Le bruit peut-il être considéré comme un vice caché dans les logements neufs et d’occasion ?

La nature et la source de la pollution sonore, ainsi que d’autres aspects, doivent être découverts afin de savoir si une demande d’indemnisation peut être faite ou non.

Le Code civil réglemente les vices cachés dans les articles 1484 à 1490. Selon l’article 1484, le vendeur est tenu des vices cachés de la chose vendue, s’ils la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou s’ils diminuent tellement cet usage que l’acheteur, s’il les avait connus, ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

Les litiges relatifs aux vices cachés dans les transactions immobilières sont assez fréquents. Les plus courants tournent généralement autour de problèmes structurels ou d’humidité, mais le bruit peut-il être considéré comme tel ?

Dans le cas des logements neufs, « les nouveaux bâtiments doivent être conformes au Code technique de la construction (CTE), et plus précisément à la DB-HR, qui concerne le bruit. Auparavant, des tests en laboratoire sur les matériaux suffisaient, mais aujourd’hui, les nouveaux bâtiments doivent également être testés pour vérifier qu’ils sont conformes à la réglementation », explique Juan Goñi, fondateur de Klic Arquitectos.

En d’autres termes, les nouveaux projets et les nouvelles maisons doivent être dotés des systèmes et des certificats d’isolation acoustique et d’insonorisation nécessaires avant d’être remis aux propriétaires. Si les propriétaires rencontrent des problèmes de bruit, ils peuvent en demander la correction au promoteur, car ces défauts sont garantis pendant 3 ans.

Il y a quelques années, une affaire très connue s’est déroulée à ce sujet. Le tribunal de première instance n° 2 de Séville a rendu un jugement novateur en résiliant un contrat de vente d’une propriété en raison de problèmes de bruit qui nuisaient considérablement au repos et à la tranquillité des propriétaires. La propriété en question, achetée en 2005, souffrait de nuisances sonores parce que la chambre principale partageait un mur avec la salle de bain de la maison voisine, où les tuyaux et les robinets étaient installés dans le mur de séparation, contrairement aux règles de l’art de la construction.

Le juge a estimé que le niveau de bruit était « intolérable », car il affectait gravement l’habitabilité de la maison et perturbait le repos des propriétaires. Il a ordonné la résiliation du contrat, la restitution du prix d’achat majoré des intérêts et une indemnité de 1.000€ pour préjudice moral.

Le bruit peut-il être considéré comme un vice caché dans les maisons de seconde main ?

Vous achetez une maison usagée et constatez que, la nuit, le bruit vous empêche de dormir. Par exemple, vous entendez le bruit des voisins, de la circulation ou de la rue. C’est quelque chose que vous avez remarqué lors de vos visites avant d’acheter le bien, est-ce que cela peut être considéré comme un vice caché ?

Le fait d’entendre les bruits extérieurs est principalement dû à une mauvaise isolation phonique des murs et des fenêtres, ce qui, a priori, peut être difficile à détecter lors d’une visite. En outre, une mauvaise isolation se traduira également par une maison moins performante sur le plan énergétique.

En règle générale, pour que des bruits ou des sons soient considérés comme des vices cachés dans une transaction immobilière de seconde main, ils doivent être imputables au mauvais état des éléments du bien. Ainsi, une mauvaise isolation phonique peut être invoquée comme vice caché. Pour cela, les conditions suivantes doivent être remplies :

1. Dissimulation: Le bruit ne doit pas être facilement détectable par l’acheteur au moment de l’achat. Si le vendeur connaît l’existence de nuisances sonores et n’en informe pas l’acheteur, on peut considérer qu’il s’agit d’un vice caché.
2. Préexistence: le problème doit exister avant la vente. Si le bruit a commencé après l’achat, il ne sera pas considéré comme un vice caché.
3. Gravité: le bruit doit être suffisamment important pour affecter l’utilisation normale de la maison. Il ne s’agit pas d’un bruit occasionnel, mais d’une nuisance continue ou récurrente.
4. Absence de connaissance de l’acheteur: l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance du problème, et celui-ci ne doit pas être facilement détectable par une inspection raisonnable.

S’il est prouvé que le bruit peut être considéré comme un vice caché, l’acheteur a les options suivantes :

• Action rédhibitoire: résilier le contrat et récupérer le prix payé, plus les frais du contrat.
• Action « quanti minoris »: demander une réduction proportionnelle du prix du bien.
• Indemnisation: s’il est prouvé que le vendeur a agi de mauvaise foi, l’acheteur peut demander une indemnisation supplémentaire.

Le délai pour effectuer l’une de ces trois actions est de 6 mois à compter de la livraison de la propriété; 2 ans dans le cas des maisons nouvellement construites.

Recommandations aux acheteurs

Pour éviter les vices cachés liés au bruit, une série de précautions peuvent être prises :

• Effectuer plusieurs visites du bien : visiter le bien à des heures et des jours différents pour détecter les sources de bruit éventuelles. Il se peut qu’il n’y ait pas de nuisances sonores pendant la journée, mais qu’il y en ait la nuit.
• Enquêter sur les environs: il est toujours conseillé de s’informer sur les activités dans la région, les plans d’urbanisme ou les constructions futures. Peut-être que dans quelques années, une route passera dans le quartier, une discothèque sera ouverte…
• Consulter les voisins: Il peut être crucial de parler aux voisins pour obtenir des informations sur d’éventuelles nuisances.

Que se passe-t-il si le bruit provient des éléments communs ?

Il existe une jurisprudence en la matière. Par exemple, un jugement du tribunal de première instance n° 3 d’Almería a sanctionné une communauté de propriétaires poursuivie par certains voisins qui se plaignaient de bruits gênants provenant de l’ascenseur.

Dans ce jugement, le tribunal a ordonné à la communauté d’effectuer les travaux ou réparations nécessaires pour empêcher la transmission du bruit de l’ascenseur au domicile des plaignants, en veillant à ce que ces niveaux ne dépassent pas les limites tolérées par la réglementation applicable. Pendant que les réparations étaient effectuées, l’ascenseur devait cesser de fonctionner.

En outre, la communauté a été condamnée à indemniser chacun des plaignants pour préjudice moral, à hauteur de 897€/mois à compter du 24 juillet 2019 (date à laquelle le problème a été soulevé lors de l’assemblée des propriétaires) jusqu’à ce que les nuisances cessent, comme l’attestent les rapports d’experts. A titre subsidiaire, il a été demandé un montant que le tribunal a considéré comme équitable et ils ont été condamnés aux dépens du procès.

Source : Idealista