Le Grand Prix automobile de Madrid, qui se tiendra en septembre prochain à cet endroit, renforce le positionnement de ce complexe résidentiel, où le changement d’affectation tertiaire a multiplié les grues dans la zone.
Moderne, prisée et prometteuse. Ces caractéristiques qui définissent déjà Valdebebas, situé au nord-est de la capitale, prennent encore plus d’ampleur avec l’arrivée dans la région du Grand Prix de Formule 1, Madring. Cet événement automobile, qui revient dans la capitale du 11 au 13 septembre prochain, devrait attirer, si les prévisions se confirment, 300 000 visiteurs et générer environ 450 millions d’euros de recettes annuelles, selon une étude de Deloitte. Et même s’il est difficile d’estimer l’impact direct de cet événement sur l’immobilier, étant donné qu’il se déroule sur trois jours, le besoin d’hébergement dans les environs pour profiter du spectacle et être proche du circuit est indéniable.
Il en va de même pour la prolifération des développements hôteliers dans la région, qui comprennent des développements d’opérateurs internationaux et des alliances avec des capitaux mondiaux, comme le souligne Jesús Rodríguez Maseda, directeur du conseil stratégique en hôtellerie chez Savills. Des projets liés à des marques internationales telles que Meliá, B&B, Accor et Leonardo qui se situent « au carrefour de pôles d’attraction bien établis : aéroport, salons et congrès et circuit » et offrent donc la possibilité de répondre à la demande tant du tourisme d’affaires que du tourisme longue distance.
En définitive, la Formule 1 ne fait que renforcer Valdebebas comme l’un des pôles naturels de l’expansion touristique de Madrid grâce à « des facteurs structurels tels que la proximité de l’aérodrome, l’agrandissement de l’Ifema et la consolidation de corridors d’activité qui génèrent une demande en matière d’emploi, d’affaires et d’hébergement de qualité », ajoute Rodríguez Maseda. En effet, le modèle de flex living semble avoir trouvé sa place ici. Be Casa a été l’un des premiers opérateurs à opter pour cette formule, avec une cinquantaine de studios et d’appartements depuis 2023, mais ce n’est qu’un début. Ce type de location ajoutera dans les prochains mois 7 000 chambres supplémentaires à l’offre existante à Madrid, ce qui placera la ville en tête du classement espagnol en matière de développement de ces complexes de séjours temporaires.
Le « flex living » ajoutera dans les prochains mois 7 000 chambres supplémentaires à l’offre existante à Madrid, ce qui la place en tête du développement de ces complexes de séjours temporaires en Espagne.
Parmi les principaux projets en cours, on peut citer l’investissement réalisé il y a deux ans par Stoneshield Capital pour construire environ 3 500 logements de ce type sur trois terrains sous sa marque The Flexy Living, ainsi que l’immeuble Calido Valdebebas, d’une superficie de 19 500 mètres carrés, huit étages et 500 appartements gérés par Dazia et Aermont Capital, qui a ouvert ses portes en octobre dernier. Même si la demande existait avant l’annonce de la tenue du Grand Prix en 2024, cet événement « renforce » ces paris, mais n’a pas été déterminant. « Il génère des pics de demande à des moments précis, en plus d’agir comme un catalyseur de visibilité internationale, même si l’acquisition du terrain a eu lieu en 2022 », indique le directeur des opérations de Calido Living, Guillermo Rodríguez.
En ce qui concerne l’offre hôtelière, la construction de l’hôtel 101, appartenant à la société Global, devrait s’achever en 2026, avec des chambres commercialisées sous forme de titres individuels de propriété divisée. La marque Sheraton fera ses débuts à Madrid à cet emplacement avec un établissement de 10 000 mètres carrés et 200 unités réparties sur 14 étages, en face du T4. Le groupe Insur, quant à lui, a conclu en mai dernier un contrat de location de 15 ans avec le groupe Dalata pour un établissement de 243 chambres qui sera exploité sous la marque Clayton, avec une catégorie 4 étoiles, et dont l’ouverture est prévue pour le premier trimestre 2029.
Il s’agit certes de promotions qui ont vu le jour en marge de l’événement sportif. « Il est prématuré de considérer que des initiatives concrètes isolées, telles que certains événements très médiatisés, sont à elles seules capables de catalyser des développements hôteliers à grande échelle, car leur impact est temporaire et leur contribution à la demande soutenue dépend de la capacité à prolonger le flux de visiteurs au-delà de dates ponctuelles », explique le responsable de Savills. « Madrid est un marché mature, avec des indicateurs opérationnels et de rendement hôtelier solides. Le Grand Prix automobile et la NFL contribuent à renforcer la perception de la ville non seulement comme une destination culturelle et historique, mais aussi comme un pôle dynamique en matière de loisirs, d’art, de spectacles et de sport », poursuit-il.
À l’heure actuelle, la Formule 1 aide, mais ne conditionne pas à elle seule le développement immobilier d’une zone à fort potentiel. « Son effet est positif, mais je ne pense pas qu’il s’agisse d’un élément clé pour l’émergence de nouveaux projets hôteliers. D’autres aspects pèsent davantage, comme l’excellente connectivité avec l’aéroport, la proximité des bureaux d’entreprises et la ville du Real Madrid, c’est pourquoi les investisseurs se sont intéressés à elle », explique Albert Grau, associé et codirecteur de Cushman & Wakefield Hospitality en Espagne.
« La capitale est un marché mature, avec de solides indicateurs de performance hôtelière, et le Grand Prix et la NFL contribuent à renforcer sa perception en tant que pôle dynamique en matière d’expériences ».
« Les jours de la course, les prix vont monter en flèche dans toute la communauté, comme lorsque se tient le salon Fitur ou un concert important d’un groupe international, mais il s’agit d’un effet limité », estime le directeur général de Colliers Living, Antonio de la Fuente. « Il existe de nombreux hébergements flexibles à Valdebebas qui offriront un très bon retour sur investissement ».
Ceci est confirmé par le directeur des opérations de Calido Living, qui a constaté « une nette tendance à la hausse de la demande pour les dates du Grand Prix et une augmentation des recherches et des leads pendant cette période ». Une augmentation qui ne se limite d’ailleurs pas « uniquement aux courts séjours pour assister à l’événement pendant les jours de célébration », car ils reçoivent également des demandes pour « plusieurs semaines, voire plusieurs mois, de la part des fournisseurs et des professionnels impliqués dans la préparation de l’événement sportif et le déploiement des infrastructures ».
Et le résidentiel ? À six mois du rugissement des moteurs à Valdebebas, l’organisation Madring indique que les loyers des appartements pour le mois du Grand Prix atteignent 15 000 euros et prévient que le personnel du circuit recherche des logements privés pour son séjour dans la capitale, en dehors des circuits habituels. En outre, ils indiquent que 500 euros par semaine seront payés pour une place de parking, selon les témoignages des résidents.
Cependant, pour des experts tels que le responsable de living chez Colliers, un événement au cours duquel les monoplaces pourront atteindre 340 kilomètres à l’heure sur le parcours (qui totalise 5,4 kilomètres, dont 1,5 sur la voie publique et le reste sur les voies de l’Ifema) et qui, selon l’accord conclu, se poursuivra au moins jusqu’en 2035, n’est pas si positif pour le secteur résidentiel. « Les voisins préfèrent ne pas avoir à subir ces nuisances », explique-t-il.
« L’effet le plus notable sur les prix se produira pendant les jours de course et l’impact à long terme dépendra de l’évolution de l’environnement urbain et de l’offre ».
La nette tendance à la hausse des prix de l’immobilier dans la région, qui ont doublé depuis le dernier cycle immobilier, ne s’explique donc pas par le grand prix, mais par les caractéristiques mêmes de l’environnement, avec « des terrains à bâtir presque épuisés, les deux dernières promotions en cours de développement et une transformation importante du tertiaire en logements sociaux à louer et compatibles avec l’hébergement », souligne Antonio de la Fuente.
Ce qui va vraiment monter en puissance, c’est l’image de marque de la ville. On estime que la course aura une audience mondiale de 1,55 milliard de téléspectateurs. « Il s’agit sans aucun doute d’un événement qui renforce le positionnement consolidé de Madrid comme l’une des destinations urbaines les plus en vue au niveau international, une tendance qui s’est confirmée de manière constante ces dernières années », commente Jesús Rodríguez Maseda. En 2025, la capitale a enregistré des chiffres touristiques historiques : plus de 11,2 millions de visiteurs et 23,8 millions de nuitées, avec une croissance de 71 % des dépenses touristiques internationales par rapport à 2019.
« Positionner une ville auprès de centaines de millions de téléspectateurs, si cela est bien fait et il n’y a aucune raison de penser que ce ne sera pas le cas, a un impact positif à tous les niveaux. Non pas pour que les gens viennent directement acheter un logement, mais pour qu’ils se rendent à Madrid et, s’ils aiment ce qu’ils voient, qu’ils décident d’investir dans l’immobilier résidentiel », souligne M. De la Fuente. « Sur le plan structurel, le plus important est l’impact sur la réputation et le positionnement : Valdebebas peut gagner en importance en tant que zone connectée, ce qui pourrait se traduire par un intérêt accru et une demande soutenue, surtout si cela s’accompagne d’améliorations des infrastructures et des services », affirme Rodríguez, de Calido. « L’effet le plus notable sur les prix se produira au plus fort de la course et l’impact à long terme dépendra de l’évolution de l’environnement urbain et de l’offre ».
Si les prévisions de la présidente de la Communauté, Isabel Díaz Ayuso, lors de la signature de l’accord pour la tenue de la course, se réalisent, l’événement entraînera une augmentation du PIB madrilène de 4,5 milliards d’euros. Ifema mettra à la disposition de l’événement plus de 200 000 mètres carrés de pavillons couverts, 10 000 mètres d’espaces polyvalents et 10 000 places de parking. C’est là que seront installés les garages et les motorhomes des équipes, ainsi que le paddock et les zones VIP.
Source: EJEPRIME
