Cbre augmente de 1,4 milliard d’euros le volume des transactions conclues dans l’immobilier espagnol, sur les 17 milliards prévus, ce qui en fait la deuxième meilleure année de l’histoire. Les secteurs « Living », hôtellerie et commerce de détail concentrent 68 % des transactions.
La bonne conjoncture que connaît actuellement le secteur immobilier au niveau national correspond parfaitement aux chiffres d’investissement atteints à la fin de l’année 2025. Selon les données du cabinet de conseil Cbre, les investissements immobiliers en Espagne ont dépassé les 18,4 milliards d’euros en 2025, soit une croissance de 31 % par rapport à 2024 et le volume le plus élevé depuis 2018, où ils avaient atteint 20,383 milliards d’euros. Par secteur, le logement, l’hôtellerie et le commerce de détail ont concentré 68 % de l’investissement total.
La solide clôture de l’exercice a permis de dépasser les prévisions de croissance de 20 % annoncées pour 2025. En outre, l’exercice s’est achevé avec le troisième meilleur quatrième trimestre de la série historique, avec 5,291 milliards d’euros, favorisé par des opérations de grande envergure dans le segment alternatif et par un regain de dynamisme dans le secteur hôtelier au cours des derniers mois de l’année. Au niveau ibérique, les investissements ont progressé de 29 % en 2025, pour atteindre 21,169 milliards d’euros (contre 16,450 milliards en 2024), avec une croissance de 17 % au Portugal.
Madrid et Barcelone ont concentré 58 % de l’investissement total, tandis que les autres localités ont accumulé 42 %, ce qui correspond à la moyenne des cinq dernières années et est bien supérieur aux 29 % enregistrés avant la pandémie (moyenne 2015-2019).
Les socimis ont conservé leur rôle prépondérant de l’année précédente, mais avec une moindre traction au second semestre.
Dans ce comportement, il convient de souligner le rôle de la Communauté valencienne et de l’Andalousie, avec respectivement 11 % et 10 % du total (dépassant les 1,6 milliard d’euros), ainsi que celui des îles Canaries (6 %), qui ont réuni les deux tiers de l’investissement, consolidant ainsi la décentralisation des flux de capitaux. Le volume cumulé dans ces régions est supérieur de 49 % à celui de l’année précédente.
En ce qui concerne le profil des investisseurs, le capital institutionnel a gagné en importance grâce aux opérations corporatives et est devenu le principal investisseur sur le marché espagnol, avec 15 % du total. Les socimis ont conservé leur place prépondérante de l’année précédente (11 %), bien qu’avec une traction moindre au second semestre, tandis que les family offices et les investisseurs privés ont atteint 11 % du volume total.
Les investisseurs espagnols ont dominé avec près de 50 %, suivis par ceux des États-Unis (15 %) et du Royaume-Uni (8 %). Au total, ces trois nationalités ont investi environ 13 milliards d’euros en Espagne, grâce à des opérations telles que Vitalia et les opérations corporatives dans les alternatives de CVC. Si l’on exclut les opérations corporatives, les investissements ont augmenté de 25 % par rapport à 2024. En 2025, les opérations corporatives ont totalisé près de 3,4 milliards, contre une moyenne de 1,6 milliard par an au cours des cinq dernières années, estime Cbre.
Dans l’analyse des volumes sans tenir compte des opérations corporatives, les investisseurs privés ont été les principaux acteurs, avec 14 %, suivis des institutions et des sociétés immobilières. Les investisseurs nationaux ont dominé avec 53 %, devant les États-Unis (12 %), le Royaume-Uni (7 %) et la France (7 %).
L’année dernière s’est terminée sur un record pour les investissements dans les résidences étudiantes, qui ont représenté 43 % du total.
Pour Miriam Goicoechea, responsable de la recherche chez Cbre Iberia, « 2025 a dépassé les prévisions grâce à l’impulsion donnée par des opérations corporatives de grand volume et au leadership des segments living et hôtelier, accompagnés d’une diversification croissante vers des secteurs alternatifs et healthcare, qui ont renforcé leur présence dans les stratégies d’investissement. On observe également une plus grande ouverture vers des emplacements secondaires, qui consolident leur rôle dans le paysage de l’investissement, et un rôle croissant du capital institutionnel. Tout cela configure un scénario dans lequel la recherche de produits et l’adaptation à de nouveaux types de biens continueront à marquer l’agenda en 2026 ».
Le logement a dominé avec 29 % du total, soit 5,415 milliards d’euros, et une croissance de 23 % par rapport à 2024, grâce à l’opération de Livensa dans les résidences étudiantes. Madrid est restée la principale destination, avec 40 % du total, suivie de Barcelone (15 %) et Valence (8 %). L’intérêt pour les emplacements de niveau II s’est consolidé : Valence a presque doublé ses investissements dans le secteur living, atteignant 520 millions d’euros, avec un fort intérêt des investisseurs pour les résidences étudiantes, et Séville a atteint son niveau historique (390 millions d’euros), grâce à des opérations BTR axées sur les logements abordables, les résidences étudiantes et le flex living.
L’année dernière s’est terminée sur un record pour l’investissement dans les résidences étudiantes, qui ont représenté 43 % du total du secteur du logement. Le secteur multifamilial a contribué à hauteur de 41 %, avec des stratégies core et core+ axées sur les actifs BTR/PRS avec une composante abordable, attirées par la stabilité des flux, les taux d’occupation élevés et les rendements compétitifs. Le flex living, quant à lui, a franchi une étape importante avec des opérations telles que Bext Vallecas et Bext Valdebebas, atteignant 790 millions d’euros. Le senior living a clôturé l’année avec deux projets en cours de développement sur la côte méditerranéenne.
Le secteur hôtelier a cumulé 4,228 milliards d’euros, soit 23 % du total, et a connu une croissance de 27 % par rapport à 2024. Parmi les opérations les plus importantes, citons la vente de Spring Hotels et du portefeuille de Silken, ainsi que des transactions supérieures à 100 millions d’euros telles que The Hoxton Poblenou et les portefeuilles de Palladium-Azora et Catalonia Hotels-Meridia. Les investisseurs ont privilégié les hôtels 4 et 5 étoiles, qui ont représenté 79 % du volume total, tandis que le segment économique a gagné en importance avec 11 %, devant les hôtels 3 étoiles. Le segment des vacances s’est démarqué de celui des villes, représentant 58 % du total des investissements, avec les Canaries, Barcelone et les Baléares comme principales destinations, qui ont représenté à elles trois plus de la moitié des investissements.
Le commerce de détail a concentré 15 % des investissements (2,843 milliards) après avoir progressé de 2 % par rapport à 2024, grâce à d’importantes transactions dans le domaine des centres commerciaux et à l’intérêt croissant des capitaux internationaux.
Le commerce de détail a concentré 15 % des investissements (2,843 milliards) après avoir progressé de 2 % par rapport à 2024, grâce à d’importantes transactions dans les centres commerciaux et à l’intérêt croissant des capitaux internationaux. Au cours du dernier trimestre, l’achat de Parque Corredor par Cbre IM et de Parque Abadía par Redevco, ainsi que l’acquisition de 14 % des parts de Hlre par StepStone ont été particulièrement remarquables. Le segment high street a également connu une activité plus intense, avec une croissance de 26 % au cours de la dernière année, pour atteindre 573 millions.
Les segments alternatifs (1,121 milliard / +598 % par rapport à 2024) et healthcare (1,405 milliard / +229 % par rapport à 2024) se sont consolidés comme acteurs principaux en 2025, représentant presque le même poids que le retail, avec 14 % du total. Les événements les plus marquants ont concerné les actifs sanitaires (principalement les maisons de retraite) avec l’acquisition de Vitalia, les achats des écoles ISP et Educare ou l’intérêt croissant des investisseurs pour les infrastructures, comme Iparks et ses 59 parkings en Espagne. Les bureaux ont concentré 12 % de l’investissement total, soit 2,171 milliards d’euros, ce qui représente une croissance de 36 % par rapport à 2024. Pour leur part, les secteurs industriel et logistique ont cumulé 1,270 milliard d’euros, soit 10 % de moins que l’année précédente.
Les prime yields sont restés stables dans la plupart des segments au cours du dernier trimestre 2025, avec de légers ajustements dans les secteurs industriel et logistique et dans les bureaux, où des baisses de 15 et 5 points de base respectivement ont été enregistrées par rapport au trimestre précédent, selon les données de Cbre.
Source: EJEPRIME
