Valdebebas est l’une des zones les plus actives en matière de développement urbain en Espagne, où plus de 2.300 logements ont été construits au cours des trois dernières années.
Brainsre.News, María Moreno, 9 mai 2022
Valdebebas est l’un des derniers développements urbains lancés à Madrid. Situé au nord-est de la capitale, à proximité de Sanchinarro et de l’aéroport de Barajas, il couvre une superficie de 10,6 millions de mètres carrés et devrait accueillir 13.500 logements et 40.000 résidents permanents.
Ce lotissement, qui appartient au district d’Hortaleza et se situe au nord de la capitale espagnole, est une zone résidentielle divisée entre les quartiers de Timón (Barajas) et de Valdefuentes (Hortaleza), dont la population n’a cessé de croître depuis 2013 et avoisine actuellement les 30.000 habitants.
Valdebebas est devenu l’un des quartiers les plus importants de Madrid pour les personnes à la recherche d’un nouveau logement, ce qui l’a placé dans une zone de croissance et d’expansion continues avec même un deuxième développement situé à côté : La Solana de Valdebebas.
Quel est le prix des logements à Valdebebas ?
Le prix publié d’un bien immobilier à Valdebebas, où plus de 88% de l’offre sont des appartements, a augmenté de 5,65% l’année dernière, pour atteindre une moyenne de 4.207 euros par m2, selon les données de la plateforme immobilière big data Brains RE.
Une maison à Valdebebas mesure 156 m2 en moyenne, de sorte que l’achat d’un appartement ou d’une maison dans cette zone de Madrid peut représenter un investissement important d’environ 1,5 million d’euros pour l’achat d’une maison et de plus d’un demi-million pour l’achat d’un appartement.
La taille du produit dans le quartier est un facteur de différenciation par rapport à d’autres développements similaires, car environ 25% des logements sur le marché à Valdebebas ont 4 chambres à coucher ou plus, tandis qu’à El Cañaveral ce chiffre est de 11% et à Ensanche de Vallecas il tombe à 5% (la moyenne pour Madrid est de 14%). Cela montre que les familles trouveront des logements plus grands à Valdebebas que dans les autres quartiers de la capitale, explique Antonio Ramudo, spécialiste des données de Brainsre.
Concrètement, le prix des logements neufs s’élève à 4.406 euros par m2, en hausse de 6,6 % par rapport à l’année précédente, tandis que les logements de seconde main ont augmenté de 5,8 % pour atteindre 4.196 euros par m2. De même, en comparaison trimestrielle, les prix des logements neufs ont augmenté de 1,3% et ceux des logements d’occasion de 1%.
Ces prix, notamment dans le cas des logements neufs, ont connu une remontée significative, depuis les 2.400 euros par mètre carré qu’ils dépassaient à peine en 2015.
À Valdebebas, le temps moyen de publication d’une propriété, c’est-à-dire la période qu’elle passe sur le marché entre le moment où elle est mise en vente et celui où elle est vendue, est de 3,9 mois. Depuis le début de la pandémie, la durée moyenne a augmenté progressivement jusqu’au deuxième trimestre de 2021, où elle a commencé à baisser, maintenant cette tendance.
Les développeurs de Valdebebas
Le développement de Valdebebas, qui est devenu un quartier de Madrid où il fait bon vivre, comprend également le poumon vert du parc forestier Felipe VI, la Cité du sport du Real Madrid, l’hôpital pour infirmières Isabel Zendal et la future Cité de la justice, ainsi que plus d’un million de mètres carrés de terrains destinés à des usages tertiaires, de bureaux et commerciaux. Le terrain était initialement destiné à accueillir le Valdebebas Fintech District, un espace d’affaires qui, maintenant, en raison de la forte demande résidentielle dans cette zone et de sa proximité avec l’aéroport, pourrait accueillir de nouveaux usages liés à la nouvelle zone résidentielle.
La somme de tous ces facteurs fait que ce développement urbain à Madrid est un aimant pour les développeurs. En fait, Valdebebas fait partie des zones qui ont connu la plus grande activité de développement en Espagne au cours des trois dernières années, avec un total de plus de 2.300 unités résidentielles, selon les données de la plateforme immobilière Brainsre.
Bien qu’à l’origine, cette zone ait été développée par des sociétés de gestion coopérative, au cours des cinq dernières années, de nombreux grands promoteurs ont choisi de développer de nouveaux logements dans cette zone. C’est le cas de Realia, qui a livré l’année dernière un projet de 40 logements dans ce nouveau PAU, et d’Habitat, qui a fait de même avec un autre projet conçu par Aranguren & Gallegos Arquitectos, avec 102 appartements.
Plus récemment, Inbisa, CP Grupo, Inmobiliaria Espacio – du Grupo Villar Mir – et Nozar ont réalisé des projets dans la région. “Depuis 2013, date à laquelle Inbisa a commencé à mettre en service le premier de ses trois lotissements, avec un total de près de 300 logements construits et livrés, Valdebebas a connu une profonde consolidation, devenant un modèle de référence en matière de développement urbain. De nombreux aspects ont contribué à ce succès : son modèle de gestion, son engagement en faveur d’un développement urbain de qualité, avec de grands espaces verts et de larges avenues, son engagement en faveur de la durabilité et de l’aménagement paysager. Tous ces facteurs ont fait de Valdebebas l’un des quartiers les plus recherchés du nord de la capitale, et nous l’avons constaté tout au long de cette période. Nos projets ont évolué parallèlement à cette consolidation, et tous présentent une conception attrayante, de vastes espaces et installations communes et différents types de logements visant toujours à profiter de l’environnement avec le plus grand confort et permettant de s’adapter aux circonstances qui se sont présentées au cours de cette période”, déclare Benito Barbadillo, directeur du territoire central d’Inbisa.
Le promoteur basque Amenabar a géré plus de 1.126 logements dans cette zone, ce qui en fait le premier promoteur de Valdebebas. Elle est suivie de près par Gestilar, qui a livré son septième projet dans le quartier à la fin de 2021. Sur le plan foncier, le plus grand groupe immobilier de la région est Valenor, contrôlé par le petit-fils du fondateur de Valdebebas : César Cort.
“Notre capacité et notre connaissance du marché immobilier nous ont amenés à identifier que Valdebebas deviendrait l’un des quartiers résidentiels par excellence de Madrid et, pour cette raison, nous y avons concentré une grande partie de nos développements dans la capitale. L’explosion de la demande de logements à Valdebebas est due à sa qualité de vie, grâce à sa tranquillité, à la proximité d’espaces verts et à la large gamme de logements neufs durables, avec de grands espaces ouverts et des zones communes. À tout cela s’ajoutent de bonnes liaisons avec l’aéroport et le centre-ville, qui s’amélioreront encore en 2027 avec l’arrivée de la ligne 11 du métro. D’autre part, le niveau d’équipement de Valdebebas est déjà très bon et va continuer à croître. Pour cette raison, nous ne sommes pas surpris que la demande de logements à Valdebebas se maintienne, voire continue d’augmenter”, explique Raúl Guerrero Juanes, PDG de Gestilar.
Sept nouveaux projets sont actuellement commercialisés dans la région. Parmi eux se trouve Vía Ágora. Le nouveau promoteur de Juan Antonio Gómez Pintado construit, en utilisant des techniques d’industrialisation, un ensemble de 67 appartements et duplex de deux et trois chambres, avec des prix allant de 452.000 euros à plus de 840.000 euros pour les plus grandes maisons de trois chambres.
Ingenium Residencial développe “Terrazas de Valdebebas”, qui comprend 98 logements avec de grandes terrasses de 80 mètres carrés, répartis sur trois blocs et dont les prix commencent à 515.750 euros.
Le promoteur madrilène Gestilar fait la promotion de Isla de Cortega, son huitième projet dans cette zone, qui comprend 30 logements, et de Isla Pedrosa, qui en compte 150, ses deux derniers projets résidentiels. Le prix de ces développements est plus élevé, à partir de 750.000 euros dans le premier cas et de 800.000 euros dans le second.
La société de promotion et de gestion immobilière Grupo Ibosa est également présente à Valdebebas avec son projet “Residencial Kentarus”, un projet de 65 logements coopératifs à construire sur la parcelle 02.106, acquise par le promoteur pour 26,83 millions d’euros. Les maisons peuvent être achetées à partir de 448.700 euros.
Sur la parcelle 156A, le promoteur Prygesa est situé avec un autre développement résidentiel dans le cadre d’un schéma coopératif comprenant 96 maisons de une à quatre chambres dans une communauté fermée avec des zones communes.
Après avoir livré un premier lotissement, Nozar, l’une des entreprises les plus importantes du secteur lors du précédent boom immobilier, achève la construction de son deuxième lotissement résidentiel “La Escala de Valdebebas”, qui abritera 104 logements de deux à quatre chambres à coucher, avec des prix commençant à 539.000 euros.
Enfin, il convient de mentionner le projet résidentiel “Air Box” du promoteur Ebrosa, qui comprend 57 logements de deux à quatre chambres à coucher, dont les prix commencent à 695.000 euros. Il disposera de grands espaces communs, dont un espace de télétravail.
Qui commercialise les maisons ?
A Valdebebas, 83% des biens à vendre sont entre les mains de professionnels, le taux de professionnalisation n’est donc pas très élevé dans cette zone.
Quant aux agences immobilières qui ont le plus d’unités résidentielles à vendre dans la région, Gilmar, Engel & Vöelkers et Gestilar se distinguent. Si, en revanche, nous analysons les API par €/m2 de vente avec les prix les plus élevés, Vía Ágora, MO inmobiliaria et Deplace se distinguent.
Le marché locatif à Valdebebas
Le marché de la location est très important à Valdebebas, puisqu’il représente 61% de l’offre de logements dans cette zone nord de Madrid. En fait, de nombreux fonds et investisseurs institutionnels, tels que Hines, Round Hill et Ares Management, ont choisi de conclure des transactions pour acquérir des propriétés locatives dans la région.
La location d’un bien immobilier à Valdebebas, où 33,3 % de l’offre actuelle sont des appartements de trois chambres, coûte en moyenne 12,8 euros par m2 et par mois, soit 2,4 % de plus qu’il y a un an. En glissement trimestriel, les prix sont restés stables.
Si nous tenons compte du fait qu’un appartement à louer à Valdebebas a une superficie moyenne de 105 m2, louer un appartement dans cette zone de la capitale espagnole peut coûter environ 1.350 euros par mois en moyenne.
Enfin, en ce qui concerne le moment de la publication, la location d’une propriété dans cette zone de Madrid coûte 2,6 mois, ce qui est inchangé par rapport à l’année dernière.
Source Brainsre.News
