Le 29 décembre 2023, le président argentin Javier Milei a abrogé la loi sur les loyers par le biais d’un décret d’urgence, dans le but de corriger le déséquilibre du marché, caractérisé par des prix exorbitants et une pénurie de logements. Un an plus tard, l’offre d’appartements à louer a été multipliée par 12, comme le confirment les chiffres et José Rozados, PDG de Reporte Inmobiliario, la principale plateforme de génération de rapports immobiliers en Argentine.
Architecte de profession, Rozados est l’un des principaux experts en données du secteur immobilier en Argentine. Après le fameux « corralito » qui a déclenché une grave crise en 2001, M. Rozados a créé Reporte Inmobiliario avec son partenaire Germán Gómez Picasso. Il explique qu’à l’époque, la transparence du secteur immobilier était « nulle », il n’y avait aucune information, pas même de la part des organismes officiels.
Aujourd’hui, il gère les informations les plus récentes et les plus réelles sur le marché résidentiel du pays. Il connaît parfaitement l’impact du plafonnement des loyers imposé par le précédent gouvernement d’Alberto Fernández et la réaction du marché à l’abrogation de ce contrôle des prix par l’actuel président, Javier Milei.
Qu’est-ce que Reporte Inmobiliario et pourquoi l’idée de créer cette entreprise est-elle née ?
Reporte Inmobiliario est né à la suite de la crise de 2001-2002, une des nombreuses crises, mais une crise très profonde en Argentine. Elle était due au manque d’information et de transparence des données dans les secteurs de l’immobilier et de la construction. Cette crise, au cours de laquelle le taux de change et les conditions macroéconomiques ont changé diamétralement, a provoqué une très forte rupture par rapport à ce qui se passait sur le marché de l’immobilier. L’incertitude était grande. L’objectif de Reporte Inmobiliario était, et est toujours, de rendre le marché immobilier aussi transparent que possible sur la base de données collectées de manière indépendante, objective, filtrée et élaborée de façon méthodologiquement continue, et d’ajouter des outils pour que les décisions puissent être prises en connaissance de cause.
À l’origine, lorsqu’il n’était pas si courant ou si abondant de trouver sur le web des informations sur les biens immobiliers publiés pour la vente ou la location, nous avons extrait les données par le biais de publications de journaux graphiques ou de magazines spécialisés qui publiaient spécifiquement la vente, le prix, l’emplacement et ainsi de suite. Aujourd’hui, nous appliquons le « data mining », le « big data », et les données sont élaborées à l’aide d’algorithmes.
Dans Reporte Inmobiliario, vous trouverez des informations spécifiques sur le marché : données, séries historiques, évolution des prix et de l’offre, tant pour la vente que pour la location, dans la ville de Buenos Aires et en Argentine. Nous disposons également d’informations sur l’Uruguay. Chaque année, en décembre, nous faisons un résumé des développements qui sont en cours de construction, à quels prix, etc. à Punta del Este en Uruguay.
Pourquoi Punta del Este en Uruguay ?
Punta del Este est une destination très populaire auprès des Argentins pour l’investissement immobilier et fonctionne comme un havre de sécurité pour l’investissement en dehors de l’Argentine. En Uruguay, les politiques ne sont pas aussi perturbatrices qu’en Argentine.
« L’Argentine montre que la réglementation des loyers réduit l’offre et qu’il est nécessaire de la déplacer.
Comment le marché résidentiel argentin a-t-il évolué avec l’arrivée de Milei ?
Au cours des quatre dernières années précédant l’arrivée de Milei à la présidence, le marché immobilier a été marqué par un cycle dans lequel il y avait une abondance de réglementations, de restrictions et de tentatives d’imposer des limitations, en particulier sur la location. Une loi, déjà sanctionnée par Milei, stipulait que le prix des loyers ne pouvait être augmenté, sauf une fois par an et selon un certain indice. Et pour remettre les choses dans leur contexte, dans un cycle d’inflation supérieur à 100 %, le fait de ne pouvoir actualiser le loyer qu’une fois par an signifiait une perte de pouvoir d’achat très importante pour le propriétaire. Que s’est-il passé ? Une énorme contrainte d’offre. L’offre de loyers a fortement diminué. 99,9 % de l’offre locative est entre les mains de particuliers. Il n’y a pas d’offre publique de logements locatifs. Par conséquent, si le prix est réglementé, si le prix est limité, le secteur privé retire cette offre du marché ou tente d’imposer d’autres conditions qui ne sont pas couvertes par la loi.
Avec l’arrivée du gouvernement Milei, l’une des premières mesures qu’il a prises dans le cadre d’un Décret de Nécessité d’Urgence (DNU) a été d’abroger cette loi sur les locations en décembre 2023. Lorsqu’il a prêté serment en tant que président le 10 décembre 2023, l’offre locative était de 550 propriétés dans toute la ville de Buenos Aires pour environ 7 000 à 8 000 contrats de location qui expirent en moyenne chaque mois. Cette offre était alors absolument marginale. Avec l’entrée en vigueur du décret dès le mois de janvier, elle a quadruplé pour atteindre 2 000 appartements à louer. En décembre 2024, soit un an plus tard, ce chiffre de 550 est devenu 7 056 biens. En d’autres termes, l’offre locative a été multipliée par plus de 12 et est manifestement beaucoup plus équilibrée. Même si l’idéal serait qu’elle soit encore plus élevée pour qu’il y ait plus d’options, car elle est assez équilibrée avec le nombre de renouvellements mensuels. Il est évident qu’il existe des options pour ceux qui doivent cesser de louer à un endroit et en cherchent un autre, ou pour ceux qui fondent leur propre foyer en louant.
Qui a été le plus touché par le plafonnement des loyers, les propriétaires ou les locataires ?
Le plus touché est le locataire, car s’il doit sortir et chercher des biens, il ne peut pas les trouver sur les portails immobiliers. Ils devaient aller frapper aux portes. Il y avait des listes d’attente pour occuper des appartements qui allaient être vides. Le locataire a trouvé très peu d’offres et les prix n’ont pas baissé, mais parce qu’il y avait un autre phénomène derrière qui était étranger au marché, c’était l’inflation propre à l’Argentine, la dépréciation de la monnaie.
Comment le marché hypothécaire a-t-il évolué en Argentine ?
Il y a eu une résurgence des prêts hypothécaires et c’est quelque chose de difficile à expliquer pour un marché comme le marché espagnol ou un marché normal qui a l’habitude d’acheter des maisons en utilisant l’effet de levier d’un prêt bancaire. En Argentine et à Buenos Aires, les propriétés sont achetées au comptant, mais c’est évidemment un produit du fait qu’avec l’inflation élevée et l’instabilité macroéconomique, il est impossible de financer à long terme. Ainsi, bien plus tôt que prévu, à la fin du mois d’avril 2024, les banques ont commencé à offrir des prêts hypothécaires, mais liés à une unité de compte qui est liée à l’évolution de l’inflation.
On ne demande pas un crédit, par exemple, comme ici en euros. En Argentine, vous prenez un prêt en UVAS, appelé Unidad de Valor Actualizable (UVA). Par exemple, si ici en Espagne l’hypothèque est de 600 euros par mois, en Argentine vous paierez 600 UVAS. Ces 600 uvas, pour donner un exemple, peuvent être équivalents à 600.000 pesos le premier mois, à 610.000 pesos le deuxième mois et ainsi de suite en fonction de l’inflation. S’il n’y avait pas d’inflation, il n’y aurait évidemment pas besoin de recourir à ces unités de compte. En d’autres termes, avec ces mécanismes, le crédit hypothécaire a déjà commencé à être offert. Les prêts hypothécaires sont passés de 4 % du total des transactions à 16% du total en décembre 2024. En d’autres termes, ils ont déjà été multipliés par quatre. Bien qu’elle soit encore faible, cette tendance s’accentue et il est très probable qu’en 2025, elle continuera de croître et atteindra un pourcentage de l’ordre de 40-45 % du total, comme ce fut le cas sous le gouvernement Macri, lorsque cette unité de compte a également été appliquée et a atteint 48 % du total des opérations.
Vous dites qu’avec l’introduction du contrôle des loyers, il y a eu une réduction drastique de l’offre. Où est allée cette offre ? Sur le marché de la vente et de l’achat ou vers d’autres alternatives de logement ?
Une partie de l’offre qui est sortie du marché de la location s’est dirigée vers le marché de la vente parce que la rentabilité de la location, avec toutes ces réglementations, a également chuté. Une autre partie, même si elle était illégale, a conclu un contrat entre des parties en dehors de la loi. Cette offre, qui devait être transparente, est devenue clandestine. Au lieu d’actualiser le loyer au bout d’un an, le loyer a été actualisé tous les trois mois en fonction de l’indice d’inflation, ce qui était plus raisonnable.
Depuis le Décret d’Urgence National (DNU), toute l’offre est devenue transparente car maintenant n’importe qui peut dire « nous fixons que nous actualisons tous les trois mois selon l’indice d’inflation ou tout autre indice convenu entre les parties ».
Une autre partie des propriétaires qui se limitent à la location mettent leur bien en location touristique. Mais ce n’est pas le cas pour tous les biens, il doit s’agir de biens situés à un certain endroit où les touristes se rendent et d’appartements en très bon état et bien équipés. Ainsi, certains de ceux qui ont abandonné la location traditionnelle pour se tourner vers la location touristique ont constaté qu’elle n’était pas très rentable non plus.
Le financement du logement et de la construction en Argentine est on ne peut plus primitif.
Le gouvernement d’Alberto Fernández, avant l’arrivée de Milei, a-t-il essayé de réglementer les locations touristiques ou de courte durée ?
Non, mais il y a eu des tentatives pour réglementer également les locations touristiques. Certains secteurs ayant des opinions politiques ont critiqué le fait que la cause de l’augmentation des loyers était qu’ils étaient loués à des touristes. Lorsque nous parlons de location, nous devons faire le contraire, comme l’a démontré ce qui se passe en Argentine, en réglementant et en limitant. Nous devons promouvoir l’offre. Nous devons la motiver. Nous devons la rendre intéressante, l’augmenter, accroître les investissements. C’est la voie à suivre, car l’autre voie est restrictive. C’est donc la voie sur laquelle l’Argentine s’engage aujourd’hui, sur la base d’une certaine rationalité en matière économique.
Quels changements ou propositions de politique économique ont influencé ou pourraient influencer l’investissement et le développement du secteur résidentiel en Argentine ?
Les changements économiques, surtout ceux qui vont dans le sens de la rationalité et de la macro-stabilité. En d’autres termes, il s’agit de réduire les taux d’inflation très élevés, une maladie endémique de l’économie argentine. Il s’agit précisément de la tentative d’atteindre l’équilibre fiscal pour la première fois depuis près de 14 ans, ce qui a été fait en 2024. Une autre chose qu’il est très difficile d’expliquer en Espagne, c’est qu’en Argentine, on gagne en pesos et que les propriétés sont cotées en dollars et que le vendeur n’accepte aucune autre devise que le dollar. Il faut donc comprendre la dynamique du dollar par rapport au peso. Dans la mesure où le dollar se stabilise, cela joue en faveur de l’investissement immobilier en Argentine. Lorsqu’il y a des déséquilibres dans les taux de change, qui sont essentiellement le résultat de politiques économiques à l’origine de ces déséquilibres, le marché devient moins attractif.
Avec la promesse de Milei de réduire les dépenses publiques, comment pensez-vous que cela influencera la construction de logements sociaux et l’accès au logement ?
Une mesure controversée dans certains secteurs a été prise, à savoir le plan de concentration de la construction de logements sociaux. Ce plan s’appelait Procrear. Milei l’a également désactivé. Le plan Procrear n’existe plus, il n’y a plus de financement par ce biais, qui avait un coût fiscal. L’objectif est de mobiliser des capitaux privés et de créer le cadre nécessaire pour que ces capitaux privés soient ceux qui répondent au besoin de logement. Depuis de nombreuses années, l’Argentine dispose du FONAVI, le Fonds national pour le logement, qui collecte des fonds par le biais des impôts pour construire des logements. Mais la construction de logements publics est absolument marginale.
Comment le secteur du développement a-t-il réagi aux mesures de Milei ?
Le secteur a réagi très positivement, surtout en raison de la stabilité. Cependant, le secteur du développement est confronté à un autre défi en ce moment, car les coûts de production et de construction en dollars ont augmenté. Que se passe-t-il alors ? Aujourd’hui, il est très difficile de concurrencer une propriété neuve ou une propriété en construction par rapport au prix des propriétés d’occasion qui arrivent sur le marché. Aujourd’hui, le prix des biens immobiliers dans la ville de Buenos Aires, par exemple, est vraiment un prix d’opportunité. Le prix de vente moyen par m2 dans la ville de Buenos Aires est de 1.900 euros. C’est 30 à 35 % de plus que la moyenne à Madrid, par exemple. Le coût de construction de ce m2 sans ajouter l’impact du terrain est de 1.900 euros par m2. A cela s’ajoute l’impact du terrain, plus le bénéfice à réaliser par le promoteur, qui ne dispose pas de financement bancaire. Pour l’instant, le crédit est limité à l’acheteur final.
Sur le marché de l’achat et de la vente, la demande est-elle supérieure à l’offre ou les logements de seconde main suffisent-ils à satisfaire le marché ?
Il faut toujours que l’offre s’accroisse à partir de nouvelles constructions, car une partie de l’offre de logements d’occasion devient obsolète. De nouveaux logements sont donc toujours nécessaires, mais aujourd’hui, ils peuvent être fournis par des logements de seconde main.
Quels sont les principaux défis auxquels est confronté le marché immobilier argentin dans ce nouveau contexte politique ?
Je crois que nous ne devrions pas essayer d’obtenir des résultats optimaux à court terme. Il faut accepter le temps, les processus qui doivent être menés à bien. Accepter qu’avec des changements très généraux, sans entrer dans le micro, parce que les changements dont nous parlons sont des changements macroéconomiques ou des changements de politique qui ne visent pas spécifiquement le secteur, un meilleur fonctionnement et une meilleure dynamique au sein du marché ont déjà été atteints. Certains secteurs veulent que tout fonctionne comme sur des roulettes. Je pense que les choses vont dans la bonne direction. Les investissements étrangers vont venir, il y a déjà des investisseurs étrangers qui sont très intéressés et qui posent des questions. Tous les investissements souhaitables ne sont pas des investissements de type « hirondelle », mais des investissements qui s’installent, qui s’inscrivent dans le long terme. Il ne s’agit pas d’entrer et de sortir à court terme.
Quels sont les types d’investisseurs intéressés ?
L’Espagne nous regarde toujours. Les Uruguayens qui achètent en Argentine, le Mexique et les États-Unis s’intéressent à nous. C’est un début, mais ils sont déjà en train d’explorer.
Quelles sont les zones que ces investisseurs recherchent pour investir sur le marché résidentiel ?
La ville de Buenos Aires est toujours l’un des centres d’intérêt. Ils s’intéressent aussi beaucoup aux questions liées à d’autres industries. Par exemple, dans le nord-ouest de l’Argentine, où l’activité minière est également en plein essor. Il en va de même pour le pétrole, dans le champ pétrolifère de Vaca Muerta, à Neuquén.
Comment fonctionne l’achat d’un logement en Argentine ?
Le financement du logement et de la construction en Argentine est on ne peut plus primitif. Les pesos qui restent à un Argentin sont échangés contre des dollars. Ces dollars sont déposés dans un coffre-fort. Une fois que le coffre-fort contient suffisamment de dollars, par exemple pour que je puisse acheter une maison et que le promoteur m’offre cette promotion, vous allez acheter une maison. Pour cela, vous devez investir, disons 40 %. Vous vous rendez ensuite à la boîte postale et en sortez, disons n’importe quoi, 100.000 $. Vous mettez 40.000 dollars et le reste, les 60.000, vous les payez sur la durée des travaux, en pesos corrigés de l’inflation. Depuis la crise de 2001-2002 (le fameux « corralito ») jusqu’à aujourd’hui, toutes les constructions privées ont été financées de cette manière.
En Espagne, la proportion de propriétaires est de 75,1 %, contre près de 19 % de locataires. Quel est le régime d’occupation en Argentine ?
Il s’agit d’un pourcentage similaire. Au cours des 20 dernières années, le poids de la propriété est tombé à ces pourcentages, voire un peu moins. Dans la ville de Buenos Aires, il y a environ 65 % de propriétaires et 35 % de locataires. Ce pourcentage était d’environ 80 % de propriétaires et 20 % de locataires il y a 20 ans. Cette situation est précisément liée à l’absence de crédit hypothécaire. Si vous ne pouvez pas remplacer un loyer par un prêt hypothécaire, il ne vous reste plus que la location, et si vous n’encouragez pas l’offre locative, il deviendra de plus en plus cher de louer.
En Espagne, l’offre de chambres a augmenté de 22 % en 2024. Y a-t-il aussi des colocations en Argentine ?
Il y en a très, très peu en Argentine.
Source : Idealista
