Découvrez les données immobilières et macroéconomiques qui font de Puente de Vallecas une bonne opportunité d’investissement, grâce à Loopa.
Jusqu’à présent, les investisseurs se sont concentrés sur le secteur à haut rendement. Cependant, avec l’adoption de la nouvelle loi sur le logement, la récupération des revenus des locataires pourrait prendre jusqu’à 3 ans.
Conformément aux nouveaux critères d’investissement prévus par la loi sur le logement, Loopa analyse des cas réels pour différents profils, stratégies et marchés. L’opportunité lancée cette semaine est le quartier de Puente de Vallecas à Madrid.
Le quartier de Puente de Vallecas est l’un des 21 quartiers qui composent la ville de Madrid. Il est administrativement organisé en quartiers d’Entrevías (131), San Diego (132), Palomeras Bajas (133), Palomeras Sureste (134), Portazgo (135) et Numancia (136). Elle est située au sud-est de la municipalité de Madrid, délimitée par la M-30 à l’ouest, la A-3 au nord, l’Avenida de la Democracia, la voie ferrée Madrid-Zaragoza et la M-40 au sud-est et la rivière Manzanares au sud-ouest.
Nous avons analysé toutes les opportunités du quartier Puente de Vallecas, avec un ticket moyen de 159.522€. L’attractivité du quartier est centrée sur l’équilibre entre des rendements de l’ordre de 6,9% et un profil de risque de défaut Très Élevé.
À cette occasion, l’objectif de la stratégie serait d’obtenir une rentabilité en les louant par chambre, car il y a une demande actuelle et croissante dans le quartier. En les louant de cette manière, les rendements bruts moyens augmentent de 6-7% à 10% dans certains cas. Il s’agit d’appartements de 4 et 5 chambres à coucher, dont le prix varie entre 175.000 et 220.000€.
Marché locatif à Puente de Vallecas
Le niveau de la demande locative à Puente de Vallecas est très élevé, avec un taux de location de 0,9 mois pour les annonces publiées et un volume d’opportunités important, il faudrait 6 mois pour vendre tous les appartements à vendre au taux de transaction moyen de 2022.
Le rendement brut du quartier est de 6,9%, un niveau très élevé pour la capitale. Nous avons également analysé la croissance du nombre de locataires sur les cinq dernières années, qui se situe à un niveau très élevé de 11% annualisé.
Le principal risque que nous avons analysé dans Loopa est l’impayé, qui, dans le cas de Puente de Vallecas, est très élevé. Cela signifie que 30% des contrats de location, des hypothèques ou des services publics sont impayés dans le quartier.
Le taux d’effort dans le quartier de Puente de Vallecas, en pourcentage du revenu net moyen par ménage consacré au loyer moyen, est de 35%, un niveau faible.
D’autre part, les prix ont baissé de 4% en raison de la baisse de la demande causée par COVID. Le prix moyen du m2 à la vente est de 2.178€, ce qui est inférieur à la moyenne de la capitale.
Dans le cas d’un appartement vide, le risque de squat est très faible, puisque 0,6 % des maisons de la région sont squattées.
Les impayés ont un impact sur la rentabilité et affectent directement la sélection des investisseurs. 90 % de la population gagne moins de 24.000€ nets par an, ce qui représente un risque de vulnérabilité très élevé. En revanche, le salaire net moyen par ménage et par an s’élève à 27.815€ nets par an.
Estimation des prix à Loopa
Chez Loopa, nous fournissons une estimation du prix négocié correct pour chaque opportunité, sur la base de 2 critères. Tout d’abord, nous utilisons les données d’analyse de toutes les clôtures réelles enregistrées au cadastre. Ensuite, en prenant comme référence le prix de vente réel de l’année précédente de tous les immeubles présentant des caractéristiques, une année de construction, une taille et une qualité similaires dans le même quartier, Loopa calcule un prix estimatif pour chaque opportunité.
Sur la base de ces 2 prix de référence, vous pouvez maintenant communiquer avec le vendeur et soumettre une offre pour un investissement réussi.
