Effets du retrait du « Golden Visa ». À peine trois mois après la suppression du « Golden Visa », le secteur résidentiel de luxe en Espagne, principale destination de ce type d’investissement, n’a guère évolué. Selon les experts consultés par EjePrime, hormis une légère modération des entrées de capitaux en provenance de Chine (liée davantage à des changements réglementaires internes), les autres marchés émetteurs ont été peu touchés. À l’exception des acheteurs russes, dont l’activité a toutefois diminué depuis plus longtemps en raison des sanctions imposées au pays suite à l’invasion de l’Ukraine.
Le Golden Visa a été approuvé en 2013 sous le mandat du Parti populaire (PP), mais n’est entré en vigueur qu’en 2014. Il consistait essentiellement à octroyer des permis de séjour aux étrangers non européens investissant au moins 500 000 € dans un logement en Espagne, à une époque où les ventes dans ce secteur étaient en forte baisse. Visant à attirer les investissements étrangers et à favoriser la mobilité internationale des capitaux en échange de l’obtention de la résidence espagnole, cette mesure a stimulé le marché, sans toutefois être exceptionnelle, expliquent les experts consultés par EjePrime.
Les données révèlent que depuis l’entrée en vigueur du programme Golden Visa, plus de 14 500 résidences ont été accordées à des investisseurs non européens, principalement via l’achat de biens immobiliers, un chiffre relativement faible compte tenu du nombre de transactions réalisées chaque année.
La résidence est passée au second plan ; les investisseurs étrangers recherchent désormais des produits haut de gamme et des actifs à haut rendement.
Après un peu plus d’une décennie d’application, le gouvernement actuel a approuvé sa suppression le 3 avril, estimant qu’elle pourrait contribuer au resserrement du marché résidentiel dans certaines zones privilégiées d’Espagne.
Si, au départ, on aurait pu penser que la suppression de la taxe sur l’or aurait un impact décisif sur le secteur du luxe, la réalité est toute autre : elle n’a eu que peu d’effet. La question de l’obtention de la résidence est passée au second plan, les investisseurs étrangers recherchant désormais de nouvelles structures juridiques pour sécuriser des produits haut de gamme et des actifs à haut rendement, selon les experts du marché interrogés par ce journal.
Au premier trimestre 2025, 56 % des biens immobiliers d’une valeur supérieure à un million d’euros acquis par des étrangers l’ont été via des structures juridiques, et plus de 60 % de ces transactions concernaient des acheteurs n’envisageant pas de résider de manière permanente en Espagne.
Ainsi, selon un rapport de The Simple Rent, réseau immobilier spécialisé dans l’immobilier de prestige, « les particuliers fortunés internationaux n’ont pas tourné le dos au pays ». Désormais, au lieu de privilégier l’obtention de la résidence pour leurs achats, ils ont adopté de nouvelles stratégies, telles que l’achat par l’intermédiaire de fiducies familiales, de sociétés de placement immobilier (REIT), de sociétés de gestion d’actifs et de fonds immobiliers privés, sans intention de résidence permanente, ce qui a également contribué à la sophistication de ce marché.
Sans le « Golden Visa », la recherche d’autres formes d’achat permettant d’échapper à l’impôt en tant que particulier s’est accrue.
« Les acheteurs millionnaires ne veulent plus de paperasse ; ils recherchent des actifs ; ils investissent dans des biens rentables, stratégiquement situés, offrant intimité et accès à des services haut de gamme. L’Espagne est aujourd’hui une destination de rêve, et non une destination migratoire », déclare Sonia Campuzano, directrice générale de The Simple Rent.
« L’Espagne n’a pas besoin de vendre des visas pour être attractive. Sa sécurité juridique, sa qualité de vie et son attrait international la positionnent comme la destination la plus prisée du sud de l’Europe », ajoute-t-elle.
Jesús Ruiz Ballesteros, associé fondateur de Ruiz Ballesteros Abogados, explique à ce journal que l’industrie du luxe n’a pas vu son activité diminuer avec la suppression du Golden Visa. En réalité, « les transactions réalisées sous cette règle pour obtenir la résidence n’ont pas été significatives, elles n’ont donc pas été remarquées, sauf dans le cas des investisseurs chinois et russes », explique-t-il à EjePrime.
Cependant, la suppression de cette option par le gouvernement a suscité la recherche d’autres solutions pour acquérir un logement, notamment par le biais de structures sociétaires plus ou moins complexes, afin d’éviter de payer des impôts en tant que particulier. Dans de nombreux cas, l’objectif est simplement d’acheter, de rénover et de revendre, ce que l’on appelle dans le secteur le « flipping ».
Depuis l’entrée en vigueur du programme Golden Visa, plus de 14 500 permis de résidence ont été accordés à des investisseurs non européens.
Concernant les raisons qui ont poussé le gouvernement à le supprimer, cet expert estime qu’« il est absurde de supprimer une mesure qui n’a eu aucun effet sur le marché et qui, parallèlement, envoie le message que nous ne voulons pas vendre aux riches. Ces derniers, qui, de plus, n’abusent pas des services publics car ils ont suffisamment de ressources financières pour s’offrir des services privés, sans tenir compte du fait qu’ils peuvent être un catalyseur pour d’autres secteurs comme la restauration, la mode ou la rénovation », ajoute Ruiz Ballesteros. Ignacio Sampedro, expert en droit immobilier chez Next Abogados, souligne que, hormis une légère baisse des acquisitions d’actifs par les investisseurs chinois et russes – ces derniers étant davantage liés à la guerre qu’à la suppression du Golden Visa –, les investisseurs américains et latino-américains continuent de manifester le même intérêt qu’auparavant.
« Les investisseurs latino-américains achètent en Espagne, non pour obtenir la résidence, car ils bénéficient de plus de facilités en vertu de l’article 22 du Code civil. Ils l’ont fait et continuent de le faire pour des raisons immobilières ou pour acquérir une résidence secondaire en Espagne », explique Sampedro.
Les investisseurs latino-américains achètent en Espagne pour des raisons immobilières ou pour acquérir une résidence secondaire, et non pour obtenir la résidence, expliquent les experts.
« La réalité montre que ces investisseurs achètent dans des quartiers privilégiés pour acquérir une résidence secondaire, souvent utilisée par leurs enfants qui viennent étudier à Madrid. Ils disposent alors d’un logement, ce qui leur permet même d’opter pour la location saisonnière », ajoute cet expert.
En réalité, la motivation du gouvernement pour supprimer cette disposition est absurde, déplore-t-il, « et est plutôt motivée par des motivations politiques, car le prix de ce type de logement ne cesse d’augmenter », souligne Sampedro. Si un investisseur souhaite résider en Espagne, plusieurs options légales, comme les visas pour activité entrepreneuriale ou nomades numériques, lui permettent de rester dans le pays.
Source : Ejeprime
