Les parcelles de développement sont constructibles si les travaux de transformation urbaine correspondants sont réalisés.
Eduardo, Idealista/news, 17 août 2022
Si vous voulez construire une maison à votre goût, la première chose dont vous avez besoin est le terrain. En fonction de sa classification, vous pourrez construire ou non. Dans cet article, nous expliquons les particularités des terrains aménageables et le coût de leur aménagement.
Classification des parcelles de terrain
Les parcelles sont classées en trois types de terrains :
- Urbain (constructibles)
- Urbanisable (constructible si les travaux correspondants sont réalisés)
- Rustique (en règle générale, il n’est pas possible de construire des maisons)
En fonction de la classification, le prix varie énormément.
Combien coûte un terrain à aménager ?
Comme il n’est pas possible de construire une maison directement sur un terrain à aménager, le prix est plus bas que sur un terrain urbain, sur lequel il est possible de construire, car les infrastructures nécessaires sont en place. De même, les terrains aménageables sont plus chers que les terrains rustiques ou non aménageables (les plus restrictifs en matière de construction).
Le prix des terrains à aménager dépend de :
Emplacement : plus il est proche de la ville, plus il est cher. Comme pour les maisons, si le terrain se trouve dans les grandes villes, sa valeur augmentera.
Taille du terrain : plus le terrain est grand, plus le prix est élevé.
Capacité constructible : en fonction de la parcelle et de la commune à laquelle elle correspond, il sera possible de construire autant de m2. Plus la surface constructible est grande, plus le prix est élevé.
Orographie : toutes les parcelles ne sont pas les mêmes. Certaines sont plus inclinées ou plus complexes que d’autres. Plus la difficulté est grande, plus la valeur est faible et plus les coûts de développement sont élevés.
Qui peut aménager des terrains pour le développement ?
“Selon le mode de gestion du plan partiel (compensation, coopération, expropriation), le processus peut être mené à bien par une administration publique, une entité privée, normalement un spécialiste de l’urbanisation, ou par une gestion mixte public-privé”, explique Juan Goñi, fondateur de KLIC Arquitectos.
Comment mettre en valeur les terrains à aménager ?
“Le processus par lequel les terrains à aménager sont transformés en terrains urbains est un processus d’urbanisme complexe dans lequel de nombreuses administrations sont impliquées. La figure urbanistique pour ce faire est un plan partiel, qui passe par la planification de la mairie et de nombreuses délégations régionales telles que l’environnement, la confédération hydrographique et autres. Une fois approuvés, les travaux d’urbanisation sont réalisés au moyen d’un projet d’urbanisation et, après réception des travaux par le conseil municipal, les terrains ainsi obtenus deviennent des parcelles urbaines constructibles”, explique M. Goñi.
“Il s’agit essentiellement de réaliser des rues, des trottoirs et, surtout, d’amener l’eau, l’électricité et les eaux usées à toutes les parcelles, bien qu’il y ait des cas où les eaux usées ne sont pas exécutées mais laissées pour le futur car, selon les conditions des parcelles, cela peut être très coûteux, auquel cas chaque parcelle aura sa propre fosse septique”, ajoute Ignacio de la Vega, architecte du studio madrilène Delavegacanolasso.
Que faut-il pour aménager une parcelle de terrain ?
Pour aménager un terrain en vue de son développement, il faut élaborer un schéma d’aménagement (plan partiel) et, après son approbation, un projet, qui est le projet de développement. Ce travail est effectué par des architectes, soutenus par des équipes multidisciplinaires d’experts en circulation, d’ingénieurs en environnement, etc.
Combien coûte l’aménagement d’un terrain à aménager ?
Il est très difficile de fixer un prix moyen au m2 car il dépend de la taille du terrain, de l’orographie, de la distance aux infrastructures, etc.
Klic Arquitectos nous montre cet exemple pour un projet de développement de terrain. La superficie de la zone est de 38.709 m2 et la surface constructible à usage tertiaire est de 20.000 m2.
Budget pour l’aménagement de terrains à usage tertiaire
| Etude de détermination de la zone de la parcelle | 11.000,00 € |
| Projet de remembrement | 4.500,00 € |
| Projet d’urbanisation | 14.000,00 € |
| Projet électrique (Ingénierie) | 4.000,00 € |
| Direction des travaux d’urbanisation (Architecte) | 6.000,00 € |
| Étude sur la circulation et la mobilité (Architecte) | 4.000,00 € |
| Total | 43.500,00 € |
Évidemment, les parcelles destinées au logement sont généralement beaucoup plus petites, et le prix sera donc nettement inférieur.
Qui paie les coûts d’urbanisation ?
Les coûts d’aménagement sont payés par la personne ou l’entité qui possède la parcelle de terrain sur laquelle la classification des terres doit être modifiée. En outre, il doit céder 10 % de l’utilisation du terrain à la municipalité.
Quels sont les coûts d’urbanisation ?
Les dépenses d’urbanisation sont celles destinées à doter le terrain des infrastructures pour le rendre aménageable. Par exemple, les égouts, l’éclairage, l’asphaltage, le drainage, etc.
Quelle est la différence entre un terrain urbain et un terrain aménageable ?
La différence réside dans le fait que les terrains urbains sont constructibles, car ils disposent des infrastructures (eau, électricité, égouts, etc.) et des autorisations nécessaires. En revanche, sur un terrain urbain, il n’est possible de construire qu’une fois que les actions de transformation urbaine pertinentes ont été menées à bien pour le classer comme urbain.
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