Sans effet rétroactif, la nouvelle loi est entrée en vigueur cette semaine et offre plus de transparence et de protection à l’emprunteur.
Pour l’Espagne, il s’agit avant tout de respecter une norme européenne qui date de 2014 et qui vise à améliorer l’accès aux hypothèques avec un cadre juridique plus clair et strict. La nouvelle réglementation parue au Bulletin Officiel limite les frais liés à la souscription d’un prêt avec hypothèque pour une personne physique. Ainsi, certains frais, auparavant à la charge des emprunteurs devront désormais être réglés directement par la banque, comme les frais de notaire et les impôts liés à l’emprunt lui-même. Dorénavant, c’est la banque qui paiera ces frais. Ceux relatifs à l’évaluation (la tasación) reste à la charge de l’emprunteur.
Moins de pénalités en cas de non-remboursement
En cas de retard de remboursement, les pénalités pouvaient atteindre plus de 25 % du montant, mais avec la nouvelle réglementation cette pénalité est limitée à 3 %, ce qui allégera la charge des ménages en difficulté.
Pour justement prévenir ces problèmes de remboursement, les conseillers bancaires seront tenus d’évaluer de manière plus stricte la pérennité des revenus des emprunteurs ainsi que leur niveau d’endettement, leur patrimoine et leur passé bancaire.
La nouvelle loi promulguée a pour ambition de diminuer le nombre de saisies pratiquées en durcissant les critères d’octroi de prêts d’un coté, mais aussi en durcissant les conditions permettant à la banque d’activer la garantie hypothécaire et donc la saisie du bien. Pour inciter les établissements bancaires à trouver un accord amiable avec leurs clients, le seuil minimum d’impayés permettant de saisir un bien immobilier sera désormais compris entre 3 % et 7 % du montant emprunté initialement ou bien, il leur faudra attendre le non-remboursement de 12 mensualités.
Autre point important, la banque ne pourra plus forcer ses clients à souscrire à d’autres produits comme l’assurance-vie, l’assurance maison, plan de pension ou carte de crédit. Si prendre une assurance maison ou une assurance-vie peut bien sûr, être exigé par la banque, le client pourra maintenant choisir son prestataire.
Mieux informés
Autre nouveauté, celle concernant le délai de réflexion lié à un contrat de prêt hypothécaire : il est désormais de 10 jours au lieu de 3 ou 4 auparavant. L’objectif est de permettre aux futurs emprunteurs de bien étudier la documentation qui leur sera remise et expliquée par le notaire afin de décider en toute connaissance de cause. Parmi les documents qui devront être obligatoirement fournis : le contrat de prêt bien sûr, mais avec les détails précis et clairs des frais et intérêts à payer ainsi qu’une note sur les droits, garanties, exclusions de l’assurance souscrite par l’emprunteur.
Enfin, d’autres mesures régulent les hypothèques avec l’interdiction d’appliquer un intérêt minimum à une hypothèque à taux variable exit donc la fameuse et douteuse ”Clausura del suelo” qui a pénalisé tant d’emprunteurs.
La nouvelle réglementation, en vigueur depuis le 16 juin dernier, a pour but de favoriser l’accès à la propriété avec un cadre juridique similaire aux autres pays de l’Union européenne.
Laurence Lemoine
