L’Espagne se situe parmi les principaux pays au monde qui attirent le plus d’investissements étrangers dans le domaine immobilier. Il est cependant nécessaire de mettre en garde les futurs acquéreurs de certaines particularités espagnoles à tenir en compte pour une meilleure protection et la sécurisation de l’acquisition projetée.
Les vérifications préalables
Le futur acquéreur devra réaliser les vérifications opportunes sur le bien immobilier, aussi bien physiques (inspection technique, absence de servitudes apparentes non inscrites au Registre de la Propriété, absence d’occupants, …) que juridico-administratives et principalement :
En matière d’urbanisme, vérifier les autorisations urbanistiques existantes. Si l’acquéreur souhaite réaliser des réformes, il est recommandable de vérifier s’il sera possible légalement de les effectuer.
Il faudra aussi vérifier auprès du Registre de la Propriété, le titre de propriété et les éventuelles charges.
S’il existe une copropriété, il faudra demander un document attestant que le vendeur est à jour dans le paiement des charges. Il faudra également demander les statuts et les procès-verbaux afin de vérifier la situation.
En matière fiscale, il faudra contrôler le paiement des taxes municipales pour les exercices pouvant être ouverts à l’inspection.
Les documents juridiques et l’enregistrement de l’acquisition
Lorsque le bien est grevé par des charges ou lorsque l’acquéreur a besoin de financement, il est d’usage de signer un document privé qui, selon les cas, peut revêtir diverses formes (contrat d’achat avec des arrhes, achat avec un prix différé, option d’achat, etc.).
Il faut savoir qu’en Espagne, le seul contrat d’achat ne transmet pas la propriété. Il est nécessaire, en plus, que l’acquéreur acquiert la possession juridique du bien, ce qui peut découler de la remise des clés et de l’occupation physique de l’immeuble ou, ce qui est le plus habituel et recommandable, de l’octroi d’un acte public d’achat translatif de la propriété.
L’octroi de l’acte public donne des garanties suffisantes à l´acquéreur car le Notaire demandera au Registre de la Propriété une information continue sur la propriété et les charges de l’immeuble et il présentera par voie télématique l’acte notarié d’acquisition pour son enregistrement.
Il est important de savoir que la législation espagnole protège l’acquéreur, dans certaines conditions, même s’il a acquis le bien d’une personne qui n’en était pas le propriétaire.
Les frais de l’octroi de l’acte notarié d’acquisition sont à la charge du vendeur (sauf en Catalogne). En Navarre, ils sont partagés pour moitié. Dans la pratique, il est fréquent d’accorder que le coût soit pris en charge par l’acquéreur.
Quant au paiement du prix, en vertu de la Loi espagnole sur la prévention du blanchiment des capitaux, le paiement ne peut être fait en espèces. Le paiement par chèque bancaire est recommandé. L’ouverture d’un compte en Espagne est aussi recommandée pour le paiement des impôts annuels ainsi que pour payer les charges de copropriété.
D’autres démarches sont aussi nécessaires suite à l’acquisition, notamment auprès du Cadastre, du Registre des Investissements Etrangers, de la Copropriété, etc.
La fiscalité
L’acquisition d’un bien immobilier est assujettie au paiement d’impôts indirects (IVA ou Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, selon les cas). Le vendeur est assujetti à un impôt municipal sur la plus-value. Il est conseillé que l’acquéreur retienne le montant de cet impôt du prix de l’opération pour effectuer directement le paiement et ainsi éviter d’être inquiété par l’Administration.
Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, l’acquéreur devra retenir une partie du prix et la verser au Trésor Public espagnol au titre de l’Impôt sur le Revenu du vendeur non-résident. S’il ne le faisait pas, il serait responsable du paiement de ce montant.
Suite à l’achat, le nouveau propriétaire non résident sera assujetti annuellement à l’Impôt sur le Revenu des Non-résidents en raison de la propriété du bien immobilier ainsi qu’à l’Impôt municipal sur les biens fonciers.
Compte tenu de la complexité et des risques que présente l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, l’intervention d’un intermédiaire immobilier ou d’un Notaire ne garantit pas que tous les aspects de l’opération soient couverts. De ce fait, l’intervention d’un avocat est recommandée dès le début de l’opération et préalablement à la signature d’un document quel qu’il soit.
Carlos ROQUERO, avocat associé
STRATEG XXI Estudio Jurídico, S.L.P.
