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Le Courrier d'Espagne

Acquérir un bien immobilier en Espagne : un marché d’opportunités semé d’embûches.

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Vous rêvez d’une résidence secondaire avec piscine à deux pas de la mer sur la Costa del Sol ? Vous  préférez  un  appartement  dans  le  centre  de  Barcelone  ou  de  Madrid  pour  en  faire  un investissement immobilier ?

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Les prix des biens immobiliers en Espagne ont beaucoup baissé et c’est le moment de se lancer, d’autant plus qu’acheter un bien immobilier en Espagne est plus rapide qu’en France, notamment car le délai de préemption municipale n’existe pas et qu’il n’y a donc pas de délai d’attente légal de 2 mois entre la signature du compromis et de l’acte définitif de vente.

Cependant, il ne s’agit pas d’y aller à l’aveuglette car de nombreux obstacles peuvent se mettre en travers de votre route et si vous n’êtes pas bien accompagné pour les affronter, votre projet d’investissement peut vite se transformer en cauchemar.

Bien  que  l’Espagne  soit  un  pays  voisin  et  que  son  système  juridique  soit  proche  du  système juridique  français,  acheter  un  bien  immobilier  nécessite  la  connaissance  d’un  vocabulaire technique  et  juridique  afin  de  s’engager  en  connaissance  de  cause,  ainsi  qu’une  connaissance approfondie des mentalités et des coutumes en matière immobilière.

D’abord,  pour  les  non‐résidents  espagnols,  il  est  nécessaire  d’obtenir,  préalablement  à  l’achat par‐devant notaire, un Numéro d’Identification des Etrangers (N.I.E.), délivré par la Police pour les personnes physiques, et par le Fisc espagnol pour les personnes morales. Pour ce faire, il faudra vous  présenter  en  personne  devant  les  autorités  compétentes,  à  moins  d’octroyer  un  pouvoir pour qu’un mandataire fasse les démarches en votre nom. De plus, il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur,  ou  le  cas  échéant,  par  ses  conseils,  qui  devront  s’assurer  que  les  règles  juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées.

Ces vérifications sont fondamentales car il faut savoir qu’en Espagne beaucoup de constructions (surtout,  mais  pas  seulement,  dans  des  zones  touristiques)  ont  été  réalisées  « à  la  va‐vite »  et parfois  sans  respecter  les  règles  administratives  ou  urbanistiques  impératives.  Cela  a  d’ailleurs entrainé, il y a quelques années, bon nombre de destruction d’immeubles se trouvant sur la côte.

Le compromis de vente (« contrato de arras ») n’est que très rarement signé par‐devant notaire en Espagne. Pourtant, bien que ce compromis soit un acte sous seing privé, il a valeur de loi entre les parties et il sera très difficile (sauf accord du vendeur) de revenir sur ses clauses au moment de la  réitération  de  la  vente  par‐devant  notaire.  C’est  notamment  au  moment  de  la  signature  du compromis  qu’il  faut  être  vigilant  dans  la  négociation  et  rédaction  des  éventuelles  conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).

Par ailleurs, si le financement du bien espagnol est octroyé par une banque française, il est très probable  que  la  banque  vous  réclamera  une  traduction  dudit  compromis.  Une  solution  plus économique  et  rapide  est  de  signer  un  compromis  en  double  colonne  (français/espagnol)  pour éviter les frais et délais de traduction.

En  ce  qui  concerne  le  versement  d’une  réservation  ou  d’arrhes,  la  pratique  des  chèques  en Espagne  est  inexistante  et  très  souvent  l’agence  immobilière  vous  demandera  de  payer  en espèces. Nous conseillons toujours à nos clients de ne payer que par chèque de banque  ou de réaliser un séquestre des arrhes sur un compte du notaire, pratique cependant peu habituelle en Espagne mais pas impossible. C’est un processus un peu plus compliqué et plus long, mais il est parfois  indispensable  de  procéder  de  la  sorte  afin  de  sauvegarder  au  mieux  les  intérêts  des acquéreurs.

S’il est vrai que faire appel à un avocat dans le cadre de votre projet est un coût supplémentaire à ajouter  aux  frais  d’investissement  (impôts,  notaires,  registre,  etc.), c’est  aussi  une  sécurité indispensable pour éviter les écueils synonymes de perte de temps et d’argent.

Signature M&B

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A propos de l’auteur

Le Courrier d’Espagne est la première source d’informations en français sur l’Espagne depuis 2004. Le journal est diffusé sur les vols Air Europa et Air France entre l’Espagne et la France. Il est vendu dans plus de 850 kiosques. C’est le seul journal espagnol en langue française vendu en kiosque. Sur internet, lecourrier.es diffuse gratuitement le PDF papier et édite au quotidien des articles partagés sur les réseaux sociaux.

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