Après des années de planification et un processus technique et administratif complexe, Los Cerros passe définitivement du stade théorique à la réalisation concrète.
L’approbation finale du projet de remembrement lève les obstacles juridiques et techniques et permet, pour la première fois, de demander des permis de construire et de lancer les premiers travaux. Dans une interview accordée à idealista/news, Miguel Díaz Batanero, président du comité de compensation de Los Cerros, souligne que cette étape marque un « avant et un après » pour le développement du sud-est de Madrid, en activant l’un des plus grands projets résidentiels de la capitale, avec plus de 16 000 logements prévus.
Selon M. Batanero, les premiers travaux pourraient commencer au cours du second semestre grâce à la simultanéité entre l’urbanisation et la construction, un facteur clé pour raccourcir les délais. Selon les prévisions actuelles, les premiers logements devraient être achevés et livrés fin 2028. Le projet, qui s’étend sur 470 hectares, comprendra 170 hectares d’espaces verts (une superficie supérieure à celle de certains des principaux parcs de Madrid) et a été conçu pour garantir la coordination entre le logement, les infrastructures et les transports publics, dans le but de s’imposer comme un quartier pleinement intégré, durable et de qualité urbaine.
Pourquoi considérez-vous que l’approbation définitive du projet de remembrement marque un « avant et un après » pour Los Cerros et pour le développement du sud-est de Madrid ?
L’approbation définitive du projet de remembrement marque un « avant et un après » pour Los Cerros, car elle signifie le passage d’une planification théorique à une réalité juridique et technique. Il s’agit d’une étape clé pour organiser le domaine en interne, définir clairement les parcelles, leur disposition, leurs utilisations et leurs charges, et concrétiser la répartition équitable entre les propriétaires, après un processus technique et administratif complexe.
Cette étape permettra prochainement de demander des permis de construire pour lancer les premières constructions, ce qui se traduira par la mise sur le marché de plus de 16 000 logements, contribuant ainsi de manière décisive à élargir l’offre résidentielle dans le sud-est de Madrid et à contenir la pression actuelle sur les prix des logements.
Tout cela permettra aux promoteurs immobiliers propriétaires du domaine, tels que Metrovacesa, Vía Célere ou Vía Ágora, entre autres, de commencer dès que possible la commercialisation des logements, générant ainsi de l’activité économique et des emplois, et consolidant ce développement comme l’un des projets urbains les plus importants de la ville.
D’un point de vue pratique, qu’est-ce qui change à partir d’aujourd’hui pour les propriétaires, les promoteurs et les futurs voisins ?
Pour les propriétaires et les promoteurs, le remembrement apporte une sécurité juridique et une certitude, car les droits, les obligations et les parcelles résultantes sont parfaitement définis. Cela permet de planifier les investissements avec plus de clarté, d’avancer dans les demandes de permis et d’établir des calendriers de construction et de commercialisation. En définitive, le projet reçoit le feu vert définitif pour sa mise en œuvre.
Pour les futurs voisins, cette approbation signifie que le projet commence à se concrétiser : ils passeront de la visualisation de leurs futures maisons sur des plans à la visualisation prochaine des travaux de construction. Le compte à rebours est lancé pour l’arrivée de nouvelles maisons et, par conséquent, de nouveaux voisins qui donneront vie à Los Cerros.
Quels sont les principaux risques ou incertitudes qui sont éliminés par cette approbation définitive ?
L’approbation définitive élimine tout d’abord l’incertitude juridique qui pouvait peser sur le domaine. Jusqu’à présent, il existait un risque de retards administratifs dus à des ajustements techniques du projet qui pouvaient retarder le calendrier du développement. Avec cette étape importante, le cadre est désormais clairement défini et la sécurité nécessaire est apportée pour avancer en toute confiance.
Les doutes concernant la répartition des terrains, les charges urbanistiques et la viabilité réelle du projet sont également levés. Le remembrement clarifie qui est propriétaire de quoi, ce qui peut être construit et dans quelles conditions, évitant ainsi de futurs conflits et facilitant la prise de décision tant pour les propriétaires que pour les promoteurs.
Désormais, le projet entre dans une phase concrète, avec la possibilité de demander des permis, de commencer les travaux et de déclencher les investissements. Cela renforce la confiance dans le secteur immobilier et chez les futurs acheteurs, qui voient le développement passer du stade de promesse à celui de réalité en cours de réalisation.
Quand les premiers permis de construire devraient-ils être demandés et quand les premiers travaux pourraient-ils commencer ?
Avec l’approbation définitive du projet de remembrement, les premiers permis peuvent déjà être présentés et traités ; et, une fois que la procédure administrative aura été finalisée et que le décret de simultanéité aura été obtenu, ils pourront être accordés et donner lieu au début des travaux. Nous espérons que les premiers travaux de construction pourront commencer au cours du second semestre.
Dans quelle mesure la simultanéité entre l’urbanisation et la construction permettra-t-elle de raccourcir les délais habituels dans ce type de projets ?
La possibilité de développer simultanément l’urbanisation et la construction est essentielle pour raccourcir considérablement les délais habituels. Traditionnellement, ces processus étaient réalisés de manière séquentielle, ce qui impliquait d’attendre la fin complète de l’urbanisation pour pouvoir commencer à construire des logements.
Grâce à la planification et à la coordination avec les administrations publiques, il est aujourd’hui possible de faire se chevaucher les deux phases. Ainsi, pendant que les infrastructures, les routes et les services sont achevés, la construction peut commencer une fois les permis obtenus. Dans la pratique, cette simultanéité peut permettre de gagner plusieurs mois, voire plusieurs années, par rapport aux délais traditionnels, ce qui profite tant aux promoteurs qu’aux futurs résidents.
Quand pensez-vous que les premières maisons pourront être livrées ?
Selon les prévisions actuelles, les premières maisons devraient être terminées et livrées fin 2028.
Qu’est-ce qui différencie le modèle urbain de Los Cerros des autres développements récents dans le sud-est ?
Ce qui nous différencie notablement des autres développements dans le sud-est, c’est la grande étendue d’espaces verts dont nous disposons. Sur les 470 hectares de Los Cerros, 170 sont destinés à des espaces naturels et des espaces verts publics intégrés dans les espaces naturels du Cerro de la Herradura, de la Vega del Río Jarama et du projet municipal du Bosque Metropolitano.
Le projet prévoit la plantation de plus de 7 000 arbres, le reboisement de 2 500 autres et l’intégration de plus de 100 000 arbustes adaptés à la biodiversité de la zone. Au total, la superficie verte de Los Cerros dépasse celle de certains des principaux parcs de Madrid, tels que El Retiro, Madrid Río ou le Parque del Oeste.
De plus, le site est conforme aux recommandations de l’Organisation mondiale de la santé en matière d’accès universel aux espaces verts, garantissant que tous les logements disposent d’espaces verts d’au moins 0,5 hectare à une distance maximale de 300 mètres.
Le projet de restauration du Cerro de la Herradura mérite une mention particulière. Il s’agit d’une initiative de régénération écologique et paysagère qui intègre l’architecture et la nature, avec des critères de protection du patrimoine géologique et archéologique et une gestion durable des cours d’eau existants.
La coordination entre le développement résidentiel et l’arrivée des infrastructures et des transports publics est-elle assurée ?
Oui, la coordination entre le développement résidentiel, les infrastructures et les transports publics est envisagée dès la phase initiale de planification. Los Cerros a été conçu de manière intégrale, en collaboration constante avec la mairie de Madrid et les administrations compétentes.
Il existe une feuille de route qui lie la construction des logements au développement progressif des routes, des réseaux de services, des équipements et des connexions de transports publics, de sorte que les nouveaux habitants n’arrivent pas dans un quartier inachevé, mais dans un environnement fonctionnel et bien équipé dès le départ.
En outre, les infrastructures et les transports seront adaptés à mesure que la population augmentera, en renforçant les lignes existantes et en planifiant de nouvelles connexions si nécessaire. L’objectif est que Los Cerros soit parfaitement intégré au réseau de mobilité de Madrid, en encourageant l’utilisation des transports publics et les déplacements durables dès le début.
Comment s’est déroulée la collaboration avec la mairie de Madrid au cours de ces années de procédure ?
La collaboration avec la mairie de Madrid a été constante, fluide et déterminante pour que le projet puisse avancer jusqu’à ce stade. Il s’agit d’un processus complexe qui a nécessité une grande rigueur technique et une coordination permanente entre les équipes municipales et celles de la Commission de compensation.
Tout au long de ces années, un dialogue continu a été mené pour résoudre les questions urbanistiques, juridiques et techniques, toujours avec un objectif commun : garantir un développement ordonné, durable et aligné sur le modèle de la ville de Madrid.
Dans dix ou quinze ans, comment aimeriez-vous que l’on parle de Los Cerros ?
J’aimerais que l’on parle de Los Cerros comme d’un quartier pleinement intégré à Madrid, vivant, consolidé et doté d’une identité propre. Qu’on ne s’en souvienne pas seulement comme d’un grand projet d’urbanisme, mais comme d’un lieu où des milliers de personnes ont construit leur projet de vie, avec une qualité urbaine, des services adéquats et une relation étroite avec l’environnement naturel.
J’espère que Los Cerros sera reconnu comme un exemple de planification à long terme bien exécutée, qui est arrivée à point nommé et a su répondre à un besoin réel de logement, en combinant croissance urbaine, durabilité et qualité de vie.
Selon vous, quel serait le véritable indicateur de réussite de ce projet au-delà des chiffres ?
Au-delà du nombre de logements ou de l’investissement mobilisé, le véritable indicateur de réussite sera de voir Los Cerros fonctionner comme un quartier complet et équilibré. Que les habitants s’approprient l’espace public, que les espaces verts soient utilisés et appréciés, et que les commerces de proximité et les équipements fassent partie du quotidien.
Si, dans quelques années, Los Cerros est perçu comme un lieu de vie attrayant, bien desservi, durable et offrant une qualité urbaine, nous pourrons dire que le projet a atteint son objectif : que l’aménagement se soit traduit par un bien-être réel pour les habitants.
Source: IDEALISTA
