la signature d’un contrat d’au moins cinq ans.
Le texte a suscité des réactions contrastées. Les associations de propriétaires dénoncent une atteinte au droit de propriété et craignent un retrait massif de l’offre locative. À l’inverse, les associations de locataires saluent une avancée historique, tout en regrettant que certaines zones périurbaines soient exclues du dispositif.
En conclusion, le Real Decreto-ley 29/2026 marque une inflexion majeure dans la politique publique du logement en Espagne. En combinant plafonnement des loyers, taxation des logements vacants, protection renforcée contre les expulsions et incitations fiscales, le gouvernement tente d’apporter une réponse structurelle à une crise qui touche désormais toutes les catégories sociales. La mise en oeuvre effective de ces mesures, et leur contrôle sur le terrain, seront déterminants pour évaluer l’impact réel de ce texte ambitieux.
Sources et photo: Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
