L’inflation, les taux d’intérêt, l’emploi, les prix et la crise du crédit peuvent être les causes d’une tendance à la baisse de l’immobilier espagnol.
Brainsre.news, Gabriel Santamarina, 12 mai 2022
Avec l’inflation, les coûts de construction et la dégradation des prévisions de reprise macroéconomique, les premières voix commencent à s’élever pour anticiper l’arrivée d’une correction dans le secteur immobilier jusqu’alors porteur.
“Notre marché est l’un des plus soumis aux conditions macroéconomiques. Nous sommes dans un moment d’hyperinflation ; les taux d’intérêt commencent à augmenter ; les banques ont commencé à restreindre le crédit et à demander la prudence ; il y a une perte d’emploi, qui sera certifiée en septembre ; et les prix ont atteint des prix de pré-bulle, alors que les salaires n’ont pas augmenté pendant ce temps. C’est un cocktail parfait pour présager un changement de cycle dans les 12-18 prochains mois”, a prévenu Emilio Sánchez Castellano, PDG d’Iberdrola Inmobiliaria, lors d’un événement organisé par Grupo Vía.
Le PDG d’Iberdrola Inmobiliaria estime que la récession sera plus lente qu’en 2008, car il s’agira cette fois d’une récession des actions et non de la dette.
Plus précisément, M. Sánchez Castellano a souligné la marge étroite dont disposent certains investissements immobiliers : “Les gestionnaires ont convaincu leurs investisseurs de se contenter de rendements faibles. Lorsque les taux augmenteront et que l’écart entre les obligations d’État et les rendements immobiliers se réduira, nous verrons ce qui se passera.
Problèmes d’accessibilité au logement
L’Espagne connaît une pénurie d’un million de logements, dont 250.000 pour la seule ville de Madrid. La dégradation de l’économie ne fera qu’aggraver la situation, selon les experts. “50 % des loyers ont un taux d’effort supérieur à 40 %. Il est impossible qu’il existe dans la Communauté de Madrid une législation sur le logement protégé datant de 2008 et que cela ne semble importer à personne”, reproche Andrés Horcajada, PDG de Tectum.
Il assure également que, dans ce contexte de crise, le gouvernement a subventionné l’électricité, le gaz ou l’essence ; mais “le logement est à la charge des propriétaires, surtout lorsque les marges sur les logements abordables sont minces”.
Juan José Perucho, directeur général de Grupo Ibosa, est allé plus loin dans sa critique : “L’administration ne fait rien d’autre que de mettre des obstacles sur le chemin. Dans un marché aussi interventionniste que le marché foncier, nous avons également des logements subventionnés aussi limités”.
Le marché boursier anticipe-t-il le changement du cycle de l’immobilier ?
Ces dernières semaines, les marchés mondiaux ont subi une correction, perdant leur tendance. Les indices de référence mondiaux, tels que le S&P et le Dow Jones, ont déjà chuté de 17 % et 14 % par rapport à leurs maximales, respectivement. Cette baisse est plus prononcée dans les entreprises technologiques, comme en témoigne le recul du Nasdaq d’environ 27,5 %.
Les fonds indiciels immobiliers, tels que l’Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-C, ont également corrigé, mais moins que les marchés boursiers. Dans leur cas, ils ont perdu 2,2 % sur l’année.
En Europe, l’indice Reits, l’indice Euronext IEIF REIT Europe, a déjà perdu ses points bas depuis le début de l’année. Cet indice avait suivi une tendance latérale au cours des douze derniers mois avant de perdre finalement ses points bas. Pour la seule année 2022, il a chuté de plus de 12 %.
Plus précisément, en Espagne, il existe deux facteurs supplémentaires : d’une part, le manque d’intérêt des investisseurs internationaux pour le marché boursier et, d’autre part, la mauvaise réputation des biens immobiliers cotés en bourse, découlant de la crise précédente.
Merlin Properties, qui participe avec Colonial à l’Ibex-35, est 26 % en dessous de ses maximales historiques et 10 % en dessous de ses maximales annuels. La situation de Colonial est pire, 43,5 % en dessous de ses sommets pré-Covid et 21,5 % en dessous de ses sommets sur 52 semaines.
Dans le cas des développeurs, la situation se répète. Aedas Homes a chuté de 27 % depuis septembre, Neinor Homes de 17 % et Metrovacesa de seulement 7 %, en grande partie à cause de l’offre publique d’achat de Carlos Slim avec une prime de 20 %. Si cette offre publique d’achat n’avait pas été annoncée, la chute aurait été de 26 %.
Source Brainsre.news
