L’organisation du Salon Immobilier et du Tourisme par la Chambre de Commerce Espagnole à Paris en est une des nombreuses illustrations : l’intérêt des particuliers français pour l’immobilier espagnol ne se dément pas.
Que ce soit pour acquérir une résidence secondaire, ou un produit d’investissement destiné à la location, nombreux sont les français qui choisissent l’Espagne. C’est en effet une destination attractive : son climat ensoleillé, sa douceur de vivre et ses longues côtes constituent des atouts indéniables, auxquels s’ajoutent des prix abordables, que la crise a contribué à rendre encore plus attractifs.
Au sein de notre cabinet, cet engouement s’est traduit par le développement d’un département centré sur l’accompagnement de nombreux acquéreurs dans leur achat (ou dans leur vente) de biens immobiliers. En effet, et contrairement à la pratique française où l’avocat n’intervient pas dans les transactions immobilières de ce type, le rôle de conseil de ce dernier dans les opérations immobilières est fondamental en Espagne. En effet, le notaire espagnol n’effectue pas toutes les vérifications administratives et urbanistiques, ni celles relatives à la copropriété, qui sont obligatoires en France et sa responsabilité n’est pas engagée aussi fortement que celle des notaires français. Une autre différence fondamentale est qu’en Espagne un seul notaire intervient dans une transaction immobilière, à la différence de la France où en principe le vendeur et l’acheteur disposent chacun de leur notaire. Le notaire espagnol n’est donc pas censé défendre les intérêts d’une ou de l’autre des parties. Ce rôle est donc dévolu à l’avocat, que nous conseillons à nos clients de faire intervenir dès la négociation/ signature du document de réservation du bien que font signer tous les agents immobiliers, en demandant en contrepartie le versement de quelques milliers d’euros.
Aux problématiques purement immobilières (négociation du contrat de réservation, d’arrhes, de la promesse de vente, de l’acte authentique de vente, et vérification du respect de la législation urbanistique), s’ajoutent en général les questions du montage sociétaire avec leurs incidences fiscales et de successorales. Il est fondamental de résoudre ces questions avant de réaliser l’investissement, car leur traitement en Espagne diffère considérablement des solutions apportées par la pratique et le droit français.
Dans le cas des biens destinés à la résidence, quelques particularités peuvent être relevées. La forme juridique de la SCI n’existe pas en Espagne, mais les biens immobiliers peuvent être détenus par des sociétés à responsabilité limitée. Un bien immobilier peut également être détenu par plusieurs personnes en copropriété, avec des pourcentages qui correspondent à la participation de chacune des personnes dans l’acquisition ; le droit de propriété peut aussi être divisé comme en France en usufruit et nue-propriété. Dans le cadre d’une succession incluant des biens dans plusieurs pays, il est préférable de régler sa succession espagnole par l’établissement en Espagne d’un testament partiel visant les biens immobiliers espagnols.
Dans le cas d’un bien immobilier destiné à la location, donc générant des revenus, les questions suivantes se posent généralement : est-il préférable que le bien soit détenu par une société française ou par une société espagnole ? Quels seront les frais déductibles dans chacun des cas, et comment se réalisera la taxation des revenus locatifs dans chacun des pays (en France et en Espagne) ? Il est à noter que les droits de mutation (dont le taux est de 8 à 10 % de la valeur d’acquisition du bien, en fonction de la région dans laquelle il est situé), peuvent être évités dans les ventes qui se réalisent entre entités soumises à la TVA (entre sociétés par exemple) et remplacés par une TVA à taux réduit et récupérable. Cette possibilité, pour laquelle il est possible d’opter, suppose que le vendeur soit également assujetti à la TVA,et par conséquent qu’il ne soit pas un particulier.
On voit donc que les questions à résoudre préalablement à une acquisition immobilière sont nombreuses. Comme dans tous les domaines, il est important au niveau juridique d’analyser l’environnement et de déterminer les objectifs avant de s’engager. Notre expérience nous démontre de manière quasi quotidienne combien une planification éclairée simplifie les opérations immobilières et contribue à diminuer de manière considérable les risques qu’elles pourraient générer.
Virginie MOLINIER Avocate M&B
