Vous souhaitez vendre votre logement et vous ne savez pas combien cela vous coûtera ? Il n’existe pas vraiment de simulateur qui le calcule automatiquement, car il dépend de différents facteurs. Cependant, dans cet article, nous vous fournissons toutes les informations pour que vous puissiez compiler facilement et rapidement tous les frais et taxes liés à la vente de votre logement en 2024.
Les coûts de la vente d’une maison avant la formalisation
Il est nécessaire de gérer la documentation préalable à la vente d’un bien immobilier, procédures qui entraînent des frais à payer pour rendre la transaction effective :
Certificat énergétique
Depuis le 1er juin 2013, il est obligatoire de disposer d’un certificat énergétique pour la vente d’un bien immobilier. Ce document indique la consommation d’énergie du bien, accréditant ainsi son niveau d’efficacité énergétique.
Pour l’obtenir, un technicien qualifié doit mesurer les valeurs du logement. Le prix moyen approximatif d’un certificat d’efficacité énergétique en 2024 varie entre 60 et 130 euros. Ce qui influe sur le coût de ce document, c’est le nombre de m2 : plus la surface est grande, plus le coût est élevé.
Certificat d’habitabilité
Dans certaines communautés autonomes espagnoles, il est obligatoire de disposer d’un certificat d’habitabilité pour pouvoir vendre un bien immobilier. Ce document certifie que le bien est conforme aux exigences minimales de sécurité et d’habitabilité.
Pour obtenir ce document, il est également nécessaire de faire appel à un technicien qualifié. Le coût varie en fonction du professionnel, de l’appartement et des tarifs pratiqués par chaque commune. En 2024, le coût moyen se situe entre 60 et 160 euros.
Simple note
Il est toujours conseillé d’avoir le nota simple de la maison. Ce document peut être demandé aussi bien par l’acheteur que par le vendeur, car il permet de savoir si la propriété est libre de toute charge, si elle est grevée d’une hypothèque, etc.
Le moyen le plus simple est de passer par le portail web de l’Association des greffiers, qui coûte 9,2 euros. Le coût de l’obtention du nota simple en personne au cadastre est de 3,64 euros.
Frais d’annulation de l’hypothèque
Cette dépense doit être assumée si le bien à vendre est grevé d’une hypothèque. Il n’est pas possible de vendre un bien immobilier grevé de charges, c’est pourquoi cette procédure doit être effectuée au préalable.
Le coût de l’annulation de l’hypothèque dépend de la manière dont elle est effectuée et de la personne avec laquelle elle est effectuée. Le moins cher est de le faire soi-même (environ 400 euros), tandis qu’une agence indépendante facturera environ 480 euros ; une agence bancaire impliquera un paiement d’un peu plus de 1.000 euros.
Les frais de vente d’un bien immobilier pendant la transaction
Une fois l’acheteur trouvé, un certain nombre de frais doivent être engagés pour conclure la transaction de vente et d’achat :
Convention de dépôt
Ce document n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé. En effet, le contrat d’arrhes protège à la fois le vendeur et l’acheteur au cas où l’une des deux parties se déroberait lors de la signature du contrat d’achat.
Ce document contient toutes les conditions convenues entre les deux parties au cours de la négociation, telles que le prix de vente final, le délai de signature, la répartition des frais, les pénalités en cas de rupture du contrat, etc.
Son coût varie en fonction de la personne chargée de le rédiger. Il peut être obtenu gratuitement, en rédigeant soi-même le contrat ; si une agence immobilière s’en charge, le coût sera inclus dans sa commission de vente ; si un avocat s’en charge, le prix final peut se situer entre 100 et 400 euros.
Frais de notaire
Ils correspondent aux frais de l’acte public, y compris les honoraires du notaire. Ils sont généralement payés en totalité par l’acheteur, bien que le code civil établisse que c’est le vendeur qui doit supporter les frais de l’acte public de vente et d’achat, et l’acheteur les frais correspondant à la première copie et aux copies successives.
La valeur finale des frais de notaire varie en fonction du prix de l’immeuble. Les honoraires des notaires, appelés tarifs, sont réglementés par l’État et sont tous facturés de la même manière pour des services identiques, entre 0,2% et 0,5% de la valeur du bien. Dans le cas de l’exécution de l’acte public de vente, les prix se situent entre 600 et 875 euros, en fonction du prix du bien.
Frais immobiliers
Si vous avez choisi un agent immobilier pour s’occuper de la vente de votre bien, vous devrez payer les honoraires correspondants. Ceux-ci dépendent entièrement du marché (type de bien, zone géographique, etc.) et du prix du bien. En général, les agents immobiliers facturent un pourcentage préétabli du prix de vente final du bien.
Taxes payées lors de la vente d’un logement
Une fois le bien vendu, il sera temps de calculer les impôts liés à la vente d’un bien immobilier afin de se mettre à jour auprès de l’Agence fiscale, ce qui implique le paiement des impôts suivants :
IRPF
Lors de la vente d’un bien immobilier, l’impôt sur le revenu des personnes physiques doit être payé sur la plus-value obtenue lors de la vente. Il n’est donc dû que si le bien a été vendu à un prix supérieur à celui payé lors de l’achat et qu’une plus-value a été obtenue. Le revenu obtenu est présenté dans la déclaration de revenus de l’année qui suit la vente du bien.
Il est calculé en prenant en compte le prix de vente du logement, le prix d’achat et les frais engagés pour réaliser ces opérations. En fonction des bénéfices obtenus, le montant sera imposé dans les tranches de l’IRPF fixées par le fisc, qui pour 2024 sont les suivantes :
Il existe toutefois des exceptions pour éviter de payer l’IRPF, à savoir
- Avoir plus de 65 ans et avoir vendu sa résidence principale ou prendre une rente si le logement vendu est une résidence secondaire.
- Réinvestir l’argent de la vente dans l’achat d’un nouveau bien qui sera votre résidence principale.
- Donner l’appartement en guise de paiement parce que vous n’êtes pas en mesure de payer le prêt hypothécaire.
- Si vous êtes une personne en situation de dépendance sévère ou de grande dépendance au sens de la loi pour la promotion de l’autonomie personnelle et la prise en charge des personnes en situation de dépendance.
- Si l’achat du bien a eu lieu entre le 12/05/2012 et le 31/12/2012, dans ce cas vous êtes exonéré de 50 % de la plus-value obtenue.
Plus-values municipales
Cette taxe locale est payable à la municipalité à laquelle appartient la maison pour l’augmentation de la valeur de la résidence entre le moment de l’achat et le moment de la vente. La dépense doit être payée dans les 30 jours suivant la vente.
Cette taxe est prélevée sur l’augmentation de la valeur du terrain, et non sur le prix d’achat. Pour calculer l’impôt communal sur les plus-values, il faut tenir compte de la valeur cadastrale du terrain, du nombre d’années de détention du bien et du coefficient ou du pourcentage fixé par le conseil municipal.
Il convient de noter que si un appartement ou une maison est vendu à un prix inférieur au prix d’achat, aucune taxe sur les plus-values n’est due.
Taxe foncière (IBI)
Cet impôt est payé annuellement et relève de la compétence de chaque communauté autonome, de sorte que le prix varie en fonction de la localisation de la propriété. Toutefois, les coûts de l’IBI sont limités à un minimum de 0,4% et à un maximum de 1,3% de la valeur cadastrale du bien.
Il doit être payé par celui qui apparaît comme le propriétaire du bien au 1er janvier et la date de paiement dépend de la localité.
Impôts sur la vente d’un logement en tant que non-résident
En 2024, le Trésor oblige l’acheteur à retenir 3% du prix d’achat au moment de l’acte public et à les verser pour le compte du vendeur dans les caisses du Trésor au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents.
Si vous vendez votre bien à un étranger, celui-ci devra payer l’ITP (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) et, en cas d’hypothèque, l’IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Combien devez-vous payer lors de la vente d’un logement ?
Lors de la vente d’une maison, vous payez entre 5 et 15% du prix du bien en taxes, frais, paperasserie, honoraires, etc.
Cela dépend d’un certain nombre de facteurs, comme le fait de vendre ou non avec un agent immobilier, la localisation du bien, les bénéfices réalisés et l’imposition de la tranche d’imposition correspondante ou la différence entre la valeur d’achat et le prix de vente, entre autres facteurs.
Quelles sont les dépenses déductibles lors de la vente d’un bien immobilier ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, certaines dépenses peuvent être déductibles de l’IRPF, ce qui signifie qu’elles peuvent réduire la base imposable de la plus-value obtenue. Ces dépenses sont divisées en deux catégories : celles qui sont déduites de la valeur de cession et celles qui augmentent la valeur d’acquisition.
Déductibles de la valeur de transfert
- Commission immobilière (une facture doit vous être remise à cet effet).
- Taxe communale sur les plus-values
- Frais d’annulation de l’hypothèque
Déductibles de la valeur d’acquisition
- Coût des réformes et des améliorations : investissements réalisés dans le bien pour l’améliorer, à condition qu’ils soient dûment justifiés et que les travaux aient été effectués au cours des années précédant la vente.
- Taxes dérivées de l’achat : dépenses liées aux taxes payées au moment de l’achat, telles que les droits de mutation (ITP) ou la TVA.
- Frais de notaire
- Honoraires immobiliers : si des honoraires ont été payés pour l’achat du bien à une agence immobilière.
Comment économiser de l’argent lors de la vente d’une maison
Il existe plusieurs stratégies pour réduire les coûts liés à la vente d’un bien immobilier :
- Opter pour un agent indépendant pour le remboursement du prêt hypothécaire : le remboursement du prêt hypothécaire peut entraîner des frais importants, surtout s’il est effectué par l’intermédiaire de la banque de l’acheteur, ce qui est généralement l’option la plus coûteuse. Une solution moins onéreuse consiste à recourir aux services d’un agent indépendant.
- Choisir une agence immobilière en ligne : Contrairement aux agences traditionnelles, les agences immobilières numériques peuvent proposer des tarifs jusqu’à 80 % moins élevés ou facturer un montant fixe : 3.000, 5.000 euros… Pourquoi ? Parce qu’elles ne proposent qu’une vitrine et quelques actions pour promouvoir la vente. En revanche, c’est le vendeur qui devra effectuer les visites ou certaines formalités, par exemple.
- Négocier le paiement de l’IBI avec l’acheteur : Bien que le paiement de l’IBI incombe légalement au vendeur, il est possible de convenir avec l’acheteur d’une répartition proportionnelle du paiement, en fonction de la période de possession de chaque partie au cours de l’année de la vente.
Source : Idealista
