Selon Savills, les investissements en bureaux en Espagne ont atteint 2.56 milliards d’euros en 2022. Sur ce chiffre, 51% des transactions ont eu lieu à Madrid, 37% à Barcelone et 12% dans d’autres villes.
L’espace de bureau se développe. La demande pour ce segment en 2022 est régie par des critères clés tels que la qualité des actifs, la durabilité et la localisation. Pendant ce temps, la rénovation gagne du poids dans la nouvelle offre qui arrive en 2023.
La dernière édition de l’événement Office Pulse, organisé par Savills à Barcelone, a été présentée par Anna Gener, PDG du cabinet de conseil à Barcelone, et modérée par Hipólito Sánchez, directeur exécutif de la division Office, avec la participation d’Ángel Estebaranz, directeur national Offices à Madrid, Natalia Montal, directrice associée Office leasing à Barcelone, Daniel Norrby, directeur associé Offices of Capital Markets à Madrid et Carlos Bajo, directeur Offices of Capital Markets à Barcelone.
Investissement à Madrid et à Barcelone
Le marché de l’investissement dans les bureaux en Espagne dans son ensemble a enregistré 2,56 milliards d’euros en 2022. Sur ce montant, 51% des transactions ont été effectuées à Madrid, 37% à Barcelone et 12% dans d’autres villes.
Sur les 1.31 milliards qui ont circulé dans la capitale, 58% l’ont été dans des actifs du M-30 et 40% correspondent à des capitaux internationaux. À Barcelone, en revanche, la plupart des capitaux étaient d’origine internationale, même si la répartition est passée de 83% en 2021 à 65% en 2022. 64% ont été concentrés dans 22@.
“Les exigences de l’investisseur institutionnel ont changé, et elles ont changé plus vite que le vendeur potentiel. C’est le moment pour un profil d’investisseur très spécifique qui va pouvoir accéder à des actifs qu’il n’aurait pas eu l’occasion d’acheter dans une situation différente: nous ne sommes pas dans un marché opportuniste avec de grandes décotes, mais il y a des ajustements de valeurs par rapport à il y a 10 mois”, dit Sánchez.
Pour 2023, on prévoit un premier semestre marqué par des opérations qui n’ont pas été conclues en 2022, des processus hors marché, un rôle accru des investisseurs locaux et un produit de base stabilisé, et un second semestre avec le retour de processus ordonnés et d’investissements institutionnels. Les rendements des bureaux de premier ordre sont de 4% à Madrid et de 4,15% à Barcelone, selon Savills.
L’état du marché des bureaux à Madrid
Selon les propres chiffres du cabinet de conseil, la demande brute de bureaux à Madrid s’élevait à 543.000 mètres carrés, un chiffre qui se traduit par une augmentation de plus de 30% par rapport à 2021. “Début octobre, nous avions déjà presque atteint le chiffre total des contrats pour 2021 et le dernier trimestre a été particulièrement positif. En fait, deux des plus gros contrats de l’année ont été signés en fin d’année, ce qui témoigne d’une plus grande stabilisation des politiques de télétravail des entreprises”, indique Ángel Estebaranz.
Comment le recrutement est-il réparti par zone ? L’axe principal, le quartier d’affaires et la zone urbaine, ou en d’autres termes, les bureaux à l’intérieur du M-30, ont augmenté respectivement de 117%, 97% et 25% en termes de mètres carrés contractés par rapport à l’année précédente. Ils totalisent plus de 263.000 mètres carrés dans le centre-ville, contre 176.159 mètres carrés l’année dernière.
En ce qui concerne 2022, le taux d’inoccupation a légèrement augmenté pour atteindre 9,75%, bien qu’il ait tendance à baisser dans le M-30, avec un taux d’inoccupation de 5,23 %, et à augmenter dans la périphérie, avec un taux d’inoccupation de 12,57 %. Pendant ce temps, les loyers sont restés stables par rapport à 2021, avec de légères hausses dans les meilleurs immeubles de la capitale, atteignant un loyer théorique de 35,25 €/m²/mois dans les zones de premier ordre.
La tendance à la polarisation des loyers entre les immeubles de meilleure qualité à l’intérieur et à l’extérieur de la M-30 va s’accentuer, avec une légère tendance à la hausse des prix dans les meilleurs immeubles des zones urbaines, une stabilité dans la zone centrale et dans la zone proche de la M- 30 et une baisse hors M-40 du fait de la hausse du chômage dans cette zone.
Une nouvelle offre pour 2023? Selon Savills, les projets prévus totalisent plus de 300.000 mètres carrés. Soixante-dix pour cent de la surface correspond à des rénovations, principalement dans une douzaine de projets situés à l’intérieur du M-30. Pour sa part, la périphérie reflète déjà cette tendance, puisqu’elle représente 55% des espaces de bureaux rénovés qui devraient être livrés cette année à Madrid.
Voici l’état du marché des bureaux à Barcelone
En 2022, l’offre de bureaux à Barcelone atteindra 328 400 mètres carrés, soit pratiquement le même chiffre qu’en 2021. Les zones les plus recherchées ? L’augmentation la plus importante a été enregistrée dans le quartier d’affaires traditionnel, avec 49,7% de plus et 39.447 mètres carrés; et le centre-ville, qui a enregistré une augmentation de 4,4%, avec 90.700 mètres carrés contractés.
Le nouveau quartier 22@ est passé d’une part de 35% en 2021 à 26% l’année dernière, bien que les nouvelles zones d’activité dans leur ensemble, y compris la zone sud, et la périphérie continuent de représenter respectivement 39% et 21% de l’occupation de bureaux à Barcelone, en ligne avec l’année précédente.
“Le marché s’est assaini en 2022, avec un plus grand nombre d’opérations, mais d’un volume plus faible, 394 contre 350, plus de contractualisation dans des bâtiments de meilleure qualité, et une plus grande diversification par zone”, précise Natalia Montal.
À Barcelone, l’augmentation de la contractualisation par les opérateurs flex se situe au niveau de 2018, au-dessus de 30 000 mètres carrés. Dans ce domaine, les espaces plug&work se multiplient, permettant aux entreprises de s’implanter en moins de temps et à moindre coût dans un marché actuellement prudent.
L’offre plus importante de mètres carrés de bureaux disponibles oblige les propriétaires à se différencier par la qualité et les services afin de capter la demande.
Données sur la disponibilité ? Savills souligne l’augmentation de l’offre principalement 22@, avec 18,20 % de la superficie disponible, qui a poussé le taux de chômage à 10,1 % aujourd’hui, bien qu’il soit descendu à 4,2 % en CBD et reste à 4,8 % en centre-ville.
En termes de nouvelle offre, le cabinet de conseil estime que plus de 290.000 mètres carrés d’espace de bureaux seront livrés à Barcelone d’ici 2023. Sur ce marché, les nouveaux développements continuent d’avoir plus de poids dans la génération de stock, dont plus d’un tiers correspond à des aménagements, avec 106.821 mètres carrés, soit le double de la surface rénovée livrée en 2022. Le centre ville et les nouveaux quartiers d’affaires représentent la totalité des espaces rénovés qui devraient être livrés cette année.
