Le logement perd de son attrait auprès des grands investisseurs. Bien que l’Espagne doive accroître l’offre pour répondre à une demande soutenue, une réglementation excessive et des impôts élevés dissuadent désormais les investisseurs sur le marché résidentiel.
C’est le message d’alerte lancé par Íñigo Fernández de Mesa, vice-président de la CEOE et président de l’Institut d’études économiques (IEE), lors de la présentation d’un rapport sur la fiscalité immobilière en Espagne.
Selon Fernández de Mesa, « le logement n’est actuellement pas le secteur le plus attractif pour l’investissement. De fait, certains investisseurs tentent de vendre. L’investissement dans l’immobilier résidentiel ne décolle pas en raison de l’incertitude juridique.»
Le responsable du groupe de réflexion de l’association patronale a averti que cette perte d’intérêt des grands investisseurs est directement liée aux restrictions réglementaires et aux impôts élevés, qui sont non seulement plus élevés que ceux appliqués dans la grande majorité des pays développés, mais s’appliquent également à l’ensemble du cycle de vie des logements.
« La fiscalité et la réglementation sont extrêmement préjudiciables aux grands propriétaires immobiliers », a-t-il souligné.
Fernández de Mesa a également insisté sur le fait que le déséquilibre du marché immobilier ne se résorbera pas à court terme et que la croissance démographique espagnole, tirée par les résidents nationaux et étrangers, entraînera une augmentation de 2,2 millions de ménages au cours des 15 prochaines années. Il a également quantifié les investissements nécessaires pour porter l’offre à un niveau similaire à la demande attendue, qu’il estime à environ 80 milliards d’euros, soit pratiquement le double des recettes annuelles perçues par les différentes administrations grâce aux impôts fonciers.
Pour réaliser cet investissement, le vice-président de la CEOE et président de l’IEE estime qu’il est nécessaire de s’appuyer sur le secteur privé, car celui-ci ne peut être assumé par l’administration, et recommande de créer des passerelles pour atteindre cet objectif.
« L’Espagne est un pays attractif pour les investisseurs internationaux car elle pourrait jouer un rôle important dans le développement et la rénovation de logements grâce à la collaboration public-privé et à la stabilité juridique », a-t-il affirmé. Il a ajouté : « Nous devons compter sur le secteur privé, avec une réglementation stable pour les investisseurs, et il est impossible de les pénaliser fiscalement. Nous devons mobiliser les ressources et utiliser toutes les ressources disponibles pour accroître l’offre. » Dans le monde de l’investissement, Fernández de Mesa a notamment défendu le rôle des FPI comme moteurs d’investissement, à l’heure où le gouvernement prépare une réforme fiscale visant à supprimer les avantages fiscaux pour ceux qui n’allouent pas leur logement à des locations abordables. « Les FPI jouent un rôle important, et nous ne pouvons ignorer aucune source d’investissement. La demande existe, tout comme l’intérêt, mais nous devons collaborer avec le secteur privé. Le bruit est bénéfique pour nous », a-t-il déclaré.
« Les propriétaires sont très démunis par rapport aux locataires. »
Sur le plan réglementaire, Fernández de Mesa a directement fait référence à la loi sur le logement, qui fête bientôt son deuxième anniversaire. Il a critiqué le plafonnement des loyers (déjà en vigueur dans près de 280 communes de Catalogne et du Pays basque), affirmant que « la surréglementation et le contrôle des prix ont entraîné une augmentation des loyers » et a mis en garde contre le danger d’assimiler la réglementation des locations saisonnières et des locations de chambres à celle des locations de longue durée. « La loi sur le logement a des effets très contre-productifs, et étendre les contrôles à d’autres locations est encore plus contre-productif », a-t-il ajouté.
D’autre part, il a averti que la réglementation laisse les propriétaires démunis au profit des locataires, ce qui constitue un obstacle à la planification de nouveaux investissements.
Pour l’économiste, la réglementation actuelle du logement est non seulement « inefficace », mais « a été introduite de manière inopportune et surprenante, car elle rend la construction de logements très précaire et incertaine. Il est difficile de trouver une mesure de politique économique faisant davantage consensus que la question de l’encadrement des loyers et de ses conséquences négatives sur le bien-être social à moyen et long terme. »
Ce qui pousse les investisseurs à s’interroger sur l’investissement locatif, « qui constituerait le modèle normal d’augmentation de l’offre, car la nouvelle législation impose des limites, des incertitudes, des modifications fiscales et un contrôle des prix. En pratique, malgré des conditions de marché raisonnables, ces circonstances les incitent à reconsidérer le marché espagnol. »
La pénalité fiscale pour l’investissement locatif
L’étude consacrée à la fiscalité du logement, réalisée par l’IEE (Institut espagnol de la statistique et du recensement), en collaboration avec le Registre des économistes conseillers fiscaux (REAF), qui fait partie du Conseil général des économistes d’Espagne, analyse le taux marginal d’imposition effectif, qui mesure les incitations fiscales à l’investissement immobilier. Le taux de chômage en Espagne s’élève à 44 %, soit plus de 10 points de pourcentage au-dessus de la moyenne de l’OCDE (32 %) et de la moyenne de l’UE (31 %). Il s’agit du dixième pire résultat du classement.
Comme le souligne le document, « un pourcentage élevé du taux marginal d’imposition effectif signifie que les impôts réduisent considérablement la rentabilité marginale d’un investissement. Autrement dit, la différence entre le rendement brut (avant impôts) et le rendement net (après impôts) est substantielle par rapport au rendement initial, car le système fiscal intègre un écart significatif entre les deux.»
Outre l’attraction des investissements nécessaires à la promotion du logement demandé par la société, l’IEE souligne également que l’investissement visant à accroître l’offre de logements est essentiel à l’économie.
« La croissance économique de l’Espagne est largement due à l’augmentation d’un million de personnes de la population au cours des cinq dernières années. Par conséquent, le manque de logements constitue l’un des principaux risques pour le maintien de l’équilibre. Autrement dit, il s’agit d’un problème qui, d’un point de vue national, nécessite de trouver des solutions pour disposer de logements plus nombreux et beaucoup moins chers », a-t-il ajouté. Concernant la fiscalité, la clé réside dans une réforme visant à réduire la charge fiscale supportée par les investisseurs professionnels et les familles, ce qui améliorerait la compétitivité de l’Espagne dans ce domaine et renforcerait l’attrait du logement comme produit d’investissement.
Source : Idealista
