L’Agence de Négociation Locative s’interroge sur les raisons de l’essor de ce type de location et sur la facilité avec laquelle on peut passer d’un bail classique à un bail saisonnier.
L’offre de locations saisonnières a fortement augmenté en Espagne ces derniers mois, coïncidant avec l’entrée en vigueur de la loi sur le logement.
Selon les données d’idealista, cette alternative à la location traditionnelle à long terme a atteint 10% de tous les logements sur le marché au troisième trimestre, après une augmentation de 39% de l’offre entre juillet et septembre. L’essor de ces baux, généralement signés pour moins d’un an, a entraîné une baisse de 12% de l’offre de locations à long terme. Les baisses les plus importantes ont été enregistrées dans des villes comme Las Palmas de Gran Canaria (-42%), Bilbao (-32%) ou Madrid (-26%), tandis que Séville, Malaga, Valence, Saint-Sébastien ou Barcelone se situent toujours au-dessus de la moyenne. Les locations saisonnières prolifèrent donc sur les principaux marchés.
Face à ce scénario, l’Agence de Négociation Locative (ANA) examine dans une étude les risques liés à l’utilisation d’une location saisonnière pour différents usages et s’il est si facile de passer d’un bail traditionnel à un bail de courte durée.
Selon l’ANA, l’essor de la location saisonnière s’explique par “l’interventionnisme excessif de la location traditionnelle”, qui a provoqué une fuite vers la location de courte durée.
Comme l’explique José Ramón Zurdo, directeur général de l’Agencia Negociadora del Alquiler et avocat spécialisé dans les baux, “un bail à intervention, comme c’est le cas actuellement avec les baux traditionnels ou de longue durée, suscite la méfiance et l’insécurité des bailleurs, tant privés qu’institutionnels, qui voient les limites imposées à leurs investissements et fuient donc ce type de bail dès qu’ils le peuvent, soit vers l’achat et la vente, soit vers d’autres formes de baux moins intervenus, tels que les baux saisonniers”. Les locations de chambres et les locations touristiques sont d’autres formules qui ont proliféré récemment.
Dans le cas spécifique des locations saisonnières, explique Zurdo, les propriétaires peuvent fixer librement les loyers de leurs locations, il n’y a pas de prolongation obligatoire, les mises à jour de loyer, s’il y en a, sont gratuites, ils peuvent récupérer la possession des biens loués à l’avance, il n’y a pas de zones de stress, etc.
Cependant, cette alternative comporte aussi des risques. Selon l’ANA, “la temporalité d’un bail saisonnier ne peut se fonder sur la durée des baux”. De plus, elle précise que “si le locataire prouve qu’il ne dispose pas d’un logement de manière régulière, la location saisonnière devient une location classique”.
En effet, le directeur général de la société insiste sur le fait que “cela peut avoir des conséquences très importantes pour les propriétaires lorsqu’ils souscrivent à des locations saisonnières sans que la résidence temporaire des locataires obéisse à une cause spécifique et certaine. Les deux types de location sont des baux où des personnes ou des familles résident en échange d’un loyer fixe, ce qui les différencie est que, dans les baux saisonniers, la résidence temporaire des locataires dans les logements doit obéir à une cause spécifique et certaine qui doit être reflétée dans les contrats, que les raisons de la nature temporaire des locataires soient liées au travail, aux études, aux vacances ou à des raisons médicales…, mais il doit toujours y avoir une cause qui justifie la nature temporaire des baux et que les locataires continuent à maintenir leur résidence habituelle dans d’autres lieux que le logement qu’ils louent”.
Ainsi, le directeur général de l’Agence de négociation locative dénonce que “ce qui serait illégal, comme le font actuellement de nombreux propriétaires, c’est de justifier le caractère temporaire des baux uniquement par leur durée, en prétendant que si la durée est inférieure à un an, nous serions en présence de baux saisonniers”. Comme l’affirme Zurdo, “un bail saisonnier peut parfaitement avoir une durée supérieure à un an, mais un bail traditionnel peut aussi parfaitement avoir une durée inférieure à un an”.
Selon l’avocat, les conséquences de la location d’un bien immobilier en tant que location saisonnière, alors que les locataires ont pour objectif d’en faire leur résidence habituelle et qu’il existe une vocation de permanence, sont très graves pour les propriétaires, car “si les locataires démontrent qu’ils n’ont pas d’autre bien où ils vivent habituellement, cette location apparemment appelée location saisonnière, qui avait été signée pour une période de moins d’un an, devient considérée comme une location traditionnelle, et les locataires peuvent la prolonger lorsqu’elle prend fin, jusqu’à cinq ans, voire jusqu’à sept ans, lorsque les bailleurs sont des personnes morales. De plus, dans de nombreux cas, les propriétaires ne sont pas en mesure d’actualiser les loyers, car une location destinée à passer pour une location saisonnière ne prévoit généralement pas d’actualisation des loyers“.
Face à ces conséquences, Zurdo rappelle qu'”il est important que les propriétaires vérifient la véracité des justifications présentées par les locataires pour accréditer le caractère temporaire de leur résidence, et n’inventent jamais de simulacres de raisons temporaires pour louer leur logement par le biais de ce type de location, car les locataires ont la tâche très facile : s’ils accréditent qu’ils résident dans le logement de manière régulière parce qu’ils n’ont pas d’autre logement à occuper, cette location saisonnière sera considérée comme une location de logement traditionnelle”.
Le problème est le manque d’offre
L’Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) insiste sur le fait que “la réalité nous montre qu’un marché interventionniste déplace les investissements, non seulement d’un type de location vers d’autres types moins interventionnistes, mais aussi de certains endroits vers d’autres moins interventionnistes”. Et aussi sur la nécessité d’augmenter l’offre pour réduire la pression sur le marché de la location.
“Tous les propriétaires qui veulent passer de la location traditionnelle à d’autres types de location sont précisément ceux qui pourraient générer plus d’offre sur le marché de la location traditionnelle pour faire baisser les prix, mais au lieu de cela, ils la réduisent en raison de l’interventionnisme exagéré auquel leurs loyers sont soumis. Le véritable problème de la location ne réside pas dans la demande, mais dans l’offre, et nous voyons comment les dernières mesures adoptées par le gouvernement stimulent fortement la demande et pénalisent au contraire ceux qui peuvent augmenter l’offre de logements, c’est-à-dire les propriétaires”, conclut M. Zurdo.
