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Le Courrier d'Espagne

Les mille et une solutions du gouvernement à la crise de l’immobilier

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Appel aux investisseurs étrangers, promotion de la location, augmentation du nombre de logements sociaux… Les idées gouvernementales fusent, mais la solution devra venir du privé.     La crise dans l’immobilier est à l’origine des pires maux de la récession économique en Espagne : plus d’un million de chômeurs sont issus directement ou indirectement de l’effondrement du secteur et de celui de la construction ; des dizaines de milliers de petites et moyennes entreprises ont mis la clé sous la porte ; et la solvabilité du secteur financier est remise en question à cause de son exposition au risque immobilier. Ce dernier élément a provoqué la méfiance des marchés financiers qui montrent des réticences non seulement à financer la dette espagnole, privée ou publique. Dans ce contexte, la reprise de l’immobilier semble un des facteurs de la récupération globale du pays. Le ministre des Travaux Publics, José Blanco, a donc lancé en janvier une série de consultations auprès des principaux acteurs du secteur, banques et promoteurs. Elles aboutiront à la création, début février, d’une commission de travail destinée à donner une nouvelle impulsion au secteur. Le Gouvernement de José Luis Rodríguez Zapatero ne manque pourtant pas d’idées sur la question. La plus innovante consiste à promouvoir la vente d’immeubles aux étrangers, de façon à écouler le stock de logements neufs vides, dont le nombre est évalué à entre 700.000 et 1,1 millions. Certains investisseurs sont toutefois réticents à investir en Espagne, effrayés par la corruption, commune dans le secteur. L’affaire de Marbella, largement retransmise par les médias internationaux, a pu contribuer à ces craintes. « Nous prendrons des mesures pour renforcer la sécurité juridique de ceux qui veulent acheter un logement dans notre pays », a affirmé José Blanco dans un communiqué fin novembre. Il s’agit de « garantir qu’une propriété est en règle quand elle est vendue », précise le Ministre. José Blanco a d’ores et déjà annoncé la tenue d’un « tour » informatif dans les pays susceptibles d’investir dans l’immobilier espagnol. « Ce road-show est une bonne idée dans la mesure où il devrait aider à améliorer la marque ‘Espagne’. Il n’est toutefois pas certain que ce soit suffisant pour attirer l’investissement international », nuance Ángel Serrano, chez Aguirre Newman. L’écoulement du stock passe aussi par la transformation de certains immeubles invendus en logements sociaux. Toutefois l’augmentation de près de 50% des logements sociaux initiés annuellement depuis 2004 semble aller à l’encontre de l’objectif de résorption des invendus. Quoi qu’il en soit, le Gouvernement a clairement indiqué que ce n’est de toute façon pas à lui d’apporter la solution au problème immobilier. « La capacité de l’intervention publique pour limiter le stock est limitée », a averti José Blanco fin novembre. C’est du privé que la solution doit venir. l’Etat n’est en effet pas prêt à y apporter des fonds publics, d’autant moins après avoir supprimé l’aide fiscale à l’acquisition de logement pour les ménages gagnant plus de 24.000 euros. « Le principal mécanisme pour y arriver est le mécanisme propre au marché, qui consiste à offrir des prix plus compétitifs », a estimé le Ministre. Il est certes vrai que les prix n’ont baissé que de 13,1% depuis 2008. Ángel Serrano considère toutefois que cette baisse n’ira pas au-delà de 15% ou 20%. « Il ne faut pas oublier que l’Espagne est constituée de nombreux micromarchés. Dans certaines communautés autonomes, les prix sont déjà stabilisés, mais dans d’autres, le stock est très important et devrait entraîner les prix à la baisse », rappelle l’analyste. La baisse des prix ne suffira pas à elle seule à résorber le stock de logements neufs à vendre, d’autant que les dernières statistiques montrent qu’il y a plus de transactions dans le marché de l’ancien. Dans ce contexte, le Gouvernement a décidé de continuer à promouvoir les travaux de réhabilitation des logements, via un financement et des démarches administratives facilités. Il s’agit non seulement de résorber les stocks mais aussi de réactiver l’emploi dans le secteur. L’objectif est que cette activité représente 35% du secteur de la construction en 2020. Enfin, le Gouvernement tente de promouvoir depuis plusieurs années déjà le développement de la location comme alternative viable à l’achat de logement. En vue : la moyenne européenne du marché locatif qui concerne 40% des familles, contre 13,5% en Espagne. Dernièrement, des accords ont ainsi été passés entre plusieurs caisses d’épargne et l’Entité Etatique du Sol (SEPES) pour faciliter la mise sur le marché de logements en location et permettre ainsi l’écoulement d’une partie du stock des caisses, particulièrement exposées au risque immobilier. « Il s’agit d’accords ponctuels, alors qu’il faudrait une politique globale incitant les banques à mettre leurs immeubles en location. Par ailleurs, la politique fiscale devrait favoriser la location de logements par les jeunes parce qu’ils ont de plus grandes difficultés à accéder aux crédits pour acheter », suggère Ángel Serrano. Le chemin est encore long avant que l’immobilier espagnol retrouve la prospérité. Gaëlle Lucas

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