Le secteur hôtelier espagnol a connu en 2019 une baisse des investissements : il a observé une baisse de 47,6% par rapport à l’année précédente, soit 2.518 millions d’euros. (idealista/news)
Cette «pierre d’achoppement» est principalement due au fait qu’en 2018, l’achat d’Hispania par Blackstone, ou encore la vente de l’hôtel Villa Magna avait déclenché l’explosion du nombre d’investissements, comme l’a noté la firme Colliers International. (idealista/news)
L’année dernière, Miguel Vázquez, gérant des hotels de Colliers, a prévenu que la forte croissance des investissements en 2018 (qui avait atteint le chiffre record en Espagne de 4810 millions d’euros) ne pourrait pas être éternelle et que d’ici 2019 le volume des investissements serait plus modéré. En effet, il est tombé à 2 518 millions d’euros, un chiffre dans lequel la vente d’hôtels existants a eu un poids plus important, avec un investissement de 2.112 millions et 99 hôtels vendus, contre 273 l’année précédente. C’est la partie qui a eu le plus de poids, bien que les investissements ont chutés de 54%.
Cependant, en 2019, les ventes d’immeubles dans le but de les reconvertir en hôtel ont atteint 242 millions d’euros, soit une augmentation de 60% en un an, avec 18 opérations contre 17 en 2018. De plus, les transactions foncières pour développer les hôtels ont également augmenté: 141,6%, à 164 millions d’euros. Un exemple probant est l’achat d’un terrain à Barcelone par ASG, pour que Hard Rock construise un hôtel à San Adriá de Besós.
Vazquez indique que, malgré la baisse du volume d’investissements, la tendance observée en 2015 démontrant «l’énorme dynamisme du secteur» est consolidée. De fait, environ 20% de l’investissement total dans les actifs tertiaires vient du secteur hôtelier.
Bien que les investissements dans les hôtels aient diminués par rapport à 2018, le secteur du tourisme en Espagne reste favorable. 2019 se termine avec un record historique de nombre de visiteurs étrangers, atteignant un nouveau record avec 83,4 millions de visiteurs. De plus, les dépenses touristiques ont augmenté de 2,4%, indiquant que la qualité du profil du touriste qui vient dans notre pays continue de croître. Ainsi, notre pays est considéré comme le deuxième plus visité au monde, derrière la France.
Les opérations les plus pertinentes de l’année
- L’achat de sept hôtels du groupe hôtelier Med Playa situé à Benidorm par Azora.
- L’alliance entre Azora et Palladium Hotel Group pour l’achat de deux hôtels de 443 chambres.
- La vente du futur hôtel W Madrid à Millenium par Platinum pour 82 millions d’euros.
Hôtels de vacances contre hôtels urbains
En 2019, l’essentiel de l’investissement a été orienté principalement vers le segment des vacances, grâce aux bons fondamentaux du secteur touristique, et à l’opportunité que le secteur des vacances continue de mettre en œuvre des stratégies de repositionnement d’actifs. En fait, Miguel Vázquez dit qu’il s’agit d’un atout attrayant pour les investisseurs les plus «core», tels que les assureurs, qui sont encore à peine présents sur ce segment.
Par zones, les îles Canaries et les îles Baléares ont été les destinations d’investissement privilégiées, concentrant 36% (769 millions d’euros) du total. Cependant, ce chiffre est faible par rapport à 2018 en raison de l’effet de la vente d’Hispania à Blackstone.
De son côté, Madrid avec 337 millions d’euros d’investissement, double presque le chiffre de Barcelone (187 millions d’euros), mais recule par rapport à l’année précédente. Les autres zones choisies par les acheteurs ont été Huelva, Valence et Malaga, qui ont accumulé un investissement de 150 millions d’euros chacune.
Profil acheteur
Environ 60% de l’investissement est national. “Cela a rompu la tendance des cinq dernières années”, explique Vázquez. En effet, les acheteurs nationaux ont investi 1.446 millions d’euros, contre 1.072 millions d’investissements internationaux.
Sur la scène nationale, Azora, Millenium et Atom se démarquent, ainsi que des chaînes hôtelières telles que Barceló et Hotusa. Sur le plan international, Henderson Park ou Partners Group se démarquent. Du côté des investissements étrangers, environ 25% proviennent de capitaux européens. 16% viennent d’Amérique du Nord et moins de 1% d’Asie.
Que se passera-t-il en 2020 ?
Miguel Vázquez estime qu’il existe actuellement un portefeuille d’opérations à l’étude qui impliquerait 1 700 millions d’investissements, un chiffre qui comprend trois portefeuilles d’hôtels à vendre pour 700 millions, ce qui représente un poids important. Ainsi, l’hôtellerie espagnole renforcera les volumes des investissements entre 2.000 et 3.000 millions d’euros.
Vázquez souligne également que la tendance à la modération des prix se poursuivra. En effet, en 2019, le prix moyen par chambre d’hôtel vendue a connu une augmentation de 2,1% à 129.500 euros par habitant.
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