» Tinsa présente un rapport pionnier sur la valeur des terres agricoles, qui a pris de l’importance ces dernières années en tant qu’actif d’investissement.
» L’hectare cultivé avec la valeur la plus élevée correspond aux serres (157 000 €/ha), suivis des légumes de plein air (72 200 €/ha) et des agrumes irrigués (53 100 €/ha), selon les expertises de Tinsa.
» Les terres irriguées, les grandes surfaces et les cultures à bonne rentabilité, telles que les noix, les fruits tropicaux et les oliveraies intensivement exploitées, suscitent l’intérêt des investisseurs.
» La terre agricole est un actif stable : le taux de croissance annuel composé varie entre 0 % et 2,5 % sur la période 2017-2022 dans la plupart des types de cultures, à l’exception des arbres fruitiers autres que les agrumes.
Madrid, le 13 décembre 2022. – Les terres agricoles sont un actif immobilier qui se caractérise par sa stabilité en termes de valeur, qui a généré des rendements moyens au cours des cinq dernières années entre 0% et 2,5% pour la majorité des types de cultures et des taux de rentabilité globale, hors taxes et subventions, qui oscillent entre 4 % pour les pâturages et pâturages et 11 % pour les produits de serre. Ces dernières affichent la valeur unitaire la plus élevée parmi les grands groupes de cultures analysées : 157 000 euros par hectare (€/ha), selon les expertises de Tinsa.
Ce sont quelques-unes des données contenues dans le rapport Terres agricoles en Espagne 2022, préparé à partir du vaste échantillon d’évaluations de Tinsa, la plus grande société d’évaluation de propriétés rurales en Espagne, avec plus de trois millions d’hectares évalués depuis 2008. L’étude offre un perspective de la valeur des terres agricoles (€/ha), de la rentabilité et du taux de croissance annuel composé de la valeur au cours des cinq dernières années (CAGR 2017-2022) pour sept grandes catégories de cultures : herbacées, oliveraies, vignes, arbres fruitiers non -agrumes, agrumes, légumes et serres, et prairies et pâturages (ces derniers étant pertinents en raison de leur impact sur le bétail).
Parallèlement aux données quantitatives, le rapport intègre les connaissances du réseau de techniciens agricoles de Tinsa pour analyser la situation de ces cultures dans différentes zones géographiques (impulsion du marché) et identifier les tendances macro qui caractérisent le secteur et influencent la valeur des terres agricoles (Annexe 1 de ce document).
“Dans un secteur où il y a peu de visibilité sur la valeur des terrains négociés, puisqu’un nombre considérable d’opérations correspondent à des chiffres alternatifs à la vente traditionnelle, comme les héritages et les donations, les données de Tinsa fournissent une vision indépendante et solvable, et suffisamment pertinent pour contribuer à une plus grande transparence », affirme Cristina Arias, directrice du service des études de Tinsa.
LA VALEUR DES TERRES AGRICOLES
L’Espagne est l’un des principaux producteurs agroalimentaires de l’Union européenne : 24 % des légumes et 30,4 % des fruits sont produits dans notre pays, où l’agriculture contribue à 2,3 % de la valeur ajoutée brute de l’économie et concentre 3,2 % de la population active. En 2021, les exportations agroalimentaires espagnoles ont augmenté de 11 % par an, atteignant 60 118 millions d’euros, le maximum de la série historique en termes nominaux.
Les terres agricoles représentent un tiers de la superficie totale de notre pays. Selon les données du Ministère de l’Agriculture, les cultures prédominantes sont, dans cet ordre, herbacées (céréales, plantes industrielles, plantes fourragères, tubercules et légumineuses) ; oliveraie; fruits autres que les agrumes (fruits à noyau/à pépins, fruits tropicaux et fruits secs); vignoble; agrumes; légumes/serres et prairies/pâturages.
« Les actifs rustiques sont sous les projecteurs des investisseurs ces dernières années, attirés par la valeur stable du terrain et le potentiel d’amélioration des rendements. Ils s’intéressent principalement aux cultures irriguées, plus valorisées et plus rentables, et aux grandes surfaces dans le but de générer des économies d’échelle et d’améliorer le retour sur investissement grâce à des techniques de culture intensives et super-intensives », explique Arias.
Le rapport Terres agricoles en Espagne 2022 souligne que la rentabilité moyenne des cultures (hors taxes et subventions) varie entre 4 % et 11 %, les légumes étant la culture qui offre les meilleures performances, suivis des cultures sous serre, des agrumes et des arbres fruitiers.
Etant donné que la valeur des terres agricoles est associée à leur rendement, entendu comme la production générée par chaque unité de surface, les terres les plus valorisées correspondent à la modalité irriguée, principalement les légumes et les agrumes, bien que ces derniers (et les arbres fruitiers en général) subissent des une certaine crise liée à la fragmentation et à la concurrence d’autres pays.
Les valorisations des exploitations cultivées reflètent que les cultures sous serre irriguées sont celles qui affichent une valeur foncière la plus élevée, proche de 158 000 €/ha en moyenne, suivies par les légumes cultivés en plein air (72 200 €/ha), les agrumes fruitiers (53 100 €/ha) , oliveraies irriguées (36 200 €/ha) et arbres fruitiers non agrumes (36 100 €/ha).
Les sols des cultures agricoles sont des actifs assez stables, affichant des rendements en valeur moyens (TCAC) au cours des cinq dernières années entre 0 % et 2,5 % pour la plupart des cultures analysées. Les sols agricoles qui affichent les taux de croissance annuels composés les plus élevés au cours de la période 2017-2022 sont les arbres fruitiers non citriques des terres arides (+3,6%), les vignobles des terres arides (+2,1%) et les herbacées irriguées (+2%).
Les seules cultures dont la valeur moyenne du rendement sur la période 2017-2022 a été négative sont les fruits non agrumes irrigués (-2,5%) et les agrumes irrigués (-0,1%). La concurrence des prix des importations africaines explique pourquoi les prix des terrains se sont dépréciés sur ces postes. La tendance a été à la baisse dans certaines LACC jusqu’en 2020 et la stabilisation s’est maintenue au cours des deux dernières années.
CULTURES PRINCIPALES EN ESPAGNE
HERBACÉ
Ils comprennent jusqu’à 81 variétés de cultures et sont stratégiquement importants car ils sont à la base de l’alimentation humaine et animale. Fortement dépendantes des subventions pour leur viabilité économique, les principales cultures arables ont une forte cyclicité annuelle ou bisannuelle et nécessitent une alternance d’espèces pour atténuer l’épuisement des éléments nutritifs du sol et ainsi maintenir la valeur productive de la terre.
Au cours des 5 dernières années, la superficie consacrée aux herbacées a été réduite de 3,5 %, avec une intensité similaire dans les terres pluviales et irriguées. Les plantes herbacées irriguées sont remplacées par des espèces ligneuses qui offrent plus de rentabilité aux investisseurs et, dans les zones où l’eau est rare, par d’autres moins gourmandes en eau, comme le maïs, la betterave ou la pomme de terre. Le triticale (un croisement entre le blé et le seigle) gagne en importance en raison de sa résistance aux conditions climatiques et pédologiques, améliorant la rentabilité par rapport au seigle. Colza également lorsque le prix de vente augmente.
En termes de production, une tendance à la hausse en valeur et en quantité est observée sur la période 2017-2022, et une augmentation des rendements des terres avec plus d’intensité en pluvial qu’en irrigué. Cette dernière année, la production de céréales et de cultures industrielles (le tournesol étant la principale espèce végétale de ce groupe) a augmenté en raison de la baisse des exportations de l’Ukraine pendant la guerre.
La valeur unitaire moyenne des terres pour les cultures arables est d’environ 12 000 €/ha en terre sèche et d’environ 27 000 €/ha en terre irriguée, avec des différences entre les communautés autonomes, car le groupe arable est constitué d’une grande hétérogénéité de cultures. Ainsi, la fourchette de valeur de l’hectare irrigué oscille entre 17 400 €/ha en Aragon et 17 400 €/ha en Andalousie. La terre sèche varie entre 7 400 €/ha en Castille-La Manche et 14 000 €/ha en Andalousie.
La croissance moyenne du prix de la terre au cours des cinq dernières années est de 2% sur les exploitations irriguées et de 0,7% sur les exploitations pluviales. La valeur de cette culture a eu tendance à se stabiliser ces dernières années dans les variétés pluviales, par rapport à une croissance de la valeur des terres irriguées, un peu plus rémunératrice dans les cas où l’accès à l’eau reste libre.
OLIVE VERTE
L’Espagne est le leader mondial de la superficie, de la production et du commerce extérieur de produits liés aux olives. Les rendements varient fortement entre les cultures traditionnelles non mécanisables et les cultures intensives et super intensives entièrement mécanisées et irriguées. Pour cette raison, la culture de l’olivier entame un processus de transformation vers des modalités intensives et super intensives dans les grandes exploitations, qui est en augmentation, bien qu’elle soit pour l’instant minoritaire en raison du grand nombre de petites et moyennes exploitations qui abondent dans le secteur.
Les plantations pluviales prédominent (68,4 %), bien que les terres irriguées aient également un poids important (31,6 %), qui ne cesse d’augmenter au cours des deux dernières décennies (+396 000 nouveaux ha, dont plus de la moitié sont situés en Andalousie). Au contraire, la superficie des terres arides a été réduite de 79 000 ha au niveau national, bien qu’elle ait augmenté en Castilla La Mancha.
En raison du rendement qu’elle génère, la valeur unitaire moyenne de l’oliveraie irriguée est supérieure à la terre sèche. Ce dernier est d’environ 24 000 €/ha, avec des écarts importants entre 12 600 €/ha en Castille-La Manche et 27 300 €/ha en Andalousie), tandis que la valeur moyenne des oliveraies irriguées atteint 36 000 €/ha (plus de 38 000 €/ha). ha dans le cas de la région andalouse).
La valeur de cette culture a eu tendance à se stabiliser après avoir subi des corrections sur la période 2009-2016, en ligne avec le cycle économique général et affectée par les modifications de la PAC de 2009. Ces dernières années, elle a affiché une croissance composée (TCAC) d’environ 1,5 %. , avec un léger ralentissement en 2022.
VIGNOBLE
L’Espagne possède la plus grande superficie viticole au monde (13,2%) et le secteur viticole est d’une grande importance économique. Nous sommes leaders mondiaux en surface, devant la France (10,9 %) et la Chine (10,7 %), bien que nous ayons perdu des positions en production du fait de la faible performance de certaines régions.
La superficie totale du vignoble en Espagne reste stable avec une légère tendance à la hausse, tirée par une augmentation générale des plantations irriguées en Castille-et-León et en Estrémadure.
La recherche de rendements et de rentabilité plus élevés est à l’origine de l’augmentation de l’irrigation, souvent associée à des méthodes de culture intensives. D’autre part, la poursuite de l’engagement en agriculture sèche est due à l’adaptation de cette culture et à l’impossibilité d’accéder à une plus grande quantité d’eau d’irrigation dans certaines zones du territoire national. Ces dernières années, il y a eu une avancée dans les modalités intensives (treillis).
La valeur des terres utilisées pour les vignobles des terres arides est d’environ 25 000 €/ha et enregistre une croissance moyenne (TCAC) de 2,1 % au cours des 5 dernières années. Pour sa part, la valeur des terres utilisées pour les vignobles irrigués est d’environ 28 000 €/ha, avec une croissance moyenne de 1,6 % au cours des 5 dernières années. Il existe une différence significative dans la valeur des terres entre les modalités traditionnelles (majoritaires et moins chères) et les modalités intensives, ainsi qu’entre les différentes zones géographiques (associées aux appellations d’origine).
LES AGRUMES
Le secteur espagnol des agrumes a un poids important sur les marchés mondiaux, principalement l’orange. Les autres agrumes sont la mandarine, le citron et le pamplemousse. La production, essentiellement irriguée, est concentrée sur le littoral méditerranéen et les zones intérieures du sud de la péninsule.
« En raison de la concurrence d’importations de produits à bas prix, les exploitations se réorientent vers les citronniers et les pamplemoussiers, au détriment des orangers, notamment dans la région de Murcie. Il existe également une tendance à la concentration des producteurs dans des coopératives et des associations en réponse à la commercialisation en gros spécialisée croissante », explique Andrea de la Hoz, consultante principale du service de recherche de Tinsa.
La valeur des terres destinées aux agrumes est d’environ 53 000 €/ha en 2022 et enregistre une baisse de -0,1 % par rapport à la moyenne cumulée des 5 dernières années. En général, une tendance continue à la baisse est enregistrée jusqu’en 2020, période au cours de laquelle elle indique une stabilisation maintenue au cours des deux dernières années.
Cette évolution défavorable s’explique par la concurrence générée par les importations de produits à moindre prix et aussi par une certaine baisse des rendements des terres attribuée en partie à des phénomènes climatiques externes. La tendance à la baisse de la valeur des terrains critiques s’est stabilisée depuis 2017 dans le cas de la Communauté valencienne et depuis 2020 à Murcie. De son côté, l’Andalousie a soutenu les prix des terres pour les agrumes et depuis 2020, elle a enregistré une certaine dynamique.
ARBRES FRUITIERS NON AGRUMES
Cette culture se compose de trois groupes : les arbres fruitiers à noyaux et à pépins, les fruits tropicaux et les arbres fruitiers secs, parmi lesquels se distinguent l’amandier et le pistachier.
Les fruits à noyau et à pépins ont vu leur production et leurs prix chuter ces dernières années en raison de changements dans les habitudes de consommation qui ont réduit la demande, des importations de produits moins chers en provenance de pays tiers et du ralentissement des exportations vers la Russie en raison des sanctions imposées par l’UE après l’invasion russe. de Crimée en 2014.
Les cultures tropicales, en revanche, ont bénéficié de nouveaux modes de consommation plus internationalisés. Parmi les plus en vue les avocats et les kakis ont connu une augmentation de la demande et des prix. L’incitation à la rentabilité a gonflé les superficies plantées et la valeur des terres.
Troisièmement, les noix ont connu une grande expansion ces dernières années en raison de rendements élevés. L’amandier représente 87% de la superficie de cette catégorie de culture et enregistre une croissance très intense depuis 2014 avec une augmentation des surfaces plantées de 30%, une tendance qui s’est modérée récemment. La pistache, quant à elle, a pris une grande place, passant de 1 200 ha en 2010 à 55 000 aujourd’hui. Sa rentabilité élevée a attiré l’attention des investisseurs, qui ont encouragé son expansion.
La valeur unitaire moyenne des terres pour les arbres fruitiers non agrumes est d’environ 22 000 €/ha en terre sèche et d’environ 36 000 €/ha en terre irriguée, avec des différences marquées entre terres irriguées et sèches : une baisse moyenne de 2,5 % en période 2017-2022 en terres irriguées et une augmentation de 3,6% en terres sèches.
Contrairement à la macro-tendance générale, la valeur moyenne des arbres fruitiers non citriques a eu tendance à augmenter dans le cas des terres sèches et à diminuer dans le cas des terres irriguées, à l’exception de certains fruits tropicaux plus valorisés par les marché. « Cela est dû à l’influence des investisseurs et des groupes d’entreprises qui ont trouvé le potentiel de rendements plus élevés dans les noix, comme les pistaches ou les amandes, tandis que les fruits à noyau et à pépins sont moins demandés », explique de la Hoz.
LÉGUMES ET CULTURES SERRES
Bien que la superficie dédiée à la culture de légumes et de serres dans le pays représente à peine 1,7 % de la superficie nationale cultivée (254 400 ha), l’Espagne est le premier exportateur de légumes de l’UE et le deuxième au monde après les États-Unis. Environ 50% de la production est exportée, concentrée au sud de la côte méditerranéenne et au sud de la côte atlantique. Au cours des 5 dernières années, la superficie totale est restée stable, bien que les terres sèches aient augmenté (+24%), tandis que l’irrigation et les serres les ont réduites en raison de problèmes d’eau dans les principales zones de production.
La disponibilité de l’eau est le principal risque pour ces cultures. Les endroits qui souffrent de graves restrictions d’eau en raison de la sécheresse connaissent une transition vers les légumes des terres arides en raison de la réduction conséquente des rendements. D’autres cultures irriguées sont maintenues, mais elles commencent à réduire les rotations annuelles ou à changer les espèces sélectionnées pour d’autres qui nécessitent moins d’eau.
Ce sont les cultures sous serre irriguées qui, selon les expertises de Tinsa, affichent la valeur foncière la plus élevée parmi toutes les terres agricoles : près de 158 000 €/ha en moyenne. La superficie des serres en Espagne est très limitée par rapport au reste des cultures (seulement 25 900 ha) et le prix et les rendements de la terre dépendent beaucoup du degré de technologie. La valeur des terres sous serre a augmenté de 0,5 % en moyenne sur la période 2017-2022.
Dans le cas des légumes de plein air, la valeur des terres irriguées s’élève en moyenne à 72 200 €/ha, avec une croissance cumulée moyenne de 0,9 % au cours des cinq dernières années, grâce à la forte dynamique haussière enregistrée en 2022.
8 MACROTENDANCES DANS LE SECTEUR AGRICOLE
Le secteur est plongé dans une transformation vers des formes de culture plus efficaces qui réduisent la consommation de ressources naturelles (avec un accent particulier sur l’utilisation de l’eau), en s’appuyant sur la technologie pour ce faire. “Cela nécessite un investissement important qui favorise l’industrialisation du secteur, en même temps qu’il a attiré des investisseurs institutionnels à la recherche de rendements dont la matérialisation dépend de la génération d’économies d’échelle”, explique Cristina Arias, directrice du Research Service de Tinsa.
Basé sur l’expérience de terrain du réseau de techniciens agricoles de Tinsa, le rapport met en évidence huit tendances macro ayant un impact sur la valeur des terres agricoles :
1/ REVALORISATION DES TERRES IRRIGUÉES AVEC ACCÈS À L’EAU
L’eau est la ressource la plus précieuse pour le terrain. La valeur de la terre utilisée pour les cultures est fortement conditionnée par sa performance (production), de sorte que la terre la plus valorisée est associée à la modalité irriguée. Les exploitations agricoles pluviales situées dans des endroits où l’approvisionnement en eau a été sévèrement restreint et où la menace de sécheresse persiste ont subi des baisses de valeur, sauf dans le cas des céréales, un type de culture affichant une légère tendance à la hausse en raison du conflit de guerre en Ukraine. Au contraire, les exploitations irriguées ont vu leur valeur augmenter dans les zones où l’approvisionnement en eau a été maintenu et où les restrictions futures ne présentent pas un risque élevé.
2/ AUGMENTATION DES COÛTS DE PRODUCTION
Bien que le prix des denrées alimentaires ait compensé l’augmentation des coûts de production, en maintenant la rentabilité des cultures, l’environnement inflationniste crée une incertitude quant à l’évolution des dépenses et des prix lors de la prochaine campagne, de sorte que les agriculteurs n’excluent pas qu’ils se produisent des pertes dans de nombreuses cultures. .
3/ IMPACT DU CHANGEMENT CLIMATIQUE
Les changements climatiques, de plus en plus prononcés, réduisent considérablement les productions. Les températures élevées des premiers mois de développement des cultures, les gelées précoces et tardives, la grêle sont des exemples d’épisodes climatiques extrêmes de plus en plus récurrents qui altèrent le développement des plantes.
4/ ENTRÉE DES OPÉRATEURS COMMERCIAUX ET DES FONDS D’INVESTISSEMENT
“La disponibilité de nouvelles technologies qui permettent une exploitation plus intensive du sol a suscité l’appétit des investisseurs pour les grandes exploitations irriguées qui achètent ou louent pour des durées moyennes de 25 ans, à la recherche de rendements plus élevés et qui dépendent dans une moindre mesure des incitations apporté par le système de subventions agricoles », explique Cristina Arias.
Ces dernières années, une augmentation des investissements dans les modalités intensives ou super-intensives d’oliviers, de vignes, de noyers, de pistachiers et d’amandiers a été détectée, reconvertissant des zones auparavant destinées aux cultures herbacées en cultures ligneuses. La recherche d’une plus grande rentabilité a également conduit à l’introduction de la culture de certains fruits tropicaux.
5/ INCORPORATION DES NOUVELLES TECHNOLOGIES ET SPÉCIALISATION DU TRAVAIL
Les difficultés de changement générationnel dans la gestion des exploitations agricoles et la recherche de main-d’œuvre entraînent l’automatisation et l’augmentation de l’efficacité grâce à l’investissement dans la technologie.
6/ NOUVELLE PAC
En 2023, un nouveau régime d’aides entre en vigueur dans le cadre de la politique agricole commune (PAC) européenne. Le développement d’un éco-schéma qui amène les agriculteurs à alterner céréales et cultures d’amélioration des sols et, dans certains cas, à privilégier la durabilité à la production, conduira à une éventuelle modification des rendements des terres et donc de la valeur de ces terres.
7/ LES ATTENTES NON AGRICOLES
Les attentes en matière d’urbanisme et d’exploitation de l’énergie augmentent le prix que les acheteurs potentiels sont prêts à payer pour une ferme à certains endroits. Dans les provinces de Malaga, de Madrid et du Pays basque, la possibilité de reclasser les terrains en aménageables ou urbains fait monter le prix de transaction au-dessus des rendements agricoles.
De la même manière, l’intérêt des groupes d’investissement à acquérir des terrains pour implanter des fermes solaires a le même effet inflationniste sur la valeur des fermes en Aragon, en Castille et León et en Andalousie. La tendance se modère après avoir vérifié que dans de nombreux cas, les projets n’avancent pas parce qu’ils ne passent pas les évaluations d’impact environnemental ou l’analyse de faisabilité.
8/ L’AGRICULTURE BIOLOGIQUE
Bien qu’encore résiduelle puisqu’elle représente moins de 6 % de la surface nationale cultivée, l’agriculture biologique accroît sa pénétration (depuis 2004 sa surface a augmenté de 108 000 nouveaux hectares par an). La principale incitation pour l’agriculteur, en plus de favoriser la préservation du sol, sont les prix de vente normalement plus élevés, qui compensent la baisse de production de 30 à 40 %.
Les cultures avec la plus grande surface dédiée à l’agriculture biologique sont les arbres fruitiers, les vignes et les légumes. L’engagement dans l’agriculture biologique ne se répercute pas directement sur le prix de la terre, puisqu’il s’agit d’une décision personnelle de l’agriculteur, qui peut démarrer après avoir acquis l’exploitation ou qui peut démarrer ou se retirer d’une année sur l’autre.
