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Le Courrier d'Espagne

Madrid : le luxe débarque dans les quartiers populaires

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Symbole de la fin de la crise immobilière: les promoteurs parviennent à vendre du luxe dans les quartiers populaires. Il est très compliqué de trouver actuellement des immeubles à bons prix pour les transformer en résidences de luxe dans les quartiers chics de la capitale. Barrio de Salamanca, Plaza Castellana, Cibeles ou San Geronimo, sont des quartiers qui font l’objet de nombreux investissements étrangers depuis 4 ans. Et de plus en plus, on avoisine les 10 000 à 14 000€ le m2 dans la résidence de luxe.

Il y a 3 ans de cela, un promoteur français visitait un immeuble à réformer, juste en face du Retiro, et nous expliquait qu’il ne comprenait pas la politique de prix sur le marché madrilène. En effet en 2014, il n’y avait pas encore beaucoup de demandes dans la résidence de luxe. En revanche, la situation économique plus touristique, la situation géopolitique mondiale et la probabilité d’un gouvernement stable annonçaient une amélioration future des prix et donc un retour sur investissements très intéressant pour les investisseurs.

C’est le cas actuellement pour ceux qui ont acheté en 2014 un immeuble à 6 000€ le m2. En y ajoutant 2 500€ de m2 de rénovation, le coût final HT est de 8 500€ le m2 pour une revente au détail à 12 000€ le m2 actuellement, ce qui permet de dégager de bonnes marges dans les zones luxes. « Il faut être visionnaire plus que pragmatique dans ce secteur, à Madrid tout est concentré. Il faut connaître la ville mais aussi et surtout les espagnols et savoir que la croissance économique va s’installer pour plusieurs années. Il faut aussi savoir qu’avec les risques créés par les séparatistes catalans, un grand nombre de multinationales décident de s’installer sur Madrid. » La demande du luxe explose et les quartiers chics débordent !

30 millions d’euros investis dans un immeuble pour des résidences de luxe en face de la gare de Chamartín

Le projet s’appelle Torre Borealis, il s’agit d’une réhabilitation intégrale de l’hôtel Foxa de Chamartín, situé près de la gare. Il y a encore 5 ans, personne n’aurait parié sur des résidences de luxe dans ce quartier, où la majorité des gros hôtels tombaient en ruine et faisaient l’objet de cessation de paiement.
Le projet comprend la construction de 74 appartements de luxe, et commencera début 2017, pour terminer fin 2018. Le complexe résidentiel est proche de la périphérie de Madrid, près de la fameuse M30. Le prix au m2 à la revente restera plutôt raisonnable, entre 3 000€ et 4 000€ le m2. L’immeuble aura des prestations haut-de-gamme avec un design très avant-gardiste. La plupart des projets du même promoteur comprennent d’ailleurs des prestations comme: la gym, le SPA et le jardin. Il est fort probable que les appartements du dernier étage dépassent 5 000€ le m2, ce qui est exceptionnel pour la zone, car Chamartín et la M30 n’ont absolument rien de glamour.

Le luxe se déplace vers le nord et le centre

À l’image de cette promotion, il y a toute une réorganisation géographique du luxe à Madrid. Ces vingt dernières années, 99% des promotions et hôtels de luxe étaient situés entre le quartier de Salamanca et celui de la Castellana. Aujourd’hui le luxe se déplace vers la Puerta del Sol, Plaza de España, ainsi qu’au nord de la Castellana.
Les investisseurs étrangers n’ont pas le choix, il n’y a quasiment plus d’actifs à vendre dans les zones chics. Près du centre de Madrid, à 50m de la Puerta del Sol, c’est la chaîne internationale Four Seasons qui va ouvrir un complexe. On parle de 14 000€ le m2 dans les appartements qui seront juxtaposés à l’Hôtel.

À Plaza de España, les spéculations vont bon train sur les hôtels de luxe à venir. Malgré les réticences de la mairie, un hôtel 5 étoiles et un centre commercial devraient voir le jour dans la fameuse Torre Espana. Quant au nord de la Castellana, bien que la mairie ait stoppé le projet Opération Chamartín, il est fort probable que d’ici une dizaine d’années, celui-ci voie le jour. Il reste encore beaucoup d’immeubles à rénover dans ce quartier de Madrid, dans des prix avoisinant les 2000€ le m2, ce qui laisse encore une bonne marge de manoeuvre pour les investisseurs. Les visionnaires le savent, d’ici dix ans, le luxe occupera aussi le nord de Madrid.

Philippe Chevassus

Crédit photos : L’Expansion 

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