Présente lors de la Soirée de l’immobilier organisé par Le Courrier d’Espagne LE 2 FÉVRIER 2023, Masteos, leader français de l’investissement locatif, revient sur les détail de ce process concernant l’Espagne dans un guide publié sur leur site. En voici le contenu.
L’idée d’acheter un appartement vous trotte dans la tête depuis longtemps. Vous avez déjà décidé que Investir dans une propriété en Espagne est une bonne idée pour votre avenir. Mais vous ne savez probablement pas par où commencer. La grande question est la suivante : comment investir dans le logement dans notre pays ? Quelles sont les étapes pour obtenir un bien immobilier ?
Au début, tout peut sembler très complexe : trouver un appartement, où trouver l’argent, comment demander un prêt hypothécaire, comment calculer le rendement ? Mais nous vous assurons qu’après avoir lu ce guide étape par étape sur la façon d’acheter votre appartement en Espagne, vous y verrez beaucoup plus clair !
Étape 1 : évaluer l’investissement
Il est très important de savoir combien d’argent nous sommes prêts à investir pour acheter l’appartement que nous voulons. Vous pouvez vouloir un appartement neuf dans le centre de Madrid, avec une piscine, mais s’il coûte 500 000 € et que vous n’avez que 40 000 €, ce sera toujours un rêve !
Alors, soyons réalistes. Pensez que la banque peut financer jusqu’à 80 % de la valeur de l’appartement (60 % dans le cas des non-résidents en Espagne, peut-être 100 % dans des cas exceptionnels), mais que les 20 % restants devront être consacrés à l’achat.
Il faut également savoir que la banque ne tient pas compte du budget pour d’éventuelles rénovations dans le calcul de votre prêt hypothécaire, ni du montant des droits de mutation (ITP) dans le cas des logements de seconde main. Par conséquent, votre capital influence directement le type de logement que vous pouvez vous permettre.
Il est égalementimportant de rappeler que les personnes qui ne résident pas en Espagne peuvent également investir dans le logement, mais dans ce cas, elles devront disposer d’un NIE (Número de Identidad Extranjero). Pour les personnes de nationalité espagnole, le DNI est suffisant.
Vous pouvez également acheter un appartement sans contracter d’hypothèque, mais dans ce cas, vous devrez payer en espèces.
Étape 2 : Décider où acheter l’appartement
Il est clair que pour investir, il faut d’abord trouver ce que l’on veut acheter. Avant de commencer à chercher, il est essentiel de passer par ces 2 étapes :
Définir l’objectif de l’achat
Vous achetez un appartement comme premier investissement pour le tester ou pour constituer un capital en vue de la retraite ? Vous vous voyez capable d’investir dans un logement et de vivre des loyers ? En fonction de votre réponse, votre objectif sera différent.
Par exemple, vous chercherez un appartement de plusieurs pièces à louer séparément, une maison individuelle à louer à des familles ou un petit studio pour une jeune femme active… Ayez une vision à long terme de votre intention d’achat.
Réaliser une enquête de mini-marché
Vous devriez découvrir Dans quelle ville d’Espagne est-il préférable d’acheter une propriété à titre d’investissement ?L’ objectif de l’étude de marché est de savoir où investir. L’objectif de l’étude de marché est de savoir où investir. Maintenant que vous avez une idée claire du montant que vous pouvez investir, il est temps de passer à l’action. Voici quelques questions à vous poser :
- Avez-vous une ville en tête où vous aimeriez investir ?
- Au bord de la mer ou de la montagne pour profiter aussi de la maison ?
- Dans quel type de quartier, au centre ou à la périphérie, près des universités ou dans une zone touristique ?
- Quel type de logement est-ce que je recherche, un studio ou une maison, dans le centre et plus cher au m2 ou en banlieue et moins cher ?
Vous devriez également vous poser d’autres questions sur le locataire idéal, comme par exemple :
- Quel type de locataires vous souhaitez avoir, s’il s’agit de familles, d’étudiants, de touristes, etc.
- Quels sont les besoins de ce type de locataires, c’est-à-dire où veulent-ils habiter, veulent-ils un parking, un appartement neuf ou d’occasion, quel loyer sont-ils prêts à payer, quels équipements veulent-ils à proximité, etc.
- Le type d’urbanisme de la zone, avec des questions telles que : existe-t-il des transports publics, d’autres lignes de transport seront-elles développées, quels sont les équipements disponibles dans la zone, etc.
Étape 3 : Choisir le type de logement
Neuf ou d’occasion ?
Si vous souhaitez un appartement neuf, vous devez savoir que le prix de ces biens est généralement 20 % plus élevé que celui des biens d’occasion. En outre, les nouvelles constructions peuvent prendre un certain temps pour être achevées et leur performance de lancement sur le marché est plus faible. En outre, les taxes à payer varient également selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou d’occasion.
En revanche, un bien d’occasion a une rentabilité beaucoup plus élevée, surtout si des rénovations sont effectuées pour rendre l’appartement plus attrayant.
Il convient également de noter que les studios ou les appartements de deux chambres, qui sont intéressants pour les couples et les célibataires, sont les plus rapides à louer.
Et que de nombreux impôts sont payés en fonction des mètres carrés de la propriété, donc plus il y a de mètres carrés, plus vous paierez d’impôts. Réfléchissez donc au type de bien que vous voulez, appartement ou maison, neuf ou d’occasion ?
Étape 4 : Trouver le plat
Choisir le vendeur
Il est temps de chercher un appartement à acheter, mais comment le trouver ? En Espagne, il existe 3 types de vendeurs de biens immobiliers :
- Les agences immobilières : la mission du conseiller immobilier est de vous conseiller pour trouver un bien immobilier adapté à votre budget et le plus rentable possible.
✅ Avantages : accompagnement et conseils d’un expert
❌ Inconvénients : la commission que prend l’agence immobilière
Une autre option sont les agences qui offrent beaucoup plus d’avantages que les agences immobilières traditionnelles, qui se positionnent normalement du côté du vendeur, car elles veulent vendre le bien dont elles disposent.
Cependant, chez Masteos, nous accompagnons les investisseurs tout au long du processus d’achat. De la recherche de l’appartement, en passant par les réformes pour optimiser son rendement, l’ameublement et la décoration de la propriété jusqu’à la recherche d’un locataire et la signature du contrat. Il s’agit d’un service tout compris qui va bien au-delà de celui d’une simple agence immobilière.
- Les particuliers : pour cela, vous pouvez vous rendre sur les portails immobiliers sur Internet ou même sur les réseaux sociaux.
✅ Avantages : possibilité de négocier le prix
❌ Inconvénients : vous pouvez être trompé. - Promoteurs : ce sont les entreprises qui construisent les nouveaux logements.
✅ Avantages : appartement tout neuf et conforme à la réglementation actuelle
❌ Inconvénients : temps d’attente.
Des réformes dans l’appartement ?
Les rénovations ont une influence directe sur la rentabilité de l’appartement. D’une part, parce que le prix d’achat peut être négocié en fonction des rénovations à effectuer. D’autre part, parce qu’un appartement rénové et moderne est beaucoup plus attractif sur le marché et sera loué plus rapidement. En outre, la rénovation vous permet d’augmenter le prix de la location et de récupérer ainsi l’investissement initial.
En fait, la chose la plus recommandable à faire est d’acheter un appartement rénové, car nous l’achèterons au bon prix. C’est logique, car les vendeurs d’appartements rénovés veulent dégager une marge sur le coût de la rénovation et, par conséquent, augmenter la valeur de l’appartement.
Nous ne pouvons pas oublier l’aspect décoratif, car les rénovations vous permettent d’avoir un appartement adapté à vos goûts ou à votre projet immobilier (on ne fera sûrement pas le même rénovation pour une location à long terme que pour une location à court terme).
C’est un point très important à garder à l’esprit, n’hésitez donc pas à consulter un spécialiste sur la faisabilité des rénovations avant de vous engager dans l’achat .
Étape 5 : Acheter l’appartement
L’offre
Vous avez trouvé votre maison, vous avez convenu d’un prix pour l’achat de l’appartement et il est temps de signer ce que l’on appelle le contrat d’arrhes. Il s’agit d’un contrat d’engagement qui doit être signé par les deux parties, c’est-à-dire par le vendeur et l’acheteur en échange d’un dépôt pour l’achat de l’appartement.
L’achat
Une fois le contrat d’acompte est signé, un délai est donné pour passer chez le notaire afin de signer le contrat d’achat définitif. Au même moment, devant le notaire, la signature de l’acte public aura lieu. Une fois que ces deux contrats sont signés par les 3 parties (vendeur, acheteur et notaire), la propriété est officiellement la vôtre.
Toutefois, s’il s’agit d’un bien d’occasion, vous devrez également payer l’ITP (Property Transfer Tax) et, dans tous les cas, vous devrez enregistrer le bien au registre foncier de votre ville.
Étape 6 : Et ensuite ?
Fixer le prix de la location
La première chose que vous devez faire pour pour calculer le loyer de votre appartement est d’étudier les prix dans la région. Vous saurez ainsi quel est le prix maximum et minimum que vous pouvez mettre sur votre loyer.
En Espagne, ce sont les communautés autonomes et les conseils locaux qui décident de limiter ou non le prix des loyers. Pour l’instant, seule la Catalogne a choisi de limiter le prix, mais la question est toujours en débat.
Un autre aspect intéressant est le chèque “Bono Joven de Alquiler”, une subvention de 250€ par mois pendant deux ans pour les jeunes entre 18 et 35 ans, qui peut encourager le locataire à accepter votre offre.
Choisir le locataire
Une fois le prix du loyer fixé, il est temps de commencer à chercher un locataire. Pour ce faire, vous pouvez utiliser différents canaux : agences immobilières, bouche à oreille, portails Internet… L’important est de vérifier que le locataire remplit toutes les conditions (solvabilité, garantie, etc.) et qu’il peut payer chaque mois.
Signature du contrat de location
Le contrat de location est l’un des documents les plus importants car il établit les droits et les obligations des deux parties. C’est pourquoi il est essentiel que vous le lisiez attentivement avant de le signer. Une fois que vous l’avez fait, assurez-vous d’en garder une copie pour vous et d’en donner une au locataire. En Espagne, il existe 6 types de contrats à forfaitChoisissez celui qui convient le mieux à votre type de location !
Grâce à ce guide pas à pas, vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir pour acheter un appartement à louer en Espagne. Vous n’avez donc plus d’excuses pour réaliser votre désir d’investir dans un bien immobilier et, surtout, d’investir dans votre patrimoine.
Si vous avez des doutes sur l’une de ces étapes, chez Masteos, nous serons heureux de vous conseiller et de vous aider dans votre projet immobilier.
