BBVA Research prévoit une nouvelle hausse des prix de l’immobilier. Selon son dernier rapport, le marché résidentiel sera caractérisé dans les prochains mois par un ralentissement des ventes, une augmentation de la construction de logements et une poursuite de la hausse des prix.
Le département de recherche de l’institution financière anticipe une forte demande de logements dans les mois à venir, alimentée par la création d’emplois, la hausse des salaires, des taux d’intérêt relativement bas et la formation de nouveaux ménages, tant parmi les populations nées dans le pays que parmi les immigrés. L’acquisition de résidences secondaires par les étrangers contribuera également à cette demande.
BBVA Research prévoit également une amélioration de l’offre. Plus précisément, le rapport explique que « la construction de logements neufs progressera de 10 % en 2025 et de 12 % en 2026 », tout en soulignant que ce taux de croissance sera « insuffisant pour satisfaire la demande accumulée entre 2021 et 2025 (625 000 ménages), avec un déficit de 134 000 unités rien que ces douze derniers mois ». « Les logements achevés entre 2021 et 2025 ne pourront accueillir que 45 % des nouveaux ménages. » « Au rythme actuel de la construction, il faudra beaucoup de temps pour combler ce déficit », prévient-il.
En raison du déséquilibre persistant du marché, la hausse des prix de l’immobilier se poursuivra. Selon leurs calculs, les prix des biens immobiliers augmenteront en moyenne de 10 % cette année et de 7 % supplémentaires l’année prochaine.
Concernant les ventes, le département de recherche de la banque prévoit un ralentissement des transactions, comme le montrent déjà les statistiques officielles.
D’après les notaires, 38 239 transactions immobilières ont été signées en Espagne en août, soit une baisse de 1,3 % sur un an. Il s’agit du chiffre le plus bas de ces deux dernières années et du deuxième recul consécutif, le troisième en quatre mois.
Les ventes de logements affichent une tendance au ralentissement depuis février dernier, freinées par la rareté des biens neufs et d’occasion et par les prix élevés atteints par l’immobilier, qui peuvent exclure certains acheteurs du marché. de la demande.
Dans ce contexte, BBVA Research explique que « le manque d’offre abordable pourrait limiter la croissance des ventes, même si divers facteurs continueront de soutenir la croissance de la demande » ; et prévoit qu’en moyenne, les transactions progresseront de 1,8 % par an en 2025 et stagneront en 2026, année où elle anticipe un léger recul de 0,3 %.
Facteurs freinant la construction de logements
La dernière étude immobilière de BBVA Research passe en revue les prévisions pour la fin de cette année et 2026, et se concentre sur les multiples facteurs qui entravent la production de logements neufs. Elle met notamment en lumière les huit suivants :
Incertitude réglementaire. Le département de recherche estime nécessaire de « revenir sur les aspects les plus néfastes des réformes » qui affectent le marché locatif, ainsi que d’« accélérer les procédures judiciaires en cas de rupture de contrat ». En d’autres termes, il critique la loi sur le logement et appelle à des expulsions plus rapides des occupants sans titre.
Pénurie de terrains constructibles. « En Espagne, la construction d’un nombre de logements équivalent à 26 % du parc immobilier actuel est encore en suspens », constate BBVA Research. Selon elle, accélérer les délais d’aménagement du territoire est une priorité essentielle.
Réduction du budget public. Le budget du logement social est faible, selon les économistes de la banque. Bien que le département de recherche considère positivement le budget alloué au nouveau Plan logement 2026-2030, il note que « le budget du logement social est insuffisant ».
Pénurie de main-d’œuvre. « Le secteur de la construction a connu la plus forte augmentation du nombre de logements vacants. Entre 2016 et 2024, ce nombre a quadruplé », explique l’observatoire. Cette situation entraîne également une hausse des coûts de main-d’œuvre dans le secteur, qui atteignent des niveaux records et pèsent sur les marges bénéficiaires des promoteurs. Par conséquent, « le secteur est confronté au défi du renouvellement générationnel dû au vieillissement de sa main-d’œuvre. L’immigration, la formation et l’industrialisation des processus font partie des solutions ».
Baisse de la productivité. Outre le manque de professionnels et le coût élevé de la main-d’œuvre, le département de recherche indique que la productivité du secteur « est inférieure de 25,4 % à la productivité moyenne de l’économie ».
Hausse du coût des matériaux. Un autre obstacle au développement de nouveaux logements est la forte augmentation du coût des matériaux de construction suite à la pandémie. « 33 matériaux augmentent plus vite que l’IPC », précise le texte.
Logements touristiques. Selon BBVA, « l’augmentation du nombre de locations touristiques réduit l’offre de logements locatifs permanents ». L’institut note également qu’il existe actuellement environ 400 000 logements touristiques en Espagne.
Financement. Enfin, il souligne que « le financement bancaire a diminué d’environ 80 % par rapport au pic atteint en 2008 ».
Le département de recherche estime également nécessaire d’améliorer la rentabilité des entreprises de construction, notamment les PME, car cela peut contribuer à accroître l’offre de logements. Il appelle surtout à un « consensus politique et institutionnel pour entreprendre des réformes qui revitaliseront le secteur » et à une « meilleure coordination entre les administrations publiques », car un manque d’accord constituera « un obstacle à la réalisation des objectifs généraux ».
Source : Idealista
