Le marché des logements étudiants continue de progresser. En effet, les loyers de ce type de biens ont connu des hausses stables au cours des cinq dernières années sur le marché européen. Selon Martin Varga, directeur de la croissance chez Bonard, lors d’un événement en ligne marquant la rentrée universitaire, le sous-segment des logements étudiants dédiés (Pbsa) permet des augmentations de loyer en fonction des taux d’occupation, « avec des marges stables, voire en hausse, malgré la hausse des coûts de construction et les crises énergétiques ».
Dans son dernier rapport, le cabinet de conseil spécialisé dans les logements étudiants souligne que l’Espagne se distingue par une augmentation moyenne des loyers de 4,4 % entre 2020 et 2024, contre environ 3,5 % dans les autres pays européens sur cette période. De plus, au cours des deux dernières années, la croissance du marché intérieur s’est intensifiée, atteignant 5,4 % en 2023 et 2024.
Lors de la présentation du rapport intitulé « Pourquoi l’Europe est si attractive pour l’investissement en logements étudiants », Samuel Vetrak, PDG de Bonard, a souligné que le Vieux Continent « bénéficie désormais d’un meilleur positionnement en matière d’investissement immobilier à l’échelle mondiale ».
Les résidences étudiantes européennes améliorent leur positionnement en matière d’investissement immobilier grâce à l’évolution des flux étudiants.
Le PDG attribue cette situation au fait que « les mouvements démographiques des étudiants internationaux se dirigent de plus en plus vers l’Europe, par rapport aux périodes précédentes », lorsque les États-Unis et le Royaume-Uni attiraient davantage d’étudiants universitaires du monde entier. En effet, le continent est passé de 11 % d’étudiants internationaux pour l’année universitaire 2016-2017 à 15 % en 2023-2024 (dernières données disponibles).
De même, le responsable de la croissance de l’entreprise affirme que l’investissement dans les logements étudiants reflète une « demande solide, due à une forte mobilité internationale, qui correspond généralement à des étudiants à fort pouvoir d’achat, face à une offre de lits insuffisante.» Tout cela, indique Varga, représente « des taux d’occupation proches de 100 % ».
Manque de produit
Comme dans le secteur du logement, la demande augmente beaucoup plus vite que celle de la construction. L’Espagne est le troisième pays européen affichant la plus forte croissance du nombre d’étudiants au cours des sept dernières années : elle a accueilli 86 984 étudiants universitaires étrangers supplémentaires d’ici 2023-2024. Seuls le Royaume-Uni (285 505 places supplémentaires) et l’Allemagne (100 590 places supplémentaires) surpassent le marché espagnol. Viennent ensuite la France (65 135 places supplémentaires), les Pays-Bas (60 372 places supplémentaires) et l’Italie (58 685 places supplémentaires).
Par région, Madrid a accueilli 9 980 étudiants supplémentaires au cours des cinq dernières années seulement, contre seulement 5 873 nouveaux lits PBSA, « ce qui accentue la pénurie de lits », selon Varga. Bonard estime l’offre en Espagne à 28 portefeuilles PBSA, comptant près de 60 000 lits déjà opérationnels, susceptibles d’être négociés dans les prochains mois. Il estime le rendement « prime » du marché national à 4,8 % jusqu’en 2025, après avoir analysé les données de Savills, CBRE, JLL, Knight Frank et Cushman & Wakefield.
L’Espagne est le troisième pays d’Europe à avoir enregistré la plus forte croissance du nombre d’étudiants ces dernières années, devancée uniquement par le Royaume-Uni et l’Allemagne.
Le cabinet de conseil souligne également que les marchés européens connaissent une pénurie notable de lits « même au cours des dix prochaines années », ce qui représente des « opportunités à long terme pour les investisseurs ». À tel point que l’Espagne ne présente qu’un taux de provision de 8 % (lits PBSA nécessaires pour répondre à la demande intérieure). Ce chiffre contraste avec la moyenne européenne, à 14 %, et avec le Royaume-Uni (avec une plus longue tradition dans ce domaine), qui atteint 28 %. L’Italie se situe juste derrière l’Espagne, avec seulement 5 % de lits étudiants.
Bonard souligne l’acquisition, sur le marché ibérique, de 9 119 lits Livensa (propriété de Brookfield) par Nido Living en 2025, pour un montant total de 1,2 milliard d’euros. Annoncée en juin dernier, cette transaction permettra à l’entreprise de se rapprocher de son objectif d’exploiter 25 000 lits en Europe continentale d’ici 2031. Le cabinet de conseil a également souligné l’opération de novembre 2024, lors de laquelle Azora a acquis 4 106 lits sous les marques StepHouse et Nodis, anciennement détenues par EQT Exeter et le groupe Moraval, pour 450 millions d’euros. Bonard a participé à des transactions portant sur plus de 15 000 actifs immobiliers Pbsa à l’international ces dernières années. Le cabinet a conseillé des sociétés telles qu’Invesco, Hines, Nuveen, Greystar, Patrizia, EQT, Catella et Bain Capital, entre autres.
Source : Ejeprime
