Le volume d’investissement et la rentabilité de ces deux actifs se sont considérablement réduits au cours des cinq dernières années. La logistique est en plein essor avec la montée en puissance du commerce électronique, tandis que les espaces de bureaux dépérissent avec le télétravail.
Logistique et bureau en face à face. La logistique a-t-elle pris le pas sur le bureau en tant qu’actif d’investissement vedette? Les chiffres montrent qu’au cours des dix dernières années, la logistique a absorbé des chiffres d’investissement plus élevés et que les rendements des deux actifs se sont même rapprochés, mais les analystes cherchent à souligner les différences et, surtout, notent que les bureaux restent sur le trône.
“L’investissement dans les bureaux n’est peut-être pas au mieux en ce moment, mais il s’agit sans aucun doute d’une question cyclique, qui changera lorsque nous comprendrons comment les utilisateurs se comporteront à l’avenir”, déclare Benjamín Gómez, responsable des bureaux chez BNP Paribas RE. “Le marché des bureaux est celui qui reflète le mieux l’évolution de l’économie et, contrairement au marché résidentiel, il n’est pas influencé par les changements législatifs”, ajoute-t-il.
Au cours des dix dernières années, de 2013 à 2022, les ventes d’immeubles de bureaux ont atteint une moyenne annuelle de 2,5 milliards d’euros, soit un peu plus du double de l’investissement absorbé par les actifs logistiques, selon les données de BNP Paribas RE. Toutefois, si l’on prend la moyenne des cinq dernières années, la différence est beaucoup plus faible: 2,5 milliards d’euros pour les bureaux contre 1,8 milliard d’euros pour la logistique.
Paloma Relinque, directrice des marchés de capitaux à la Cbre, explique que les tendances expliquent en grande partie ces changements. “L’essor du e-commerce profite aux actifs logistiques, tandis que les bureaux sont affectés par l’incertitude liée à l’essor du télétravail”. Sur la période 2016-2021, les bureaux ont absorbé 24% du volume d’investissement en Espagne, contre 12% pour la logistique. L’année dernière, l’absorption du segment des bureaux était de 15%, tandis que la logistique avait rebondi à 13%.
“Il est clair que le volume d’argent qui déplace un immeuble de bureaux n’est pas le même que celui d’un entrepôt logistique”, explique M. Riquelme, qui précise que l’actif qui prend actuellement le plus de poids dans le mix d’investissement est le living ou la location résidentielle, qui a représenté l’année dernière 25% des investissements.
Les rendements entre les bureaux et la logistique se sont également rapprochés. Alors qu’il y a dix ans, les actifs prime étaient séparés par des rendements de plus de deux points, aujourd’hui, l’écart est d’à peine un point, bien qu’en 2021, la différence ait été comprimée à 0,75 point de pourcentage.
“Les investisseurs institutionnels sont déjà à l’aise avec les actifs logistiques, car depuis quelques années, ils sont aussi liquides que les actifs plus traditionnels”, explique Fernando Sauras, responsable de l’industrie et de la logistique chez BNP Paribas RE. M. Sauras souligne qu’avant la pandémie, huit investisseurs représentaient 80% des transactions logistiques, un chiffre qui avoisine désormais la quarantaine de groupes locaux et internationaux intéressés par ce type d’actifs.
“En fin de compte, tout est un cycle et le marché des bureaux reviendra”, déclare José Luis Miro, PDG d’Almar Consulting. “Le marché de la logistique est en forte croissance et, par conséquent, des opportunités apparaissent avec des rendements plus attractifs”, ajoute-t-il. “Qu’il s’agisse de bureaux ou de logistique, les bons produits au bon prix trouveront toujours des acheteurs car il y a beaucoup de liquidités sur le marché”, déclare Alberto Díaz, directeur des marchés des capitaux chez Colliers.
