Les plus grands acteurs du secteur représentent 45% du parc logistique espagnol, qui totalise déjà 29 millions de m2, même si ce pourcentage augmentera dans les années à venir, compte tenu du pipeline programmé.
Le secteur de la logistique est confronté à une nouvelle phase après la poussée du commerce électronique dans la pandémie. Avec une demande forte et diversifiée, le segment continue d’augmenter l’offre dans un environnement macroéconomique plus hostile avec peu de marge sur les loyers. L’intermodalité et la technologie promettent d’être les moteurs nécessaires pour continuer à atteindre des chiffres record.
Qui donne le plus dans la logistique espagnole ? Le stock logistique sur le marché national a atteint 29 millions de m2 à la fin du mois de mars, selon le rapport The Logistics Property Telescope 2023, élaboré par la société de conseil EY. Sur ce total, 45% sont entre les mains de 20 entreprises qui, ces dernières années, ont doublé leur engagement sur le marché national de la logistique.
Merlin, Prologis, Logicor, Montepino, Segro, Eurofund, VGP, Goodman, P3, Nuveen et Panattoni ont augmenté leur surface locative brute parallèlement à l’essor du secteur en Espagne, soit en développant leurs propres projets, soit en achetant des portefeuilles. En 2022, l’une des opérations les plus importantes a été l’achat par EQT Exeter à Logicor, pour 300 millions d’euros, d’un portefeuille de 4 centres logistiques situés à Guadalajara, d’une superficie d’environ 300.000 m2.
Au-delà des grandes opérations, ces grandes entreprises ont sur la table un grand nombre de projets à développer dans les années à venir, ce qui renforcera de manière significative le parc logistique espagnol. Selon EY, le marché national gagnera environ 3 millions de m2 d’ici 2026.
Les noms qui résonnent le plus fortement dans le pipeline sont Montepino, avec des projets à développer pour 1,6 million de m2 de surface locative brute, avec des projets à achever au-delà de 2026, et Panattoni, qui prévoit d’ajouter 550.000 m2 de surface locative brute d’ici 2024. Merlin, qui est le plus grand propriétaire d’espace logistique en Espagne, prévoit d’ajouter plus de 400.000 m2 au cours des deux prochaines années, tandis que VGP est proche de 200.000 m2 dans des projets qui seront achevés cette année seulement, et Logicor ajoutera quelque 273.000 m2 d’ici 2025.
EY apunta que el mercado nacional ganará alrededor de tres millones de metros cuadrados hasta 2026
Avec ce rythme de développement, l’achat de terrains pour de nouveaux développements est au cœur de l’activité de ces entreprises, surtout si l’on tient compte du manque de disponibilité de terrains définitifs dans les zones les plus intéressantes. C’est le cas de la zone d’attraction de Barcelone, où chaque terrain qui arrive sur le marché est l’objet de la convoitise des grandes entreprises immobilières présentes dans le segment logistique national.
À cet égard, Goodman s’est vu attribuer en février dernier le complexe manufacturier de 500.000 m2 à Barcelone que le groupe japonais Nissan a abandonné en décembre 2021. Goodman, qui sous-louera la majeure partie de l’espace au projet de hub d’électromobilité et réservera le reste à ses opérations logistiques, prévoit d’investir plus de 550 millions d’euros dans l’espace.
À l’autre extrême, on trouve le macro-développement adjacent à l’aéroport Barajas de Madrid, car le marché autour de la capitale dispose de plus de disponibilités et de capacités de développement. Après les démissions de Segro, Logicor et P3, Merlin s’est positionné comme candidat pour le développement de 153.000 m2 d’espace logistique dans la zone adjacente à l’aéroport.
Toutefois, l’opération a échoué à la suite de divergences entre Merlin et Aena concernant le régime fiscal à adopter par la coentreprise et le montant de la mise de fonds initiale à apporter par la société immobilière. D’une part, la société cotée en bourse souhaite que la coentreprise avec le gestionnaire de l’aéroport soit couverte par le régime Socimi, ce qui permettrait à Merlin de continuer à se conformer aux règles fiscales applicables à ce type de société.
D’autre part, la société immobilière a l’intention de payer une partie du droit de superficie de 36 millions, afin de transférer le reste à l’actif de la coentreprise. Cela porterait la contribution d’Aena à 95 millions d’euros pour le transfert du droit de superficie, soit 19 millions de plus qu’initialement prévu.
