Le rapport estime qu’un pacte d’État est essentiel pour assurer la stabilité réglementaire du secteur immobilier.
Quelque 45% du revenu des ménages espagnols sont consacrés au remboursement des prêts hypothécaires, un niveau bien plus élevé que la moyenne de l’Union européenne (UE), et environ 15 points de plus qu’en 2021, selon les conclusions d’une étude de l’OBS Business School sur le marché de l’immobilier.
Le rapport, intitulé “Les déséquilibres du marché immobilier espagnol” et dirigé par le professeur et directeur d’Eurocofin, Carlos Balado, souligne que cette hausse “vertigineuse” du coût des prêts est la raison pour laquelle le nombre de ventes et d’achats de logements ralentit considérablement cette année. “Nombreux sont ceux qui optent pour la location, ce qui risque d’exercer une pression supplémentaire sur les prix”, ajoute le rapport.
Les prix des logements continuent d’augmenter
Par ailleurs, les prix de l’immobilier en Espagne augmentent plus rapidement que les salaires, ce qui entraîne une augmentation des inégalités de richesse et de la proportion de la population menacée d’exclusion sociale.
Depuis le début de la hausse des taux d’intérêt, les prix ont augmenté de 8% et devraient encore progresser de 2% d’ici la fin de l’année.
L’étude souligne également que certaines données macroéconomiques ont une influence défavorable sur la situation actuelle du marché immobilier, comme l’inflation, qui “détériore les niveaux d’épargne nécessaires pour faire face au processus d’achat d’un logement”. En effet, de 14,8% d’épargne en 2020 du fait de l’enfermement, on est passé à 7,4% actuellement.
Par ailleurs, le nombre d’habitants a augmenté l’année dernière de 283.732, un chiffre qui maintient la tendance à la hausse et qui a un impact favorable sur la création de logements et le potentiel de demande sur le marché de l’immobilier.
Le rapport souligne également que le fait qu’une grande partie de cette croissance soit le résultat d’une plus grande population étrangère en Espagne (255.191 personnes) a un impact plus prononcé sur le marché immobilier dans la mesure où “elle ne correspond pas à des nouveau-nés qui rejoignent le noyau familial, mais à des personnes qui recherchent une destination de travail ou de loisir”.
Le profil de l’acheteur actuel, selon l’étude, a généralement un revenu moyen ou élevé et est une personne d’âge moyen avec un certain patrimoine préexistant (immobilier ou financier), ce qui explique qu’il ne finance souvent pas une grande partie du coût du logement avec un crédit.
Un écart entre l’offre et la demande
Une autre des conclusions de l’étude est qu’il existe actuellement en Espagne “un fossé entre une offre faible et une demande élevée, en particulier à des prix abordables”.
Le rapport souligne que si, entre 2020 et 2022, 420.000 nouveaux logements ont été créés en Espagne, le nombre de mises en chantier a à peine atteint 300.000 en raison, d’une part, des coûts de construction élevés, de la rareté des terrains aménageables et des difficultés ou des retards dans l’obtention des permis de construire.
En mai de cette année, selon les dernières données disponibles recueillies par le rapport, 58.800 logements ont été vendus et achetés en Espagne, soit 11,4% de moins qu’au cours du même mois de l’année précédente. Les ventes n’ont augmenté que dans les Asturies (8%) et en Murcie (1,3%).
D’ici la fin de l’année, jusqu’à 480.000 transactions devraient avoir eu lieu, soit un nombre nettement inférieur à celui de 2022, qui s’élevait à 650.000.
Les logements actuels accueillent en moyenne 2,51 personnes, une taille qui devrait atteindre 2,41 personnes d’ici 2035. Les ménages d’une seule personne augmenteront au cours des 15 prochaines années, pour atteindre 6,5 millions de logements en 2037 (29,8% du total).
Quant aux prix, ils ont augmenté de 6,3% au premier trimestre de cette année et devraient encore augmenter de 2% jusqu’en 2023. Le mètre carré s’est établi à 1.616€, soit une augmentation de 0,8%.
Par communautés autonomes, les plus fortes hausses ont été enregistrées en Navarre, en Cantabrie et aux Îles Canaries, et seules l’Estrémadure, la Castille-La Manche et la Murcie ont connu une baisse.
Les prêts hypothécaires chutent de 23,9 %
L’étude souligne également que l’octroi de prêts hypothécaires a diminué de 23,9%, pour atteindre 25.754 opérations (seulement 43,7% d’entre elles ont été financées de cette manière, ce qui indique qu’il existe encore des économies de l’époque de l’enfermement qui sont utilisées pour l’achat d’un logement).
L’hypothèque moyenne en Espagne s’élève à 145.000€ et est payée avec un déboursement mensuel moyen de 648€.
Le rapport souligne également que, compte tenu de l’augmentation constante des taux d’intérêt, les acheteurs recherchent de plus en plus des taux d’intérêt fixes, ce qui est déjà le cas pour 66,92% des nouveaux prêts hypothécaires.
La durée moyenne des contrats est de 24 ans et l’on s’attend à ce que, tout au long de l’année 2023, les durées s’allongent afin de contrecarrer l’impact de la hausse des taux d’intérêt.
Le nécessaire pacte d’Etat
Enfin, le rapport conclut à la nécessité de reprendre la construction de VPO (logements sociaux), d’encourager et de faciliter le travail des coopératives de logement par la cession de terrains et l’aide au développement d’immeubles protégés. L’Espagne dispose d’un parc de logements sociaux de 290.000 unités, couvrant 1,6% des familles.
Ce pourcentage place l’Espagne au dernier rang de l’UE en termes de déficit, si l’on compare avec les chiffres des Pays-Bas, où la proportion de logements sociaux atteint 30% des familles, de l’Autriche (24%) ou du Danemark (20,9%).
Bien que des initiatives aient déjà été proposées pour augmenter l’effort d’investissement du secteur public dans le logement dans le but de parvenir à une augmentation progressive du parc de logements locatifs publics à moyen et long terme, le rapport de l’OBS considère qu’il est essentiel de mettre en œuvre des politiques de collaboration public-privé afin d’incorporer des logements abordables ou à prix modéré sur le marché afin d’équilibrer ce dernier.
Le professeur et directeur de l’étude, Carlos Balado, estime qu’il est nécessaire de “recourir à la formule du Pacte d’État, un engagement politique à long terme qui assure la stabilité réglementaire du marché immobilier, respecte les règles du marché libre et facilite l’accès au logement pour tous les citoyens, quelles que soient leurs idéologies”.
