Le secteur prévient qu’en raison de l’approbation imminente de la loi sur le logement, de nombreux propriétaires transféreront leurs propriétés de locations traditionnelles à des formats résidentiels avec des séjours plus courts par an, ce qui leur permettra d’échapper à l’attention de la nouvelle législation.
La loi est en place, la brèche est ouverte. Suite à l’approbation imminente de la loi sur le logement, le secteur immobilier espagnol a prévenu que les mesures incluses dans le texte final conduiraient à une réduction du parc locatif, soit en transférant des unités vers le marché de la vente et de l’achat, soit vers des formats résidentiels avec des séjours plus courts par an, des solutions qui permettent au propriétaire d’échapper à l’attention de la nouvelle législation.
Ces derniers mois, des lancements importants ont été annoncés dans ce segment, avec des entreprises comme Greystar, Conren Tramway ou Dazia Capital qui misent sur un concept de mid-stay, éloigné du logement touristique, qui concentre une composante de récurrence et de flexibilité dans les revenus, mais qui nécessite également une gestion professionnelle.
Comme le souligne un cadre du secteur ayant une expérience dans l’immobilier locatif résidentiel, la question est de savoir si, avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, les propriétaires qui ont jusqu’à présent opté pour l’immobilier résidentiel traditionnel chercheront à augmenter la rentabilité du bien grâce à ces solutions de gestion, avec un marché atomisé d’opérateurs, qui exige un chiffre d’affaires plus important et qui est ouvert à une variété de profils de locataires. “Cela dépendra beaucoup de l’évolution de l’inflation, même si les investissements peuvent stimuler le marché”, ajoute-t-il.
La plupart des sources consultées par EjePrime s’accordent à dire que les limitations des augmentations de loyer décourageront les nouveaux investissements dans la location résidentielle, en particulier dans le segment build to rent, qui s’est positionné ces dernières années comme l’une des classes d’actifs les plus dynamiques de l’habitat espagnol, attirant des investissements de plus de 2,3 milliards d’euros en 2022, d’après les données de JLL. Une partie de ces investissements pourrait être orientée vers des formats de courte et moyenne durée afin de surmonter l’impact des plafonds sur la rentabilité, selon le secteur.
Flex living a attiré des investissements de plus de 2,3 milliards d’euros en 2022, selon les données de JLL
En principe, l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le logement n’affectera pas ce type d’hébergement, bien que lors de la présentation du nouveau texte par les groupes parlementaires Esquerra Republicana (ERC) et Bildu, il a été annoncé qu’un groupe de travail serait créé dans les prochains mois pour analyser les réglementations spécifiques au segment, tout en reconnaissant que toute mesure à mettre en œuvre serait inévitablement transférée à la prochaine législature.
Comme le souligne Samuel Toribio, responsable des marchés internationaux de la plateforme de location de moyen séjour Homelike, d’un point de vue juridique, le segment est couvert par l’article 3.2 de la loi sur la location urbaine (LAU) pour les locations à des fins autres que la résidence principale. La location de chambres, qui comprend une partie de la location temporaire, est régie par le code civil. “D’après ce qui s’est passé jusqu’à présent, nous supposons que, pour l’instant, cette loi n’affectera pas le contrôle des prix des locations temporaires”, déclare M. Toribio.
En ce qui concerne le logement touristique, certaines communautés, comme les îles Baléares, la Catalogne et l’Andalousie, se sont concentrées sur ce segment parallèlement au retour massif du tourisme. Barcelone a divisé la carte de la ville en zones et imposé des quotas dans les zones les plus denses. Aux Baléares, depuis février 2022, un moratoire sur l’achat de nouveaux logements touristiques empêche la création de nouvelles résidences de vacances, tandis que la communauté andalouse met la dernière main à un décret visant à limiter les logements touristiques. À Madrid, une législation spécifique pour les logements flexibles a également été esquissée, en mettant l’accent sur le coliving, mais aucune proposition formelle n’a encore été présentée.
Hors du champ d’application de la nouvelle loi
Selon l’Institut national de la statistique (INE), qui extrait les données des trois plus grandes plateformes d’hébergement touristique, le nombre de logements touristiques en Espagne a atteint 311.518 unités en août 2022, dernière période pour laquelle des données sont disponibles dans la série, qui est publiée tous les six mois. Ce chiffre est supérieur de 9% au nombre de logements touristiques en février 2022, bien qu’il soit inférieur de 3,1% au pic atteint en août 2020, lorsqu’un total de 321.496 unités avait été enregistré.
Par communauté autonome, l’Andalousie arrive en tête du classement, avec un total de 70.123 logements touristiques, soit 22,5% du total national, avec une prépondérance de la province de Malaga qui, avec 35.060 logements, représente la moitié des unités andalouses et 11,3% du total du parc touristique espagnol. La communauté valencienne arrive en deuxième position, avec 51 691 unités (16,6% du total); la province d’Alicante, avec 34.061 logements touristiques, représente 66% du parc valencien et 10,9% du parc national.
En ce qui concerne le demi-séjour, la plateforme spécialisée dans le logement temporaire, Homelike, a récemment évalué à 20.000 le nombre d’unités pour ce type de location. Selon les données de la place de marché, l’offre de demi-séjour a doublé en Espagne depuis 2020 et elle prévoit qu’en 2027 le parc résidentiel de demi-séjour sera supérieur à 40.000 unités.
En outre, Homelike identifie environ 150.000 appartements qui pourraient accueillir des réservations de moyen séjour en Espagne, de sorte que les conditions énoncées dans la nouvelle loi sur le logement pourraient stimuler une partie de cette offre, qui est aujourd’hui principalement encadrée dans la location traditionnelle, pour finir par dériver vers le segment, en particulier dans les grandes villes, où il y a un plus grand trafic de jeunes professionnels, de travailleurs à distance et de nomades numériques, ainsi que d’étudiants universitaires et d’employés ou d’entrepreneurs qui se déplacent pour le travail.
Homelike identifica en torno a 150.000 apartamentos que podrían albergar reservas de media estancia en España
Caractéristiques du marché “flex
Selon les dernières données publiées par Cbre, le segment de flex living a capté un total de 666 millions d’euros en 2022, triplant le volume de l’année précédente, et représentant 15% de l’investissement total dans l’habitat. Ce sous-secteur comprend les unités de co-habitation, les logements pour des séjours de quelques semaines ou quelques jours, et d’autres avec un séjour d’un à trois mois.
Le consultant souligne que 90% des lits flexibles actuellement exploités en Espagne sont situés à Madrid et à Barcelone, mais qu’il y a une forte croissance des actifs en cours de développement dans des villes secondaires telles que Bilbao, Saint-Sébastien, Valence, Malaga, Alicante et Séville. Sur les quelque 3.000 lits prévus en 2022, 65% sont situés à Madrid et 35% à Barcelone. En outre, le pipeline prévoit plus de 8.500 lits jusqu’en 2025, dont 80% à Madrid et 20% à Barcelone.
C’est précisément dans la capitale catalane que la société immobilière Conrey Tramway a ouvert Archie Living en janvier dernier, un nouvel immeuble situé à l’Arc de Triomf et consacré à la location de luxe au mois. L’entreprise des frères Hugas a investi 60 millions d’euros dans le projet, qui compte 108 appartements d’une ou deux chambres à coucher, avec des installations et des services communs, et un loyer mensuel compris entre 3.000 et 4.000 euros, avec nettoyage hebdomadaire et services inclus.
Il y a quelques jours, Dazia Capital a également doublé son engagement dans les appartements de courte et moyenne durée en signant une alliance avec Aermont Capital pour investir 350 millions d’euros dans le développement d’environ trois mille appartements de courte et moyenne durée, y compris les services, à Madrid.
Parmi les autres principaux investisseurs dans ce segment, citons Greystar, qui a conclu l’année dernière l’acquisition auprès de King Street d’un portefeuille de 2.500 unités d’hébergement flexible à Madrid, et Momentum, qui a lancé en 2021 un nouveau lot d’appartements avec services avec Bain Capital et exploité par Node, avec 2.845 unités en cours de développement dans des villes de la zone de chalandise de Madrid, à Barcelone et à Bilbao.
Conrey Tramway a investi 50 millions d’euros dans Archie Living, un immeuble de 108 appartements à Barcelone destiné à la location mensuelle de luxe
Qui gère ?
L’un des doutes qui surgit lorsqu’il s’agit d’estimer le nombre d’unités actuellement louées à long terme qui peuvent être transférées vers des locations à court ou moyen terme est le fait que ces types d’hébergement exigent du propriétaire une gestion plus active du bien, car la rotation des clients est élevée et ils ont tendance à demander des services complémentaires, ce qui signifie qu’une gestion professionnalisée est nécessaire.
C’est là que les différents opérateurs présents sur le marché espagnol de l’hébergement flexible entrent en jeu. Le secteur a une structure très atomisée, avec plusieurs entreprises, dont certaines sont dirigées par les gestionnaires d’investissement eux-mêmes. Homelike, Be Casa, Node, Flipco !, Livensa Living, Urban Campus, Dovevivo, Habyt, SmartRental, ColivINN, Ukio, The Residential Club (TRC), Limehome, Caterina House et Flatio, entre autres, se distinguent.
“Le loyer d’une location à moyen terme ou d’une location mensuelle est jusqu’à 25% plus élevé que dans le modèle à long terme, et le revenu est plus stable que dans les locations à court terme”, explique Ondrej Dufek, cofondateur de Flatio, qui considère qu’une combinaison de locations à court et à moyen terme est “la meilleure solution pour assurer un flux régulier de revenus”.
Dufek donne l’exemple d’un propriétaire prospère qui propose des locations à court terme pendant la haute saison et des locations à moyen terme pendant le reste de l’année. “Il est également possible de combiner des locations à moyen et à long terme afin d’évaluer si les locataires sont respectueux de leur propriété avant de s’engager dans un contrat à long terme”, ajoute-t-il.
