« Il est très difficile de trouver de bons actifs de bureaux à acheter en zone prime »

Axis Property est un des Real Estate francophones les plus actifs à Madrid. Nous avons rencontré son dirigeant, Hubert Fenwick, qui nous expose un état du marché du stock actuel des bureaux à Madrid. Hubert est dans ce secteur depuis 25 ans en Espagne. Rencontre.

Qui est Axis Property?

AXIS Property est une société de conseil en immobilier d’entreprise créée en 2007 afin de répondre aux besoins d’une économie en plein renouveau. Nous avons développé la société avec une équipe de professionnels du secteur. Pour ma part, je travaille sur le Marché d’immobilier d’entreprise en Espagne depuis plus de 25 ans.

Nous sommes spécialisés principalement sur deux Marchés ; tertiaire-bureaux et industriel-logistique. Nous travaillons également le Marché de Capital Market et la vente de foncier. Cette année, nous avons réalisé par exemple la vente de plus de 300.000 m² de fonciers logistiques sur Madrid.

Nos prestations de service couvrent le processus immobilier : conseil en vente et location, étude de marché, expertise, investissement, architecture et travaux d’aménagement d’espace avec notre filiale AXIS Arquitectura.

Depuis la fin de la crise, comment se porte le marché des bureaux?

Nous pouvons parler d’un marché à deux vitesses.

D’une part, depuis le début de l’année 2014, le Marché Investissement a été le moteur de la relance de l’immobilier en Espagne. Un grand nombre d’investisseurs étrangers sont arrivés sur le Marché, pour profiter des conditions alléchantes des prix.

Un grand nombre de  Socimis ont été créées afin de capter des capitaux étrangers pour investir en Espagne. Après 6 ans de crise, cette reprise a été très rapide. Les Socimis se sont dans un premier temps centrées sur le marché bureau en achetant des actifs mais également des sociétés.

Il est aujourd’hui très difficile de trouver de bons actifs de bureaux à acheter en zone prime de Madrid et les rendements locatifs annuels sont en baisse, en dessous de 5%. Pour pallier ce manque d’offre, nous observons une augmentation de l’activité de réhabilitation d’actifs existants. Les chiffres du premier semestre 2016 avec un volume sur Madrid de 750 millions sont inférieurs à ceux de 2015 pour plusieurs raisons : manque d’offres, plusieurs investisseurs après 2 ans d’acquisition sont en phase de gestion de leurs actifs, situation politique espagnole instable…

D’autre part, le marché bureaux utilisateur a suivi une tendance beaucoup plus lente. Le stock à Madrid est actuellement de plus de 12 millions de m² avec une disponibilité aux alentours de 11%. L’absorption au premier semestre 2016 a été de 270.000 m². Nous pouvons également mettre en exergue une augmentation des loyers en zone prime mais également en périphérie. La moyenne des loyers en zone prime sont actuellement aux alentours de 26€/m² mois avec un prix maximum de 34€/m² mois par exemple.

On parle de reprise des transactions, est-elle la même au centre de Madrid qu’en périphérie?

La grande majorité des nouveaux développements de ces dernières années ont été réalisés en périphérie, par exemple dans des zones comme Las Tablas ou Via de los Poblados à Madrid.

Le centre de Madrid, dû à un manque de grande surface et à des prix élevés, concentre donc des transactions de surface petite et moyenne. La périphérie permet aux utilisateurs de louer des espaces plus grands avec des prix plus compétitifs, en bénéficiant d’immeubles de qualité et des transports en commun. Donc le chiffre de transactions est similaire entre centre et périphérie, par contre le volume d’absorption est supérieur en périphérie pour les raisons précédentes.

Quels sont vos clients types? La demande a-t-elle évolué?

Sur le marché bureau, nos clients sont de tous types, PME mais également filiale de société multinationale. Par exemple, nous avons conseillé des sociétés comme Bonduelle ou Alfa Laval pour la location de leur nouveau siège d’une surface de plus de 1.000 m² mais également des entreprises comme Jarden pour une location de 300 m² de bureau. Concernant ces opérations, AXIS Arquitectura a également réalisé l’aménagement d’espace.

Sur le Marché industriel-logistique, nous travaillons principalement avec des opérateurs logistiques, également sur la vente de foncier. Comme nous l’avons indiqué précédemment, nous avons vendu 160.000 m² de terrain logistique à Illescas à la société française FM LOGISTIC pour une première phase de 40.000 m² de bâtiments.

Sur le marché bureau, la demande a évolué car elle privilégie également la périphérie de Madrid pour des immeubles neufs de qualité avec bien sûr une bonne déserte des transports en commun.

Concernant le marché logistique, le secteur de l’e-commerce change également la donne, car nous prévoyons une hausse de l’absorption d’espace logistique à terme.

Il y a de plus en plus d’investissements dans les parcs logistiques selon la presse locale, à quoi cela est-il du? L’Espagne est-elle vraiment en train de se réindustrialiser?

La crise de 2008 à 2013 a permis à l’Espagne de réduire ses coûts de productivité et donc d’être plus compétitive par rapport à d’autre pays européens, c’est le cas notamment des sociétés de secteur automobile. Par contre, nous ne pouvons pas parler de re-industrialisation de l’Espagne. Le pays reste un centre de distribution et le cas échéant de montage.

Le regain d’intérêt des investisseurs pour le secteur logistique est dû d’une part aux prévisions de croissance du secteur de l’e-commerce et également aux rendements supérieurs de ce marché, avec des yields annuels aux alentours de 6,5-7%.

Le manque d’offres disponibles de qualité a amené les investisseurs à se positionner en tant que promoteurs en achetant directement les terrains pour les développer ensuite. Le secteur s’est également concentré depuis la fin de la crise, avec aujourd’hui cinq acteurs principaux qui dominent le marché, principalement des Socimis.

 

Hubert Fenwick MRICS

Director General

hfe@axisproperty.es