Le 26 avril, le décret-loi sur les mesures urgentes en matière de logement (décret-loi 6/2024) est entré en vigueur en Catalogne.
Le 26 avril dernier est entré en vigueur le décret-loi sur les mesures urgentes en matière de logement (décret-loi 6/2024), qui étend la réglementation des prix des loyers à toutes les locations temporaires (11 mois ou moins), à l’exception des locations à des fins de loisirs, de vacances ou de récréation, et des locations de chambres. Cette mesure est approuvée malgré l’impact déjà évident de l’application de la réglementation des prix en Catalogne, qui conduit à un étranglement de l’offre et à une augmentation incontrôlée des prix.
Ce décret-loi 6/2024 doit maintenant être validé par le Parlement de Catalogne dans un délai de 30 jours ouvrables à compter de sa promulgation. Dans le cas contraire, il sera abrogé. Cette nouvelle réglementation établit l’interdiction d’augmenter le prix des locations temporaires destinées au travail, à la profession, aux études, aux soins médicaux ou à d’autres situations de durée limitée et qui couvrent des besoins permanents de logement, même si elles sont de durée temporaire.
Les clés du nouveau décret-loi qui torpille les locations temporaires et les locations de chambres
L’objectif de cette nouvelle réglementation est d’empêcher le recours aux locations de chambres et aux locations saisonnières pour éviter l’application de l’encadrement des loyers, c’est-à-dire la loi sur le logement entrée en vigueur le 26 mai 2023.
Obligation de préciser l’objet dans le contrat de location saisonnière : il est obligatoire de préciser l’objet de la location. Si elle n’est pas précisée, il sera présumé qu’elle est destinée à la résidence permanente du locataire et non à une location temporaire.
La location saisonnière est soumise à la réglementation de la location permanente en ce qui concerne l’encadrement des loyers, l’actualisation des prix, les cautions, la répercussion des améliorations apportées au logement ou l’interdiction de répercuter sur le locataire les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat. Pourquoi ? Ce décret-loi considère qu’il a pour objet de couvrir les besoins permanents de logement, même s’ils sont de nature temporaire.
Limite maximale du prix de location : l’article 2 du décret-loi établit que le prix de location dans les contrats saisonniers ou de chambres ne peut pas dépasser le prix de location maximal applicable s’il était loué comme logement permanent lorsqu’il est situé dans une zone déclarée comme étant en tension.
Les seules locations saisonnières qui ne sont pas régies par le présent règlement, c’est-à-dire auxquelles s’appliquent les dispositions relatives aux locations à usage autre que d’habitation, sont celles qui sont effectuées à des fins de loisirs, de vacances, récréatives ou culturelles (y compris celles qui ont pour objet la participation à des manifestations, congrès, foires, festivals, etc.)
Réglementation de la location de chambres : Les avocats d’Augusta Abogados indiquent que la nouvelle réglementation établit que la location d’un logement par chambres (ou autre type de fragmentation physique ou contractuelle), ne dénature pas la nature du bail d’habitation et, par conséquent, ne permet pas d’éviter l’application de ce régime à ce type de contrat. À cet égard, il est précisé qu’en ce qui concerne les logements soumis au régime de limitation des loyers, la somme des loyers convenus dans l’ensemble des contrats ne peut pas dépasser le loyer maximum qui serait applicable si l’ensemble du logement était loué.
La nouvelle réglementation obligera tous les contrats de location de chambres à inclure la raison de la location et, si cela n’est pas fait, le logement sera considéré comme un logement permanent, de sorte que le plafond de loyer devra être appliqué.
Informations obligatoires dans les contrats de location
L’article 4 du règlement stipule que les contrats doivent inclure :
- Le prix du dernier loyer du contrat de location en vigueur au cours des cinq dernières années.
- Le prix maximum du loyer résultant de l’application du système d’indice de référence des prix applicable au logement.
- La condition de grand locataire du bien immobilier du logement, à condition que le logement soit situé dans une zone où le marché résidentiel est tendu.
- Lors de la formalisation du contrat, les locataires ont le droit de recevoir le document d’accréditation du système d’indices de prix de référence applicable au système de maîtrise des prix des loyers, obtenu à cette fin par le biais du système de consultation publique établi par l’administration compétente, ainsi que le certificat d’occupation ou l’accréditation équivalente et, le cas échéant, le certificat d’efficacité énergétique.
Comment publier une annonce de location d’appartement ?
- La nouvelle réglementation exige que les annonces d’appartements à louer fassent référence aux éléments suivants :
- le prix de référence du loyer dérivé de l’indice de référence des prix du gouvernement (RPI) ;
- le loyer du dernier contrat en vigueur au cours des cinq dernières années ; et
- le statut de grand locataire du propriétaire pour les biens situés dans des zones de marché résidentiel tendu.
- La disposition supplémentaire établit que « le contenu des annonces de location de logement publiées avant l’entrée en vigueur de ce décret-loi doit être adapté à ses dispositions dans un délai de cinq jours ».
Sanctions en cas de non-respect
Afin de garantir l’application des nouvelles obligations, le gouvernement a ajouté plusieurs points au régime de sanctions déjà appliqué :
- Le fait de dépasser de 30% l’indice de référence ou d’indiquer un faux motif de location dans le contrat sera considéré comme une infraction très grave (avec des amendes de 90.001 à 900.000 euros).
- Louer à un prix supérieur de 10 à 30% à l’indice, ne pas indiquer le motif du loyer ou répercuter sur le locataire les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat seront des délits graves, avec des peines allant de 9.001 à 90.000€.
- Enfin, le fait de ne pas mentionner dans les annonces le prix maximum pour la zone, le montant du dernier contrat ou le statut de grand locataire du propriétaire, et de louer jusqu’à 10% de plus que le maximum autorisé, constituera une infraction mineure (avec une amende de 3.000 à 9.000€).
Droit de préemption en faveur de la Generalitat dans la vente de certains logements
Le cabinet d’avocats Augusta Abogados souligne que le nouveau règlement prévoit un nouveau droit de préemption en ce qui concerne la vente de logements situés dans des zones tendues. Il précise également que la cession de ces logements est soumise au droit de préemption susmentionné de la Generalitat, lorsqu’ils appartiennent à une personne morale grande détentrice (qui doit être inscrite au registre des grands détenteurs de logements). « Il convient toutefois de noter que le registre des grands détenteurs susmentionné n’a pas encore été créé, ce qui devrait empêcher, jusqu’à ce moment-là, l’exercice du droit de préemption », ajoute le cabinet.
Source : Idéalista
