Le prix des logements, tant à la vente qu’à la location, continue d’augmenter et rien n’indique que la tendance va se ralentir, au contraire. Pourquoi ? Parce qu’il n’y a pas assez de logements pour répondre à la demande réelle : les logements d’occasion ne sont pas en mesure de satisfaire cette demande et la construction neuve reste faible. Les promoteurs immobiliers affirment depuis des années que l’Espagne doit construire entre 130.000 et 150.000 nouveaux logements par an, un rythme qui n’a pas encore été atteint depuis l’éclatement de la grande crise immobilière de 2008.
Pendant le boom, plus de 120.000 permis de construire ont été accordés en 1 seul mois, plus précisément en septembre 2006, le pic de toute la série historique des statistiques du ministère du Logement et de l’Agenda urbain. Bien que ces données ne soient pas bonnes et indiquent un excès de nouvelles constructions (elles ont également coïncidé avec l’entrée en vigueur du Code technique de la construction, ce qui a entraîné une anticipation des demandes de permis), la situation actuelle n’est pas saine non plus : en octobre 2023 (dernières données disponibles), 10.612 permis de construire ont été accordés. Pour atteindre 150.000 nouveaux logements par an, il faudrait que 12.500 nouveaux permis de construire soient accordés en moyenne chaque mois. Chaque année, 240.000 nouveaux ménages sont créés en Espagne, mais il est très difficile pour eux d’acquérir un nouveau logement et ils sont contraints de se tourner vers des logements de 2cde main.
Octobre 2023 : Nouveaux permis de construire
“L’un des objectifs du secteur du développement est d’atteindre un point d’équilibre entre la production et la demande. Ni en atteignant les chiffres exorbitants de 2006, ni en restant aux 80.000 logements de 2023”, explique David Martínez, PDG d’Aedas Homes.
Pourquoi n’y a-t-il pas plus de nouveaux logements ?
Le talon d’Achille du secteur est le manque de terrains pour le développement de logements. C’est ce que détaillent les experts consultés par idealista/news, ainsi que la difficulté de trouver des terrains pour le logement. Ils demandent plus de matière première pour produire les logements que la société demande actuellement.
Nous détaillons ci-dessous les principaux facteurs qui font qu’il n’y a plus de nouveaux logements sur le marché :
- Lenteur du développement foncier : les experts soulignent que la crise de 2008 a complètement paralysé les investissements dans le développement foncier, l’actif le plus précieux pour les promoteurs aujourd’hui. Jaume Borràs, directeur commercial de Culmia, affirme qu’au cours des années qui ont suivi la crise, les terrains disponibles pour le développement ont été épuisés sans que les administrations publiques ne réactivent l’activité de transformation urbaine. La lenteur de la conversion des terrains en terrains aptes à la construction de logements a conduit à l’actuelle “inexistence de terrains à développer dans une grande partie du territoire où il y a une demande de logements”, ajoute M. Borràs. Des obstacles bureaucratiques limitent l’offre de logements (administrations, électricité, confédérations hydrographiques, patrimoine, etc.) “Tous ces éléments entravent le processus de développement et ralentissent les délais”, ajoute Luis Corral, directeur général de Foro Consultores.
- Valeur élevée des terrains : les plans d’affaires ne sont souvent pas viables en raison de la valeur élevée des terrains, qui résulte de leur rareté, des coûts de construction qui, bien qu’ils se soient stabilisés, restent élevés, et des frais financiers importants. Selon Luis Corral, ces derniers ont atteint environ 6% par an pour le promoteur. De plus, la situation d’incertitude oblige le promoteur à “demander” plus de rentabilité aux projets, compte tenu des risques.
- Manque de terrains pour les logements subventionnés : Patricia Hernández, PDG de Vía Ágora, insiste sur la nécessité de revoir le prix des modules de logements subventionnés, car ils sont si bas que dans de nombreux cas, il est impossible de construire des logements abordables. En fait, la Communauté de Madrid a déjà annoncé qu’elle revoyait le prix des modules afin qu’il soit rentable de construire des appartements abordables.
- Un autre facteur clé du manque de nouveaux logements est le manque de main-d’œuvre qualifiée. La crise de 2008 a provoqué une ruée de la main-d’œuvre vers d’autres secteurs et il n’y a pas eu de régénération par la suite, de sorte que la capacité de production actuelle n’est pas comparable à celle de 2006, l’année où le marché immobilier espagnol a atteint son apogée. Le PDG de Via Agora rappelle que pendant le boom, le secteur employait environ 3 millions de personnes, alors qu’aujourd’hui ce chiffre est de 1,4 million, “nous n’avons donc pas la capacité de production nécessaire pour augmenter de manière significative la production de logements”.
- Manque de dynamisme dans le financement des promoteurs : les changements dans le secteur bancaire sont un autre facteur qui a eu un impact. Luis Corral souligne que le financement des promoteurs est devenu plus difficile non seulement en raison des taux d’intérêt, mais aussi à cause des exigences de prévente, qui se situent généralement entre 60 et 70% et, en outre, les institutions financières exigent un niveau plus élevé de fonds propres de la part des promoteurs. “Ces exigences de prévente rendent les projets difficilement viables, surtout si l’on considère que l’activité immobilière est plus faible. Et s’il faut beaucoup de temps pour atteindre ce pourcentage de préventes, les préventes initiales peuvent chuter et nous entrons dans une boucle commerciale, sans aucun progrès”, explique M. Corral.
- Coûts de construction élevés : ils restent élevés, tout comme les exigences légales et de qualité, ce qui affecte la viabilité de nombreux projets résidentiels.
2015-2023 | Indice des coûts directs de construction
Que faudrait-il faire pour augmenter le nombre de logements neufs sur le marché ?
Les experts s’accordent à dire que le problème réside dans le manque de terrains à aménager, ce qui limite la production de logements abordables permettant aux jeunes acheteurs d’accéder au marché. C’est pourquoi il est essentiel d’accélérer les procédures de planification et de gestion urbaine. “Il faut faire preuve de courage dans ce domaine si l’on veut vraiment voir une réduction des délais. Trop souvent, les délais légaux ne sont pas respectés et les effets du silence sont négatifs, ce qui est accepté par tous. La marge de manœuvre est souvent très large et génère beaucoup d’incertitude juridique, ce qui se traduit en fin de compte par des coûts et des retards qui sont finalement payés par l’acheteur”, déclare Patricia Hernández.
Jaume Borràs se joint à de nombreuses voix dans le secteur pour demander un pacte d’État pour le logement et une allocation budgétaire publique qui permette le développement de politiques de logement. Ils demandent également une amélioration de la sécurité juridique dans la transformation des terrains et une révision de la fiscalité.
Le PDG d’Aedas Homes affirme que le grand défi pour cette année est de faciliter l’accès à un logement pour les acheteurs potentiels. Selon lui, il est également nécessaire d’attirer des capitaux. “Nous devons consolider l’Espagne en tant qu’opportunité d’investissement. L’industrie immobilière est une industrie à forte intensité de capital : pour construire 100.000 logements, il faut 25.000 millions d’euros de fonds propres constants et pas moins de 15.000 millions d’euros de dettes. En d’autres termes, l’Espagne représente une énorme opportunité d’investissement immobilier. Le défi consiste à établir un cadre de sécurité, de certitude et de crédibilité pour attirer ces capitaux étrangers, qui ne doivent pas nécessairement provenir du monde de l’immobilier. L’Espagne est un pays clé pour l’investissement immobilier européen et doit le rester. Tout investisseur qui souhaite investir sur ce marché en Europe devra penser à notre pays – ils savent que “No Spain, no gain” – mais nous devons faciliter leur arrivée autant que possible”.
Les politiciens se font taper sur les doigts
Le directeur commercial de Culmia est clair : “chaque administration est responsable de l’exercice de certaines compétences, et c’est ce que nous devons exiger. Ces compétences n’appartiennent pas seulement aux administrations locales et régionales, mais aussi à l’État. L’État doit transférer des budgets aux communautés autonomes. Ces dernières, par exemple, doivent légiférer et approuver les plans d’urbanisme municipaux. Les conseils locaux doivent promouvoir la révision de leurs plans généraux, accélérer l’aménagement du territoire et raccourcir les délais de traitement des permis de construire.
Le PDG d’Aedas Homes insiste également sur l’importance de réduire les délais de gestion des terrains et d’accélérer toutes les procédures administratives et bureaucratiques liées à la construction de logements. La lenteur de ces procédures rend les travaux de construction et, par conséquent, les logements plus chers. “Certaines données mettent en évidence ce problème : il faut en moyenne 16 mois pour obtenir tous les permis pour un terrain destiné à être aménagé. À cela s’ajoutent environ 20 mois supplémentaires pour la construction et 3 mois de paperasserie pour réglementer le projet une fois qu’il est terminé. Au total, près de 40 mois, plus de 3 ans, une période bien trop longue qui augmente le coût financier des projets”, ajoute-t-il.
Luis Corral souligne également l’urgence de réviser les valeurs maximales des modules de logements subventionnés, afin de s’adapter à la réalité du marché et de rendre économiquement viable le développement de cette activité très importante. Et Patricia Hernández rappelle que le manque de logements subventionnés n’est pas subi par le promoteur, mais par le citoyen qui est confronté à la pénurie et à l’augmentation du coût de l’immobilier.
Et pendant ce temps, le logement devient plus cher… en raison du manque de nouvelles constructions
Entre-temps, le prix de la construction continuera d’augmenter. Les experts consultés s’accordent à dire que les logements neufs augmenteront dans les mêmes proportions d’ici 2023, entre 3 et 5%, principalement en raison des coûts de production et du manque de produits.
Et cette situation se répercutera sur le marché de l’occasion. Le prix des logements d’occasion en Espagne a clôturé l’année 2023 avec une hausse de 8,1%, laissant le mètre carré à 2.042€, selon le dernier rapport sur les prix d’idealista. Cette hausse répond à la forte demande et au manque d’offre, notamment de constructions neuves. La hausse a été particulièrement marquée dans les archipels et sur la côte méditerranéenne, peut-être soutenue par une demande internationale à fort pouvoir d’achat. Il n’y a pas non plus de signes d’un changement de tendance à l’horizon 2024. En effet, Francisco Iñareta, porte-parole d’idealista, souligne que “dans les marchés les plus dynamiques, il est possible qu’une partie de la demande qui est restée toute l’année dans l’attente de réductions de prix qui n’ont pas eu lieu, se réactive et décide d’acheter en 2024, ce qui resserrera encore le marché”.
