L’offre est très fragmentée et, en général, doit être mise à jour, bien que l’entrée de grands opérateurs sur le marché stimule un actif dont la rentabilité est de 5%.
Le marché espagnol des bâtiments de stockage est en forte croissance. Le nombre de bâtiments de stockage a augmenté de 14% au cours des deux dernières années dans les principales villes espagnoles, selon une analyse réalisée par JLL sur la base de données datant de fin 2022.
Madrid et Barcelone, avec un stock d’environ 130 locaux de stockage de qualité par place, sont en tête de l’offre, loin devant les autres villes. À Valence, l’offre d’unités de stockage de qualité est proche de quarante unités, comme à Malaga. À Séville, il y avait une trentaine d’unités de stockage à la fin de l’année dernière.
D’une manière générale, le marché espagnol du stockage est très fragmenté (60% des installations sont détenues par des opérateurs individuels) et de nombreux biens ont besoin d’être modernisés. Cependant, de nouveaux opérateurs investissent et se développent fortement. Ainsi, les plus grands opérateurs ont augmenté leur nombre d’installations de 25% au cours des deux dernières années.
« Plusieurs nouveaux opérateurs ont connu une croissance rapide et prévoient de développer de nouvelles plates-formes qui permettront d’accroître le stockage sur le marché espagnol », indique l’analyse de la société de conseil. Bluespace, Homes Box et Necesito un trastero figurent actuellement parmi les groupes les plus dynamiques.
Les loyers ont augmenté de 7 à 20% depuis le début de la pandémie
Le stock d’espaces de stockage à Madrid et à Barcelone (mesuré en nombre d’installations par million d’habitants) est conforme à la moyenne européenne, bien que l’offre soit de moindre qualité et plus ancienne en raison de la fragmentation.
Le prix des loyers a augmenté ces dernières années dans toute l’Europe. Selon le rapport, les loyers ont augmenté de 7% à 20% depuis l’apparition de la pandémie du Covid-19 au début de l’année 2020.
« La force de l’escalade des prix sur un marché est généralement fortement corrélée à l’afflux de nouvelles offres », note JLL. « Sur le marché espagnol, il y a un afflux croissant d’offres, et nous nous attendons à ce qu’il augmente encore à mesure que les opportunités de conversion vers d’autres usages, tels que les bureaux, les parkings et les propriétés commerciales, augmentent », ajoute le cabinet.
De nouveaux opérateurs tels que Bluespace, Homes Box et I Need a Storeroom ont augmenté leurs installations de 25% au cours des deux dernières années
Les installations de stockage ont des coûts fixes très élevés: personnel, électricité, taxes et marketing. Les frais de personnel ont fortement augmenté entre 2020 et 2021 et, par conséquent, les installations accélèrent les investissements dans la technologie pour les réduire. Ces derniers mois, les coûts de l’énergie ont explosé, ce qui a conduit à l’installation de panneaux photovoltaïques pour réduire la facture énergétique.
Les rendements de ces actifs ont fortement chuté au cours de la dernière décennie, passant de 6% à 5%, bien qu’ils aient maintenant légèrement rebondi. Aux États-Unis, les rendements de ces biens sont descendus jusqu’à 3%.
« L’investissement dans cet actif en Espagne continue d’être très positif », indique l’analyse, qui prévoit une consolidation des petits opérateurs et la promotion de nouvelles installations dans un contexte de baisse des valeurs foncières et de conversion des bâtiments.
