Le paysage fiscal immobilier espagnol connaît une transformation profonde cette année. Entre la réforme en cours sur la taxation des locations de courte durée, le nouveau mode de calcul des droits d’acquisition et les avantages du régime des impatriés, les propriétaires francophones ont tout intérêt à faire le point.
Madrid, 23 mars 2026 la fiscalité immobilière espagnole n’a jamais été aussi mouvante. En l’espace de quelques mois, plusieurs réformes majeures sont entrées en vigueur ou sont en passe de l’être, redessinant en profondeur les obligations fiscales des propriétaires résidents, non-résidents et expatriés. Tour d’horizon des mesures à connaître absolument en ce premier semestre 2026.
La TVA à 21 % sur les locations touristiques : la réforme qui divise
C’est le dossier le plus brûlant du moment pour des milliers de propriétaires. Selon le cabinet spécialisé Easytax, le gouvernement espagnol a soumis au Parlement un projet de loi prévoyant l’application d’une TVA de 21 % sur toutes les locations de moins de 30 jours dans les communes de plus de 10 000 habitants, avec pour objectif d’aligner le traitement fiscal des plateformes de type Airbnb ou Booking sur celui des hôtels, tout en répondant à la pénurie chronique de logements.
Selon le portail spécialisé Acheter en Espagne, la confirmation officielle de cette mesure est attendue au premier semestre 2026. Concrètement, d’après le cabinet fiscal Vatabout, des villes comme Barcelone, Malaga, Marbella et Ibiza seraient directement touchées en premier lieu. Les propriétaires résidents comme non-résidents seraient tenus de collecter et reverser la TVA, de soumettre des déclarations trimestrielles à la Hacienda et de tenir une comptabilité dédiée, tout en pouvant déduire la TVA en amont sur leurs charges liées à la location.
Pour les petits propriétaires qui louent quelques semaines par an, la charge administrative pourrait s’avérer dissuasive. Pour les investisseurs structurés, la mesure impose une révision complète de la rentabilité nette de leurs biens. La loi n’est pas encore définitivement adoptée, mais le cap est clairement fixé par le gouvernement Sánchez.
Cadastre : la valeur de référence s’impose comme base de calcul
Moins médiatique mais tout aussi impactante pour les acquéreurs, la réforme du calcul des droits de mutation continue de produire ses effets en 2026. Selon le portail Acheter en Espagne, pour tout achat d’un bien ancien, l’acheteur paie désormais l’impôt sur la valeur la plus haute entre le prix d’acquisition et la valeur de référence fiscale définie par la Direction Générale du Cadastre cette valeur étant calculée sur la base des transactions immobilières enregistrées par les notaires.
En pratique, l’administration fiscale espagnole sort quasi systématiquement gagnante de la comparaison. Un acheteur qui acquiert un bien en dessous de la valeur cadastrale voit son impôt calculé sur cette valeur supérieure. À l’inverse, si le prix d’achat dépasse la valeur de référence, c’est le prix d’achat qui sert de base. Vérifier la valeur de référence cadastrale du bien convoité est désormais une étape incontournable et souvent révélatrice de toute acquisition immobilière en Espagne.
La Loi Beckham : un atout fiscal majeur, sous conditions
Pour les cadres internationaux, entrepreneurs et travailleurs détachés qui s’installent en Espagne, le régime fiscal des impatriés plus connu sous le nom de Loi Beckham reste en 2026 l’un des dispositifs les plus attractifs d’Europe. Selon le cabinet juridique Lawants, ce régime permet aux nouveaux résidents fiscaux de bénéficier d’un taux fixe de 24 % sur leurs revenus espagnols jusqu’à 600 000 euros, et de 45 % au-delà, en n’étant imposés que sur les revenus de source espagnole et non sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux.
À titre de comparaison, selon le cabinet Agora Finance, un résident espagnol de droit commun est soumis au barème progressif de l’IRPF, qui peut atteindre 45 % dès 60 001 euros et jusqu’à 49 % au-delà de 300 000 euros. L’économie fiscale potentielle est donc considérable pour les profils à hauts revenus. Le régime s’applique pendant six ans à compter de l’année d’installation, à condition de ne pas avoir été résident fiscal espagnol au cours des cinq années précédentes.
Non-résidents : des obligations souvent méconnues
Pour les Français propriétaires d’un bien en Espagne sans y résider fiscalement, les obligations déclaratives sont fréquemment sous-estimées. Selon le cabinet Legal Fournier, un logement vide n’est pas traité comme un logement loué : les non-résidents doivent s’acquitter chaque année d’un impôt sur les revenus imputés, calculé forfaitairement sur la valeur cadastrale du bien, même en l’absence de tout revenu locatif.
D’après le cabinet Taxadora, les non-résidents qui louent leur bien doivent déclarer leurs revenus locatifs trimestriellement via le Modelo 210, tandis que ceux qui cèdent un bien sont soumis à une retenue à la source de 3 % sur le prix de vente, prélevée directement par l’acheteur au profit de la Hacienda. Des omissions répétées peuvent générer des pénalités et majorations significatives particulièrement lourdes au moment d’une vente ou d’une succession.
Ce qu’il faut retenir
Dans un environnement fiscal en mouvement permanent, la règle d’or reste la même : anticiper plutôt que subir. Que vous soyez propriétaire d’un appartement sur la Costa del Sol, investisseur en location touristique à Barcelone ou cadre expatrié récemment arrivé à Madrid, 2026 impose une révision complète de votre situation fiscale espagnole. Le recours à un conseiller fiscal spécialisé et idéalement bilingue n’a jamais été aussi justifié.
Source: Rédaction LCE ( avec l’aide de l’IA )
