Les contrats de location-vente comportent un certain nombre d’exigences. Quelles sont-elles et comment fonctionnent-elles ?
La location avec option d’achat est un type de transaction immobilière qui permet aux locataires de louer un bien immobilier avec la possibilité de l’acheter à l’avenir.
Cette option combine des éléments de la location traditionnelle avec la possibilité d’acheter le bien à long terme, offrant flexibilité et sécurité à la fois au locataire et au propriétaire. Ce document examine en détail le fonctionnement de ce système et les principaux éléments à prendre en compte par les locataires et les propriétaires qui envisagent de proposer cette solution.
Comment fonctionne un contrat de location-vente ?
La location avec option d’achat implique un double contrat : un contrat de location et un contrat d’achat et de vente. Ainsi, un contrat de location régulier est signé et une période est fixée au cours de laquelle l’option d’achat peut être exercée.
À l’issue de la période de location prévue, le locataire a le droit d’acheter le bien au prix convenu avec le propriétaire lors de la signature du contrat. Ce prix est diminué, partiellement ou totalement, des loyers payés jusqu’alors.
La location avec option d’achat est une option à prendre en compte pour les personnes qui ne disposent pas d’une épargne suffisante pour se permettre l’achat d’un logement, mais qui ne veulent pas manquer l’occasion d’acheter ce logement, ou qui ne sont pas sûres de pouvoir le faire.
Que faut-il savoir sur la location-vente ?
Avant de signer un contrat de location, régi par la loi sur les baux urbains (LAU), il est important de préciser la durée pendant laquelle le locataire peut rester en location, le délai dont il dispose pour acheter le logement, le montant des loyers mensuels, qui paiera les dépenses découlant du bail (charges, impôts, etc.) ou qui entreprendra les réformes et les réparations au cas où elles seraient nécessaires.
En ce qui concerne la vente et l’achat futurs, conformément à la législation du code civil, il convient d’indiquer le prix final de l’opération, le pourcentage à déduire des loyers du prix final (total ou partiel) et le montant initial ou le dépôt qui doit être versé pour formaliser le contrat (entre 5 et 10% du prix de vente qui sera ultérieurement déduit de la vente et de l’achat s’il devient effectif et que le locataire ne récupérera pas s’il ne l’achète pas finalement).
D’autre part, il convient de noter que, dans un contrat de location avec option d’achat, le locataire pourra acheter le bien avant la date limite s’il a l’argent pour le faire et, en outre, il a la préférence sur les autres acheteurs. S’agissant d’un contrat complexe, il est préférable de prendre conseil auprès d’un avocat.
Les coûts de la location-vente
Dans ce type de contrat, les frais de location et d’achat devront être supportés. En ce qui concerne les frais de location :
- Réserve : paiement initial pour s’assurer que le bien n’est pas loué ou vendu à une autre personne pendant que les conditions sont négociées (non obligatoire).
- Dépôt de garantie : équivalent à 1 mois de loyer et, en cas de dommages causés au bien, il est utilisé pour les réparations ; dans le cas contraire, il est restitué à la fin de la période de location ou lors de l’achat du bien.
- Loyer mensuel : paiement mensuel convenu avec le propriétaire pour la durée de la location.
- Frais de formalisation du loyer : Ces frais (honoraires de l’agent immobilier, rédaction du contrat, etc.) sont légalement à la charge du propriétaire.
En revanche, les frais liés à l’option d’achat le sont :
- Prime : Avance de 10% du prix du bien lors de la signature du contrat, qui est perdue si le locataire ne lève pas l’option d’achat.
- Prix du bien : lors de la levée de l’option d’achat, il faut payer le prix préalablement convenu avec le propriétaire, en déduisant la prime et les loyers déjà versés.
- Frais de formalisation de l’achat : ils comprennent les taxes dérivées de l’achat, les frais de notaire, d’agent et d’enregistrement ; ils s’élèvent normalement à 10-12% du prix de la maison.
Durée du contrat de location-vente
Quant à la question de savoir combien d’années peut durer un bail avec option d’achat, il s’agit d’un aspect crucial qui varie en fonction des accords établis entre le locataire et le propriétaire.
Bien que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) établisse une période de 5 ans pour les baux, cette durée peut être prolongée si les 2 parties en conviennent. En cas de prolongation, il est essentiel de refléter soigneusement les nouvelles conditions convenues, qui peuvent inclure des ajustements du prix d’achat, des conditions de paiement, des conditions supplémentaires, entre autres aspects pertinents.
Cela permet d’adapter le contrat aux besoins spécifiques des 2 parties et facilite la planification à long terme tant pour le preneur que pour le bailleur. Toutefois, il est essentiel que toute modification soit effectuée de manière claire et documentée.
Combien économisez-vous en louant votre logement ?
La location avec option d’achat présente plusieurs avantages. Le premier est la possibilité de différer une grande partie des dépenses, ce qui offre une flexibilité financière à court terme. Cependant, les véritables économies sont réalisées lorsque l’on considère le montant du prêt hypothécaire qui pourrait être nécessaire. Pour mieux comprendre, prenons un exemple concret avec une maison de 120.000€ :
- Prix du bien : 120.000€
- En optant pour un contrat de location avec option d’achat, le locataire s’engage pour un bail de 5 ans.
- Le loyer mensuel convenu est de 1.000€
- Au terme des 5 ans, le locataire a payé un total de 60.000€
Cela signifie que vous ne devez payer que les 60.000€ restants. S’il décide de contracter un prêt hypothécaire pour ce montant, il pourra opter pour une durée plus courte et bénéficier de taux d’intérêt plus bas que pour un prêt plus important.
En revanche, si le locataire décide d’acheter le bien dès le départ sans opter pour la location-vente, il aura probablement besoin d’un prêt hypothécaire d’un montant plus élevé, par exemple 100.000€, sachant que la plupart des institutions financières offrent jusqu’à 80% de la valeur totale du bien. Par conséquent, les intérêts et la période d’amortissement seront plus longs, c’est-à-dire que vous devrez payer plus à long terme.
En outre, il peut y avoir une autre économie : le prix du bien immobilier augmentera pendant la période où vous vivez en tant que locataire. En effet, le propriétaire est obligé de vendre au prix convenu dans le contrat initial. Il s’agit toutefois d’une arme à double tranchant. Tout comme le prix de la maison augmente, le prix de la maison peut baisser en raison du marché.
Marche à suivre pour louer un appartement avec option d’achat
Si vous avez été convaincu par les avantages de ce type de bail, voici les étapes à suivre pour réussir la location d’un appartement avec option d’achat :
- Recherche de logements à louer avec option d’achat : la première étape consiste à rechercher des logements disponibles à la location avec option d’achat. En outre, vous pouvez toujours proposer au propriétaire d’un bien qui vous plaît, qu’il s’agisse d’une location ou d’un achat, de conclure un accord pour inclure l’option d’achat.
- Négocier les conditions avec le propriétaire et signer le contrat : une fois que vous avez trouvé la maison, vous devez négocier les conditions de location et d’achat avec le propriétaire. Celles-ci doivent figurer dans les deux contrats.
- Habiter le logement pendant la période convenue : après avoir signé le contrat de location avec option d’achat, vous pourrez habiter le logement pendant la période convenue avec le propriétaire, qui devra respecter le prix de vente fixé, même si un acheteur propose un montant plus élevé.
- Lever l’option d’achat : à l’expiration de la période de location, vous devez décider de lever ou non l’option d’achat. Si vous décidez de la lever, vous devrez verser le montant nécessaire à sa réalisation. Si vous n’achetez pas le logement, vous perdrez la prime versée initialement.
- Signer l’achat-vente devant un notaire : comme pour un achat-vente normal, vous devrez formaliser l’achat de la propriété devant un notaire et enregistrer le changement de propriété au registre foncier.
Puis-je contracter une hypothèque pour lever l’option d’achat ?
Oui, il est possible de contracter un prêt hypothécaire pour acheter une maison louée avec option d’achat. En effet, ce type d’hypothèque est généralement accordé par les banques avec une relative facilité, car elles considèrent que ces opérations présentent un faible risque, une partie du prix de la maison ayant déjà été payée à l’avance.
Source : Idealista
