Le réarmement des pays de l’OTAN offre de réelles opportunités tant pour les promoteurs, les gestionnaires et les opérateurs que pour les investisseurs.
Le marché immobilier s’apprête à élargir ses horizons avec un nouveau créneau : l’industrie de la défense. L’augmentation des investissements prévue au niveau mondial dans les années à venir ouvrira un éventail de possibilités dans ce secteur. C’est la théorie défendue par le cabinet de conseil PwC, qui affirme que « les opportunités qui s’ouvrent pour l’immobilier sont réelles », grâce à l’augmentation des efforts d’investissement engagés par les pays de l’OTAN pour consacrer 5 % du PIB à la défense en 2035, qui entraînera la nécessité de développer des logements, des actifs logistiques ou des infrastructures numériques, ce qui représentera un nouveau champ d’action pour les promoteurs, les gestionnaires et les opérateurs immobiliers, ainsi qu’une alternative pour la communauté des investisseurs.
De la logistique au logement : les actifs en point de mire
Les segments immobiliers qui devraient le plus bénéficier à court terme du plan de relance international sont ceux liés à la logistique et à la technologie, comme les centres de données. Comme l’expliquent à ce média Miren Tellería, associée responsable du secteur immobilier chez PwC, et Bernat Figueras, associé responsable de Strategy & et responsable du secteur de la défense au sein du cabinet de conseil, « les engagements de dépenses annoncés orientent les premiers postes vers la récupération des capacités de base et la modernisation des systèmes d’armement. Les forces armées présentent des lacunes en matière de stocks de munitions, un déficit dans certaines capacités critiques et des plateformes qui nécessitent une rénovation ou une mise à jour en profondeur. Il est donc prévisible que les investissements prioritaires se concentrent sur le rétablissement des capacités opérationnelles, la relance des lignes industrielles stratégiques et la sécurisation de la chaîne d’approvisionnement ».
Dans ce scénario, la logistique serait l’un des atouts majeurs. « L’industrie de la défense prévoit une augmentation significative de la charge de travail et des besoins en matière de production et de soutien logistique, ce qui implique l’agrandissement des installations, des centres d’assemblage et des espaces de stockage. Les entreprises devront consacrer des ressources à l’augmentation de leur capacité de production, et ce processus devrait créer une opportunité évidente pour le secteur immobilier dans le développement de nouveaux parcs industriels et logistiques où la croissance du secteur pourra s’implanter », commentent les associés du cabinet de conseil.
Outre les biens immobiliers à caractère industriel, les centres de données et les infrastructures numériques se distinguent également comme des actifs prédominants dans un horizon plus immédiat. « La défense intègre de manière accélérée l’intelligence artificielle, les systèmes avancés de commande et de contrôle et les capacités technologiques de nouvelle génération, ce qui implique une augmentation exponentielle de la génération et de la conservation de données sensibles. Nous parlons ici d’infrastructures critiques dont l’extension sera nécessaire à court et moyen terme », affirment les experts de PwC.
À moyen terme, s’ajouteraient les infrastructures à double usage et la modernisation des installations militaires et des logements. Dans le cas des logements, les besoins porteraient principalement sur l’augmentation du parc immobilier destiné aux forces armées, à un moment où les pays de l’OTAN ont convenu d’augmenter le nombre de militaires (l’objectif de l’Espagne est d’ajouter 14 000 effectifs d’ici 2035) et où il y a une pénurie de logements abordables pour ce groupe. Selon l’Observatoire de la vie militaire 2024, publié à la fin de l’année dernière, le logement est non seulement le principal problème de la population civile en Espagne, mais aussi celui de la population militaire.
« Les préoccupations communes sont liées aux rémunérations, jugées très faibles, auxquelles s’ajoute le problème du logement causé par la mobilité des militaires, aggravé par le manque de logements et l’aide limitée apportée par l’Institut du logement, des infrastructures et des équipements de la défense (INVIED) au personnel déplacé de son lieu de résidence habituel », indique le document. Cette situation empêche non seulement les transferts nationaux, mais freine également la demande de recrues dans les forces armées, comme c’est le cas par exemple pour les professionnels de la santé, ce qui rend nécessaire le développement de logements abordables pour ces groupes grâce à la collaboration public-privé, à l’instar de pays comme les États-Unis ou l’Australie.
Selon Ignacio de la Torre, économiste en chef de la société de gestion Arcano, dans un article publié dans le quotidien El Mundo, la demande de nouveaux militaires est « absolument indispensable dans le contexte actuel et dans le cadre de nos alliances ». Sa proposition repose sur la mise en place de mécanismes de collaboration public-privé permettant au ministère de la Défense de céder des terrains inutilisés sous droit de superficie, afin que le secteur privé construise des logements destinés à être loués aux militaires en service actif. Cette mesure a été appliquée avec succès en Australie (Defence Housing Australia) depuis 1988, ce qui a permis de créer 18 000 logements locatifs abordables. Aux États-Unis également, où des mesures similaires ont été encouragées depuis 1996, cela a permis de gérer 200 000 logements sur 150 sites militaires, de mobiliser 32 milliards d’investissements privés dans le secteur résidentiel et d’offrir ainsi des solutions de mobilité aux militaires du pays.
Nécessité de développer des actifs « ad hoc »
Selon les associés du cabinet de conseil, il sera nécessaire dans les prochaines années de développer des actifs immobiliers « ad hoc » liés à l’industrie, en particulier ceux qui fournissent des services directs aux forces armées. Ce principe s’appliquera tant au parc immobilier résidentiel, où la demande répond à des dynamiques particulières de déploiement, de mobilité géographique et de rotation du personnel, qu’aux actifs industriels, logistiques et technologiques.
Dans ce dernier domaine, précisent les associés de PwC, « les exigences en matière de sécurité, de contrôle d’accès, de protection des informations classifiées et de gestion des technologies sensibles conditionnent de manière déterminante la conception, l’emplacement et la configuration des installations. Les exigences liées à la protection des informations et à la continuité opérationnelle font que nous parlons d’actifs qui doivent intégrer dès les premières étapes des critères spécifiques à l’industrie de la défense, très éloignés des normes du marché civil ».
Outre les logements ou les actifs liés à la logistique, il en ira de même pour les centres de données. Dans ce cas précis, le cabinet de conseil souligne qu’« il s’agit déjà d’actifs complexes à concevoir, à promouvoir et à exploiter, mais ceux destinés à héberger des informations critiques pour la défense nationale devront intégrer des normes renforcées, alignées sur les besoins de chaque armée et sur les niveaux de classification établis. Il s’agit d’infrastructures critiques qui doivent répondre à des exigences techniques, de résilience et de sécurité physique et logique bien supérieures à celles d’un centre de données conventionnel ».
En effet, comme le résume PwC, « l’expérience d’autres pays européens et nous pensons que l’Espagne pourrait évoluer dans la même direction qu’il convient de tirer parti de ces programmes pour renforcer également une partie du parc immobilier associé aux forces armées et au personnel de la base industrielle et technologique de la défense ».
Les emplacements les plus favorisés
Les opportunités immobilières liées à ce renouveau de l’industrie de la défense ne seront pas généralisées, mais se concentreront sur des emplacements spécifiques. Selon les associés de PwC, « la refonte actuelle de la chaîne d’approvisionnement de la défense en Espagne aura des répercussions territoriales différenciées, et pour identifier les emplacements qui pourraient le plus bénéficier de cette tendance, il est nécessaire d’analyser plusieurs vecteurs ».
Tout d’abord, l’emplacement des bases, des centres d’opérations et des unités des différentes forces armées : « ces installations peuvent entraîner de nouveaux besoins en matière de logement, tant permanent que temporaire, ainsi que des actifs industriels et logistiques de soutien direct à leurs opérations », affirment les responsables de la société. Il existe actuellement d’importantes concentrations militaires à Madrid, Séville, Cadix ou Saragosse, des environnements où l’on peut s’attendre à une pression accrue sur le parc résidentiel et à des opportunités pour le développement de terrains à bâtir et de projets clés en main.
D’autre part, le cabinet de conseil met l’accent sur les zones où se trouvent les grands entrepreneurs et les entreprises motrices du secteur, ainsi que sur l’écosystème des PME de haute technologie qui les soutiennent. « Ces pôles disposent déjà d’un tissu productif important et il est prévisible que, face à l’augmentation de la charge de travail et à l’activation de nouveaux programmes, ils connaissent une croissance substantielle de leur activité. Cela entraînera une demande supplémentaire de terrains industriels, de centres de fabrication, d’entrepôts et de plateformes logistiques spécialisées », ajoute-t-elle.
Troisièmement, PwC met en avant les « hubs » de défense promus par différentes communautés et administrations locales, qui renforcent la visibilité et l’attractivité de certains territoires en tant que destinations d’investissement. « Ces pôles favorisent la concentration des capacités, des talents et des investissements, et pourraient entraîner la nécessité de nouveaux actifs, tant industriels que logistiques, pour accompagner ce développement », souligne le cabinet de conseil. Indirectement, ils stimuleront également le logement et les services afin d’absorber la croissance de l’emploi qualifié.
Enfin, dans le cas particulier des centres de données, l’analyse semble plus compliquée. Selon les associés de PwC, « les restrictions actuelles en matière d’accès à l’électricité et de capacité d’évacuation énergétique conditionnent fortement l’emplacement, ce qui rend plus difficile d’anticiper où se concentrera la nouvelle offre. Comme il ne s’agit pas d’actifs qui nécessitent une proximité physique avec les installations de défense pour fonctionner, leur emplacement dépendra davantage de la disponibilité énergétique et de l’infrastructure du réseau que de critères purement opérationnels ».
Ainsi, la carte finale des zones géographiques qui bénéficieront le plus du plan de réarmement sera le résultat de la combinaison entre présence militaire, concentration industrielle, hubs stratégiques et capacité énergétique. « C’est précisément cette interaction qui déterminera quels territoires capteront le plus grand volume d’investissements liés à la croissance du secteur de la défense », résume PwC.
Une opportunité pour les investisseurs
Ce nouveau créneau immobilier pourrait s’avérer particulièrement intéressant pour différents profils d’investisseurs, des capitaux institutionnels et privés aux investisseurs plus spécialisés. En outre, il pourrait également constituer une porte d’entrée vers l’immobilier pour les « family offices » nationaux. Selon le cabinet de conseil, « pour les actifs dont le locataire final ou le garant est directement le ministère de la Défense ou les forces armées, tels que les logements associés, les infrastructures de soutien ou certaines installations logistiques, la visibilité sur la stabilité des loyers, la durée des contrats et la solvabilité du locataire est très élevée. Cela correspond bien à l’appétit des investisseurs « core » et « core plus » qui recherchent des flux prévisibles et un risque limité ».
Dans le cas des actifs industriels et logistiques spécialisés dans la défense, en revanche, l’intérêt principal viendra d’investisseurs spécialisés dans le secteur et capables de gérer des risques technologiques et de sécurité qui ne sont pas courants dans l’immobilier traditionnel. Dans les centres de données, en raison du volume d’investissement et de la sophistication technique, PwC prévoit que le profil des investisseurs restera similaire à celui actuel : « des fonds immobiliers, mais aussi des fonds d’infrastructure, des opérateurs mondiaux de centres de données, des plateformes spécialisées et, dans certains cas, des alliances avec des services publics ou des fournisseurs technologiques. Le fait qu’un centre de données soit lié à la défense ne change pas fondamentalement le type d’investisseur, mais il augmente les exigences opérationnelles et de sécurité auxquelles il devra se conformer », explique-t-il.
En définitive, le profil des investisseurs couvre un large spectre, où la clé réside dans la capacité de chaque acteur à adapter ses modèles de risque et d’exploitation aux particularités du secteur de la défense.
C’est l’industrie elle-même qui donnera le rythme
Bien que les experts ne doutent pas que la défense offrira des opportunités commerciales aux principaux acteurs immobiliers et aux grands investisseurs, leur concrétisation dépendra de plusieurs facteurs, tels que le rythme imposé par l’industrie et ses priorités. PwC insiste sur le fait que « les infrastructures nécessitent une planification à long terme, car il est nécessaire de définir avec précision les besoins opérationnels futurs et de dimensionner correctement les installations » et estime que le secteur immobilier doit maintenir une « vision attentive et stratégique de l’évolution de ces besoins dans chacun des domaines mentionnés. L’opportunité est importante, mais elle sera plus tangible à mesure que la position des forces armées et de la base industrielle de défense deviendra plus visible en ce qui concerne leurs nouveaux plans de capacités et d’expansion ».
Leur recommandation au secteur immobilier est claire : « Pour saisir cette opportunité, il est essentiel de bien comprendre les exigences opérationnelles, de sécurité et de continuité des forces armées et de l’industrie de la défense, et d’adapter les capacités des promoteurs, des gestionnaires et des opérateurs à ces critères. C’est la seule façon de se positionner dans le portefeuille de fournisseurs des forces armées et d’accompagner la croissance d’un client aux besoins très spécifiques et à l’horizon d’investissement structurel ».
